Pasaże handlowo-usługowe przyszłością rynku nieruchomości?

Nie można powiedzieć, że inwestycja krótkoterminowa jest lepsza od tej obliczonej na dłuższą perspektywę czasową. Każda forma lokowania kapitału, jeśli tylko przynosi zysk, jest dobra i nie sposób wyróżnić tej „złej” lub „dobrej”. Kwestią podstawową jest tylko określenie, jak wielkie ryzyko niesie ze sobą dana inwestycja i czy potencjalny zysk jest w stanie je uzasadnić.

Na mur-beton…

Ponad 60 procent Polaków uważa, że nieruchomość jest lokatą kapitału, która gwarantuje spokój ducha – wynika z badania Fundacji Kronenberga. Z kolei niemal połowa z nas jest przekonana, że posiadanie lokalu jest zabezpieczeniem przyszłości – formą „murowanej” emerytury. I nie sposób nie zgodzić się z tymi stwierdzeniami, choć gwoli ścisłości trzeba dodać, że nie każdy typ lub rodzaj nieruchomości jest równie korzystny. Przez lata – całkiem zresztą zasadnie – za atrakcyjną lokatę uchodziły mieszkania kupowane z myślą o wynajmie. Nie tylko gwarantowały pewny zysk (bo lokali mieszkaniowych było o wiele mniej niż dzisiaj, a chętnych do ich wynajęcia więcej), ale były też znacznie tańsze w utrzymaniu. Dziś proporcje się zmieniły – rynek jest nasycony ofertami, a wydatki na eksploatację (media, modernizację, remonty etc.) nieustannie rosną. W efekcie, jak szacują eksperci rynku nieruchomości, rentowność netto (czyli liczona po potrąceniu kosztów) wynajmu mieszkania oscyluje około 4 procent, czasem w granicach 5
procent. To niewiele więcej od lokat bankowych, które w przeciwieństwie do mieszkania gwarantują zysk (pusty lokal, bez najemcy może „zapewnić” jedynie koszty). Dlatego myśląc o zainwestowaniu środków w wysokości podobnej do tej, jaka jest potrzeba na zakup średniego (około 30-, 45-metrowego) mieszkania, warto zwrócić się w stronę nieruchomości komercyjnej.

Lokal komercyjny, czyli co?

Mówiąc o inwestycji w nieruchomość komercyjną, trzeba wyjaśnić, że chodzi o lokal przeznaczony na działalność usługową lub handlową – np. sklep osiedlowy. Przykład osiedlowego minimarketu nie jest też przypadkowy – to bowiem jedno z najczęściej odwiedzanych przez Polaków miejsc, w których zostawiają oni pieniądze.

Aż 90 procent z nas (według badania agencji AC Nielsen) robi zakupy właśnie w sklepach nieopodal miejsca zamieszkania. Warto jednak zaznaczyć, że inwestycja nie polega na kupnie pojedynczego sklepiku, ale na zakupie powierzchni w profesjonalnie zarządzanym osiedlowym pasażu handlowym. Takich obiektów – grupujących po kilka, kilkanaście sklepów i punktów usługowych – powstaje coraz więcej w całym kraju i cieszą się one popularnością wśród konsumentów. Przykładem mogą być pasaże Czerwonej Torebki, spółki, która ma ich obecnie ponad 60 w całej Polsce i oferuje przestrzeń handlową w nich inwestorom – w modelu najmu zwrotnego. Polega on na tym, że kupując lokal w pasażu za około 300 tys. złotych i oddając go spółce w zarządzanie, otrzymuje się gwarancję zysku z tytułu wynajmu należącej do nas przestrzeni. Spółka-operator bierze na siebie znalezienie najemców, opłacanie ubezpieczenia, podatków od nieruchomości i kosztów
bieżącej eksploatacji. W umowie zaś zapewnia wypłacany kwartalnie przez 15 lat 8-procentowy zysk waloryzowany co roku o wskaźnik inflacji. W ubiegłym roku w lokalach oferowanych przez Czerwoną Torebkę inwestorzy ulokowali ponad 56 mln złotych.

Wzrost rynku – nieunikniony

Warto podkreślić, że inwestycja w nieruchomość komercyjną nie jest tylko chwilową „modą”, ale ma solidne podstawy. Jak bowiem wynika z analiz globalnych agencji – CBRE oraz Jones Lang LaSalle – rynek ten w naszym kraju ma znaczny potencjał wzrostu wartości (w ostatnich latach nawet rzędu 40 procent w ujęciu rok do roku). Polska jest też w czołówce krajów Europy, gdy chodzi zarówno o bezpieczeństwo transakcji związanych z nieruchomościami komercyjnymi, jak i pod względem atrakcyjności inwestycyjnej w tej branży. Jak dotychczas wartość inwestycji na rynku w Polsce osiągnęła pułap miliarda euro, co stanowi 60 procent wszystkich tego typu inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej.