Ile kosztuje nas Pałac Kultury i Nauki?

Pałac Kultury i Nauki jest brudny. Bardzo brudny. Jak powiedziała nam rzeczniczka PKiN, Ewelina Dudziak, koszt samego czyszczenia elewacji tego zabytku szacuje się na ponad 20 mln zł. Koszt wymiany okien, które wstawiono w 1955 roku, to 6 mln złotych. Prędzej czy później trzeba to będzie zrobić, chociażby po to, by zaoszczędzić na energii i przyciągnąć do Pałacu więcej najemców.

A jest co wynajmować. Pałac Kultury to wciąż najwyższa budowla w Warszawie. 42 piętra, 3288 pomieszczeń, ponad 120 tys. m² powierzchni, prawie 240 metrów wysokości. Zużycie prądu tego jednego budynku odpowiada potrzebom 30 tys. miasteczka. Zarządzaniem tym zabytkiem zajmuje się odrębna spółka PKiN, która zatrudnia ponad 300 osób.

Co mówią rachunki?

Pałac Kultury i Nauki to nie tylko liczne teatry, muzeum techniki, kino i basen. To także powierzchnie reklamowe i biurowe, które są wynajmowane zainteresowanym. Cena 1 mkw. powierzchni biurowej na III kondygnacji, w strefie K wynosi 70 zł. Opłata czynszu obejmuje energię elektryczną i cieplną oraz wodę. Jednak Pałac nie jest jednostką w pełni samodzielną i także samowystarczalną.

- Budynek PKiN jest majątkiem Miasta Stołecznego Warszawy, w związku z czym miasto zobowiązane jest do ponoszenia wydatków związanych z kosztami jego utrzymania, nakładami inwestycyjnymi i wydatkami remontowymi - mówi Magdalena Jadziewicz-Kasak z biura prasowego urzędu miasta Warszawy.

Jak zapewnia rzeczniczka, kwoty przeznaczane na te cele są zmienne, uzależnione od wysokości budżetu zatwierdzanego na kolejne lata. W 2012 r. saldo przychodów i kosztów miasta związanych z Pałacem Kultury i Nauki było dodatnie.

W roku 2012 przychody miasta za wynajem powierzchni w Pałacu Kultury i Nauki wyniosły ponad 53,2 mln zł netto, koszty stolicy wyniosły 44,3 mln zł netto. Z prostego rachunku wynika, że zysk operacyjny to 8,8 mln zł. Z kolei wspomniana wcześniej spółka Zarząd Pałacu Kultury i Nauki sp. z o.o., która administruje i zarządza samym budynkiem oraz przyległym terenem, osiągnęła przychody na poziomie 33,3 mln zł, a zysk netto na poziomie 1,2 mln zł. To wynika nie tylko z samej administracji, ale także z obsługi konferencji i wystaw oraz organizacji imprez.

Dla zwolenników PKiN mamy więc dobrą wiadomość - budynek nie przynosi miastu kolosalnych strat, co więcej nawet na siebie zarabia.

Na czym Pałac stoi?

Oddzielną kwestią są grunty, na których znajduje się Pałac Kultury i Nauki. Gdyby go zburzyć, tak jak chce wielu, uwolniono by ogromny obszar pod zabudowę w samym centrum stolicy naszego kraju. I chociaż wartość gruntów, na których stoi Pałac, nie była nigdy przedmiotem wyceny, to można spróbować ją oszacować na podstawie danych o okolicy.

- Ciężko jest wycenić grunt, który sam w sobie jest bez wątpienia najatrakcyjniejszą działką w Warszawie. Uwzględniając m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty w 2010 roku, należy założyć, że to w tym miejscu powinno istnieć nowe centrum miasta. Jest jednak wiele problemów. Co najmniej tyle, ile jest parceli wokół Pałacu, które przed wojną były gęsto zabudowane kamienicami. Wedle obecnych szacunków dla terenów wokół PKiN toczy się około 40 postępowań roszczeniowych - powiedział Emil Domeracki, ekspert ds. gruntów w Colliers International, agencji nieruchomości komercyjnych.

Ekspert zaznacza, że wszelkie dywagowanie na temat wartości gruntów bez naniesień, które mogłyby trafić na sprzedaż, wchodzą w „świat marzeń”. Jednak, załóżmy na chwilę, że zgodnie z wolą części społeczeństwa Pałac Kultury i Nauki znika. W zależności od tego, jak wysoką zabudowę by dopuszczono, cenę za metr kwadratowy należy szacować w przedziale 11-25 tys. zł/ m².

- Gdyby idea zabudowy pozwalała na postawienie tak wysokich budynków jak w sąsiedztwie, to z pewnością znaleźliby się inwestorzy chcący zapłacić nawet 25 tys. złotych za m² gruntu. Ale wtedy trzeba pamiętać, że dekret Bieruta z 1945 r. nie przewiduje odszkodowań. Grunt można tylko zwrócić, a potem ewentualnie odkupić. Inwestor, który miałby zaangażować się kapitałowo w projekt, musiałby najpierw uregulować sytuację z sąsiadami i ewentualnymi osobami zgłaszającymi roszczenia do gruntów wokół PKiN, a tych jest sporo, bo teren wokół PKiN to około 11 ha - dodaje Emil Domeracki.

Przedstawicielka Urzędu Miasta zaznacza, że w zależności od potrzeb grunty wokół Pałacu każdorazowo wyceniane są indywidualnie, a na ich wartość składa się wiele czynników. Przykładowo cena wywoławcza przeznaczonych w 2013 roku do sprzedaży w drodze przetargu 4 działek o łącznej powierzchni 5.837 m² położonych na pl. Defilad od strony ul. Marszałkowskiej wynosi 70 mln zł netto (ok. 12 000,00 zł/ m²).

Puszczając wodze fantazji, uśrednijmy cenę z najniższej i największej wartości – otrzymamy wówczas 18,5 tys. zł za m². Załóżmy, że mamy 11 hektarów na sprzedaż. Jako że całego terenu nie da się tak sztywno zabudować, weźmy z tego 80 proc., czyli 8,8 ha. Gdyby sprzedać je po 18,5 tys. za m² to otrzymamy 1,628 mld złotych. Przy najostrożniejszym wariancie – 11 tys. zł za m² ze sprzedaży 8,8 h miasto otrzymałoby 968 mln złotych.

Oczywiście jest to znacznie uproszczona kalkulacja, ale pokazuje ona skalę różnicy między tym, co miasto na PKiN zarabia, a tym, jaki potencjał drzemie w gruntach centrum miasta. Pozostaje zadać pytanie, czy ewentualne zyski ze sprzedaży są wystarczającym powodem, by zburzyć charakterystyczny element miasta, centrum spotkań i rozrywki? Nawet jeśli jest on obciążony niełatwą historią.

Jakub Wołosowski - WP.PL