Nowe prawo może podnieść ceny mieszkań

Deweloperzy nie zbudują już bloków z dala od szkół i bez dostępu do drogi publicznej - takie są plany nowelizacji, nad którą pracuje ministerstwo rozwoju. Nowe regulacje będą zapobiegać rozlewaniu się miast, ale mogą też podnieść ceny nowych lokali.

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju prowadzi prace nad nowelizacją ustawy o planowaniu przestrzennym. Ma ona dać gminom nowe uprawnienia, dzięki którym w lepszy sposób będą sterować rozwojem miast. Zmiany są daleko idące, więc już zaczynają budzić kontrowersje.

Nie będzie można budować bloków na działkach oddalonych o ponad 3 km od szkoły lub przedszkola. Gmina uzyska w takim przypadku możliwość odmowy wydania warunków zabudowy, czego dziś zrobić nie może. W efekcie znacznie ograniczona zostanie pula działek, na których deweloperzy będą mogli wznosić budynki. A co za tym idzie może to zmniejszyć liczbę mieszkań najtańszych, budowanych na obrzeżach.

Warto dodać, że wspomniana wcześniej decyzja o warunkach zabudowy jest obecnie częstą podstawą do wydania pozwolenia na budowę, bo dotyczy terenów, dla których nie ma planów miejscowych. Jest to o tyle ważne, że wg GUS udział powierzchni kraju objętej obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosił w 2013 r. jedynie 28,6 proc. Konsekwencje wprowadzenia nowelizacji byłyby więc bardzo wyraźne. Braków nie uda się też szybko nadrobić, bo uchwalenie miejscowego planu jest czasochłonne i kosztowne. Może to utrudnić rozwój, szczególnie w biedniejszych gminach.

|

|
| --- |

Nie można też zapomnieć o tym, że dziś sporo deweloperów unika zakupów działek bez warunków zabudowy, chcąc w ten sposób ograniczyć ryzyko prowadzonej działalności. Często więc to właściciele ziemi uzyskują warunki zabudowy, aby potem za wyższą cenę sprzedać ziemię firmom budowlanym.

Jak informuje "Rzeczpospolita" tego rodzaju transakcje mogą zostać nowelizacją ukrócone. Planuje się zniesienie mechanizmu, który pozwala przenosić warunki zabudowy z właściciela na dewelopera. Ma także dojść do skrócenia okresu ich ważności z bezterminowego na dwuletni.

Ceny pójdą w górę

Na tym nie koniec. Wspomniane wyżej regulacje mają zostać jeszcze zaostrzone w dwa lata po wprowadzeniu zmian. Po tym czasie projektowana ustawa ma zabronić budowania domów (za wyjątkiem zabudowy zagrodowej) na terenach nieobjętym planem miejscowym. Przy pokryciu planami na poziomie nieprzekraczającym 30 proc. może to oznaczać spore uszczuplenie obszarów możliwych do zabudowy, a więc i ograniczenie podaży, a co za tym idzie przyczyni się to do wzrostu cen ziemi na terenach objętych planami.

Przy okazji projektowanej nowelizacji wraca też problem konfliktów między gminami i deweloperami. Dziś nie do końca jasne przepisy nie dają wprost odpowiedzi na pytanie, na którym z tych podmiotów ciąży obowiązek zbudowania drogi czy kanalizacji. Projekt nowelizacji wprowadza obowiązek budowania przez dewelopera na działce, która ma dostęp do drogi publicznej, a do tego ma ona być w pełni uzbrojona (dziś wystarczy uzyskać przyrzeczenie przyłączenia, aby spełnić wymagania uzyskania warunków zabudowy). Ta zmiana ograniczy liczbę nieruchomości, na których będzie można budować oraz podniesie koszty inwestycji, a więc także ceny mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów. Plusem będzie ograniczenie sytuacji, w których zbudowany blok nie ma wszystkich przyłączy.

Mniej powinno też być konfliktów na linii deweloper - gmina. Dziś z ustawy o samorządzie gminnym (art. 7 ust. 1 pkt.2) wynika, że budowa drogi publicznej jest zadaniem urzędu, a część działki, która została wydzielona lub wywłaszczona na drogę publiczną przechodzi na własność gminy, za co firmie budowlanej należy się odszkodowanie (art. 98 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami).

Istnieje wyjątek od tej reguły, z którego często korzystają samorządy. Ustawa o drogach publicznych (art. 16 ust.1) mówi, że wtedy, gdy budowa lub przebudowa drogi publicznej spowodowana jest inwestycją niedrogową (np. mieszkaniową) wówczas obowiązek ten spoczywa na deweloperze.

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania?

To akt prawny, obowiązujący na terenie gminy, w którym znajdują się informacje o tym, jak konkretny obszar może być wykorzystywany - gdzie powstaną drogi, szkoły czy wysypiska oraz czy można tam budować fabryki, domy jednorodzinne czy raczej posadzić las. Są tam też dane mówiące o tym, czy budynki muszą mieć elewację w kolorach pastelowych czy nie oraz jakie nachylenie ma mieć dach, a także czy deweloper budując blok musi przewidzieć jedno czy raczej dwa miejsca postojowe w przeliczeniu na mieszkanie. Dokument ten warunkuje na lata kierunki rozwoju miast i ułatwia zachowanie ładu przestrzennego tak, aby fabryki, biurowce i domy jednorodzinne nie były w przestrzeni wymieszane.

Bartosz Turek
Lion's Bank