Wspólna sprawa miasta Warszawa

Dwadzieścia kilka lat temu powstała na Wspólnej 54A wspólnota mieszkaniowa. Jest w niej 17 właścicieli mieszkań i miasto z ponad 60-proc. udziałem. Miejskie są pustostany, lokatorów komunalnych (z 33 mieszkań znajdujących się w oficynie i na ostatnich piętrach) przeniesiono do lokali zastępczych. Od początku lat 90. mieszkańcy kamienicy starali się poprawić stan budynku. Osiem lat temu na własną rękę wykonali kilka remontów (m.in. klatek schodowych i prześwitu bramowego). Znaleźli też kilku inwestorów, ale – jak twierdzą – żaden z nich nie został zaakceptowany przez Urząd Miasta, który zobowiązał się co prawda do przeprowadzenia remontu, ale nigdy tej obietnicy nie zrealizował.

Bez majątku

Aż tu nagle w 2008 roku na Wspólnej pojawiła się Fundacja „Academia Initiatyva”. Dziś trudno ustalić, skąd się wzięła. Jedni mieszkańcy kamienicy wskazują na Urząd Miasta, inni na firmę administrującą budynkiem – „SOETO”. Tak naprawdę jedno drugiego nie wyklucza. Zbigniew Wronkowski z zarządu wspólnoty mieszkaniowej Wspólnej 54a, na łamach „Gazety Wyborczej” ujawnił, że fundację sprowadził Marek Woźnicki, szef firmy „SOETO”, która administruje budynkiem. Woźnicki jeszcze rok temu był członkiem zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Wspólna 54a, chociaż nie ma tam mieszkania.

Jego spółka od 14 lat zarządza i administruje budynkami w stolicy. „SOETO” to skrót o dawnej nazwy Stołecznego Ośrodka Elektronicznej Techniki Obliczeniowej, który powstał na podstawie Uchwały Prezydium Rady Narodowej m. St. Warszawy w dniu 4 października 1967 roku. 25 lat później miasto przekształciło przedsiębiorstwo państwowe w prywatną spółkę, a jej jedynym właścicielem i prezesem został Marek Woźnicki. Na swojej stronie internetowej „SOETO” chwali się, że zarządza i administruje powierzchnią ponad 100 tys. mkw w Warszawie.

Fundacja, którą miał sprowadzić na Wspólną Woźnicki została założona w roku 2003 przez Andrzeja Zozulę i Tadeusza Kałczyńskiego. Jest podmiotem o niezwykle szerokim zakresie działalności, zajmuje się m.in. „wspieraniem współpracy naukowo-technicznej pomiędzy Polską a Stanami Zjednoczonymi, Izraelem i krajami Unii Europejskiej, ochroną zabytków kultury Żydowskiej w Polsce”. Ale w statucie ma też wpisane takie działalności jak produkcja opakowań z tworzyw sztucznych, prowadzenie agencji obsługi nieruchomości czy wydawanie książek. Fundacja formalnie nie posiada żadnego majątku, nie ma nawet oficjalnego numeru telefonu. Jej siedziba to prywatne mieszkanie.

To nie my, to oni

Co przekonało mieszkańców ze Wspólnej 54A do współpracy z Fundacją? Mówią, że rekomendacja miasta. Miejscy urzędnicy zarzekają się jednak, że nie mają z tym nic wspólnego...

– Wspólnota sama znalazła inwestora i rekomendowała władzom dzielnicy ofertę złożoną przez fundację „Academia Initiatyva”. Wbrew obiegowej plotce urząd dzielnicy nigdy nie rekomendował tej fundacji właścicielom mieszkań przy ul. Wspólnej 54A – tłumaczy Mateusz Dallali, rzecznik Urzędu Dzielnicy Śródmieście.

Tak, czy inaczej w 2008 roku fundacja budziła zaufanie i robiła dobre wrażenie na lokatorach i na urzędnikach. Prezes fundacji Andrzej Zozula zasiadał jeszcze wówczas we władzach Gminy Wyznaniowej Żydowskiej w Warszawie oraz Związku Wyznaniowych Gmin Żydowskich RP. Należał w tych organizacjach do wąskiego grona osób trudniących się restytucją i wyprzedażą nieruchomości, należących przed II wojną światową do polskich gmin żydowskich.

Ten sam Zozula, rozmawiając z mieszkańcami Wspólnej 54A, często miał się powoływać na swoje koneksje i doświadczenie na rynku nieruchomości, mające umożliwić znalezienie odpowiedniego inwestora. Przedstawiciele fundacji opowiadali o renowacji kamienicy, wzroście wartości mieszkań, a nawet parkingu podziemnym za „symboliczną złotówkę”. Wiarygodności przedsięwzięciu dodawał fakt, że we władzach fundacji zasiadał Roman Comi – prawnik o dużym doświadczeniu na rynku nieruchomości, w tym w spółdzielczości mieszkaniowej. Razem z Zozulą współpracowali także przy sprawach związanych z odzyskiwaniem mienia żydowskiego.

Przepiękna legenda

Andrzej Zozula nie chce się spotkać. Twierdzi, że w sprawie Wspólnej nie ma nic do powiedzenia. W kamienicy trwają bowiem obecnie prace, którym ewentualny rozgłos w mediach mógłby jedynie zaszkodzić. Jego partner z fundacji, Tadeusz Kałczyński najpierw zgadza się udzielić odpowiedzi na pytania, potem jednak w jego imieniu odzywa się prawnik współpracujący z fundacją.

Ale jest jeszcze Artur Pasik, przez „Gazetę Wyborczą” przedstawiany jako doradca fundacji Zozuli. Jest rozmowny i pewny siebie. Jak twierdzi rok temu miał zostać wynajęty przez Zozulę do wykonania zlecenia, polegającego na odszukaniu dokumentów dotyczących kamienicy przy Wspólnej 54A i odtworzenia jej historii. Pasikowi udało się ustalić, że kamienica przy Wspólnej 54A ma żydowskie korzenie i wiąże się z nią legenda, która mówi że budynek przetrwał bombardowania i walki w czasie wojny 1939 roku i Powstania warszawskiego, bo... wybudowali go właśnie Dora i Josek. Imię Dora oznacza w języku hebrajskim dar od Boga, zaś Josek – niech pomnoży Jahwe.

– Inwestorzy, z którymi wiąże się ta przepiękna legenda albo też nadprzyrodzone wyjaśnienie ocalenia kamienicy z wojennej pożogi, już przed wojną nie byli jej właścicielami, a pozostali w pamięci jako inwestorzy i budowniczowie tej kamienicy – opowiada Pasik.

Ta legenda jest głównym powodem, dla którego fundacja tak bardzo zapragnęła włączyć się w ratowanie budynku. Potwierdza to prawnik, na którego przekierował nas Andrzej Zozula, czyli specjalista od reprywatyzacji adwokat Robert Nowaczyk.

– W historii Wspólnej 54A są wątki żydowskie i oczywiście miały one wpływ na podjęcie współpracy. Przewodniczący fundacji uznał, że warto pomóc w ratowaniu tej konkretnej nieruchomości. To jedyna w Śródmieściu kamienica, nienaruszona w czasie wojny – zaznacza Nowaczyk.

Przeniesienie własności

W 2009 roku uchwała wspólnoty upoważniła zarząd do podpisania z Fundacją umowy intencyjnej w zakresie rewitalizacji budynku. Przez długi czas na Wspólnej 54A nie działo się nic, co mogłoby wzbudzić niepokój mieszkańców. Zaiskrzyło gdy 3 stycznia 2011 roku zarząd Wspólnoty zawarł umowę z Fundacją o powierzeniu tej ostatniej funkcji inwestora zastępczego. 22 stycznia na zebraniu Wspólnoty zapis w uchwałach o brzmieniu: „oraz sprzedaż lokali na rzecz inwestora zastępczego” został zmieniony na: „przeniesienie własności lokali na rzecz inwestora”.

Motyw „przeniesienia własności” wykorzystywany jest od lat przez Związek Wyznaniowych Gmin Żydowskich RP, którego Andrzej Zozula do niedawna był przewodniczącym. Organizacja ta, nie będąc pełnoprawnym spadkobiercą przedwojennych gmin żydowskich, wylobbowała u polskiego ustawodawcy specjalny zapis w ustawie, umożliwiający przejmowanie żydowskich nieruchomości komunalnych. ZWGŻ uzyskał do nich dostęp do tego majątku poprzez ustawowy zapis o „przeniesieniu własności”.

Ale na Wspólnej samo „przeniesienie własności” było tylko jednym z elementów gry. W dniu 3 czerwca 2013 roku strony podpisały bowiem akt notarialny, sporządzony przez notariusza Piotra Sicińskiego, który okazał się bardzo niekorzystny dla członków wspólnoty. Fundacja wpisała do niego roszczenia do części wspólnych budynku. Akt ten podpisali dwaj członkowie zarządu wspólnoty, niebędący właścicielami mieszkań – lokator miejski Ireneusz Cieślak oraz wspomniany już na początku prezes firmy administrującej budynkiem Tadeusz Woźnicki. W tym samym czasie fundacja „Academia Initiatyva” negocjowała z mieszkańcami warunki podpisania umowy inwestycyjnej. Kiedy ci jednak przez przypadek dowiedzieli się o akcie notarialnym, odwołali zarząd wspólnoty został i próbowali renegocjować z fundacją warunki feralnego aktu. Fundacja na kolejne listy odpowiadała i do dziś uznaje, że w całym sporze jedynym winnym, jest wspólnota.

– W miarę rozwoju projektu i kolejnych koniecznych wydatków (na przykład projekty uzgodnień dotyczące mediów, instalacji i architektury), fundacja musiała otrzymywać nowe uprawnienia i zakres odpowiedzialności - tłumaczy w imieniu fundacji adwokat Robert Nowaczyk.

A co z podpisaniem aktu notarialnego za plecami członków wspólnoty? – Pytania o wewnętrzną komunikację członków wspólnoty i zarządu należy kierować do bezpośrednio do nich. Warto jednak pamiętać, że zmieniające się składy zarządu i nieporozumienia wewnątrz wspólnoty znacznie komplikowały współpracę – kwituje prawnik.

Nie byle jaki notariusz

W tej sytuacji zarząd kamienicy złożył skargę na czynność notarialną notariusza Piotra Sicińskiego do Prezesa Izby Notarialnej w Warszawie. W odpowiedzi Izba Notarialna stwierdziła, iż nie dopatrzyła się żadnych nieprawidłowości.

Piotr Siciński to kolejna nietuzinkowa postać, która w tej historii się pojawia. Otóż sędzia, notariusz Piotr Siciński to wieloletni, były przewodniczący Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Warszawie. Pod jego kierownictwem został wdrożony jeden z pierwszych i największych systemów informatycznych prowadzenia i zakładania ksiąg wieczystych w Polsce. Począwszy od czerwca 2005 roku prowadzi Kancelarię Notarialną w Warszawie, specjalizując się w obrocie nieruchomościami.

Dzięki swoim sądowemu doświadczeniu Piotr Siciński posiada unikalną wiedzę o stanie prawnym najatrakcyjniejszych nieruchomości w Warszawie. Od lat pojawia się, jako notariusz przy najtrudniejszych procesach, związanych z odzyskiwaniem przedwojennego mienia. Przez jego kancelarię przewinęły się jedne z największych transakcji nieruchomościowych w stolicy. Fakt, iż Siciński został zaangażowany w sprawę Wspólnej 54A może świadczyć o tym, że „cudowna” kamienica znalazła się na celowniku największych inwestorów w Warszawie.

Podejrzenie i skarga

W maju 2014 roku mieszkańcy złożyli wniosek do prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, do tej pory nie otrzymali żadnej informacji o losach ich zgłoszenia. Złożyli też skargę do prezydent Warszawy Hanny Gronkiewicz-Waltz, dotyczącą niewłaściwego nadzoru nad nieruchomością przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami. Otrzymali odpowiedź, że komisja rewizyjna radnych gminy Śródmieście nie dopatrzyła się żadnych niedociągnięć – mimo iż mieszkańcy postawili pracownikom urzędu konkretne zarzuty, związane m.in. z rozpisanym przetargiem na zbycie nieruchomości, a w szczególności jego trybem – ustnym nieograniczonym.

Cytat ze skargi zarządu Wspólnoty do Hanny Gronkiewicz-Waltz z dnia 30 czerwca 2014 roku: „Wskazać należy, że działania Wspólnoty podejmowane w związku z ochroną praw właścicieli lokali i całej nieruchomości nie zostały poparte żadnymi działaniami Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy. Zaniedbania Zakładu w zakresie sprawowania nadzoru właścicielskiego nad realizacją inwestycji doprowadziły do sytuacji, w której zarówno miasto, jak i Wspólnota Mieszkaniowa są narażone na poniesienie znacznej szkody majątkowej.

Do chwili obecnej ze strony Zakładu nie zostały podjęte żadne działania, które pozwoliłyby na rozwiązanie problemu. Wręcz przeciwnie, pismem z dnia 14 maja 2014 r. Burmistrz Dzielnicy Śródmieście Miasta Stołecznego Warszawy poinformował Wspólnotę Mieszkaniową, że trwają czynności przygotowawcze mające na celu doprowadzenie do przeprowadzenia procedury zbycia udziału Miasta Stołecznego Warszawy w nieruchomości w drodze przetargu ustnego nieograniczonego.

Należy dodać, że przedstawiciel miasta na zebraniu właścicieli w czerwcu 2013 na pytanie: „Czy Fundacja Academia Initiatyva ma szansę wygrać przetarg na lokale będące własnością miasta?”, odpowiedział, iż „»przetarg jest tak skonstruowany, że Fundacja go wygra«. W związku z tym prosimy o wstrzymanie prac dotyczących realizacji wyżej wymienionego przetargu”.

Przetarg ustny nieograniczony

Warszawski ratusz milczy jak zaklęty w sprawie kamienicy na Wspólnej 54A. Biuro prasowe Hanny Gronkiewicz-Waltz nie udzieliło odpowiedzi na żadne z zadanych przez nas pytań. O przyszłości kamienicy chętnie opowiada za to rzecznik Urzędu Dzielnicy Śródmieście. – Z tego, co wiemy, przedstawiciele Fundacji „Academia Initiatyva” deklarują dalsze prowadzenie prac inwestycyjnych. Obecnie są na etapie uzgadniania projektu i liczą na współpracę ze Wspólnotą Mieszkaniową – optymistycznie opisuje sytuację Mateusz Dallali. Świetną komunikację z urzędem dzielnicy potwierdza też prawnik fundacji „Akademia Initiatyva”. Robert Nowaczyk uważa, że władze miasta (a dokładnie dzielnicy) wydawały decyzje dla tego projektu po wszystkich koniecznych uzgodnieniach. Warunki zabudowy, które są prawomocne. Wygląda więc na to, że fundacji nic już nie zatrzyma.

Ani skargi, ani odwołania, ani sprawa w prokuraturze nie są dla miasta wystarczającym powodem, by zatrzymać rozpędzoną machinę przygotowań do przetargu. Bo ten jest przesądzony, i ma się odbyć dokładnie tych samych zasadach, które w 2014 roku kwestionowali członkowie Wspólnoty. Tyle że teraz nie mówi się o tym wprost. – Zbycie udziału w nieruchomości odbędzie się w trybie i na zasadach określonych w zarządzeniu Prezydenta m.st. Warszawy – mówi Dallali i sypie jak z rękawa stosem rozporządzeń i aktów prawnych, pośród których znów ukryte są trzy słowa: „przetarg ustny nieograniczony”.

W tym kontekście warto krótko opisać zebranie właścicieli ze Wspólnej 54A z przedstawicielem miasta, które odbyło się w czerwcu 2013. Urzędnik na pytanie: „Czy Fundacja Academia Initiatyva ma szansę wygrać przetarg na lokale będące własnością miasta?”, odpowiedział: „przetarg jest tak skonstruowany, że Fundacja go wygra”. Dobre chęci
Obawy członków wspólnoty wzbudza także dziwna konstrukcja prawna umowy z fundacją, jaka ma zostać podpisana, by mogło dojść do remontu budynku – sprzedaż i odsprzedaż ich mieszkań. Bez żadnej gwarancji powrotu właścicieli do lokali. Dlatego mieszkańcy stracili już zaufanie do fundacji i na pewno nie zgodzą się na taki krok. Najbardziej jednak boją się sprzedaży części udziałów, które należą do miasta. Co ciekawe, fundacja „Akademia Initiatyva” zapewnia, że udziałami miasta nie jest zainteresowana. – Fundacja nie zamierza odkupić od miasta 60 proc. udziału w kamienicy – zapewnia adwokat Robert Nowaczyk.

Zaraz jednak dodaje, że być może miasto w przyszłości zechce je sprzedać, jednak musi zostać ogłoszony przetarg. A w takiej sytuacji, zdaniem Nowaczyka, fundacja w porozumieniu ze wspólnotą powinna znaleźć inwestora, który podjąłby się wystartowania w nim.

Wygląda więc na to, że pomimo zaawansowanych planów dotyczących remontu budynku, fundacja działa opierając się wyłącznie na dobrych chęciach. Jeśli zaś chodzi o samo zbycie udziałów przez miasto, to jest to znany mechanizm w Warszawie – np. w kamienicy przy ul. Poznańskiej 37 inwestor tak podniósł fundusz remontowy właścicielom mieszkań, że dla 60-metrowego mieszkania wyniósł on 1000 złotych miesięcznie. Inny scenariusz to katastrofa budowlana w trakcie remontu. Właściciele mieszkań posiadają prawo do użytkowania wieczystego. Oznacza to, że w przypadku zniszczenia budynku, inaczej niż w przypadku własności ziemi, stracą mieszkania. A procesy odszkodowawcze w sądach warszawskich trwają co najmniej kilka lat.

Jednak wygranie procesu niczego nie gwarantuje, ponieważ w tym przypadku najtrudniejsza będzie egzekucja odszkodowań od Fundacji „Academia Initiatyva”, która przecież oficjalnie nie ma majątku…

Wojciech Surmacz, Sandra Borowiecka