Ostatni kwartał 2008 roku był czasem paniki na rynku nieruchomości, zwłaszcza wśród deweloperów, którzy nagle przestali sprzedawać nie tylko mieszkania na etapie "dziury w ziemi", ale również te gotowe. Taka sytuacja sprawiła, że klienci zainteresowani zakupem mieszkania na rynku pierwotnym, mogli negocjować warunki cenowe. Deweloperzy, nie mając wyjścia, obniżali ceny nawet o kilkanaście procent. To z kolei spowodowało ożywienie rynku i poprawę sytuacji deweloperów, którzy udzielają coraz mniejszych upustów.

O ile deweloperzy szybko zareagowali na zmianę sytuacji, o tyle rynek wtórny dostosował się z pewnym opóźnieniem, jednak już od początku 2009 roku można łatwiej negocjować ceny. Postanowiliśmy sprawdzić, w jakich miastach można liczyć na największe upusty przy zakupie mieszkań na rynku wtórnym.

Gdzie wynegocjujemy najwięcej?

Naszą analizę przeprowadziliśmy w oparciu o kilkaset transakcji, zawartych za pośrednictwem Home Broker w III kw. 2009 roku. Porównywaliśmy ceny ofertowe (czyli te, których wyjściowo oczekiwali sprzedający) z cenami transakcyjnymi. Jak widać w tabeli nr 1, średnia dla wszystkich miast, które braliśmy pod uwagę to 6,5 proc. Taka oszczędność, przy średniej cenie mieszkania na poziomie 350 tys. PLN, pozwala na urządzenia na przykład kuchni i łazienki, co często pochłania nawet połowę budżetu przeznaczonego na remont mieszkania.

Miasto	Różnice między ceną ofertową a transakcyjną
ogólnie	6,5 proc.
Warszawa	5,5 proc.
Wrocław	5,5 proc.
Kraków	6,5 proc.
Poznań	5,5 proc.
Gdańsk	5 proc.
Lublin	9 proc.
Łódź	8,5 proc.

Na najefektywniejsze negocjacje mogą liczyć mieszkańcy Lublina i Łodzi (odpowiednio średnio 9 proc. i 8,5 proc.). W tych miastach upusty mogą sięgać nawet 20 proc. Taka sytuacja spowodowana jest niewielkim ruchem na rynku nieruchomości wynikającym z małej podaży. Osoby sprzedające mieszkania są mocniej zdeterminowane, a co za tym idzie są bardziej otwarte na negocjacje.

W pozostałych miastach obniżki cen, jakie można wynegocjować są na podobnym poziomie (od 5 proc. do 6,5 proc.). Tutaj rzadziej udaje się osiągnąć dwucyfrowy upust, ale nawet kilkuprocentowa różnica w cenie jest odczuwalna, zwłaszcza, że w takich miastach jak Warszawa czy Kraków średnie ceny mieszkań są zdecydowanie wyższe niż na przykład w Lublinie.


Kiedy wynegocjujemy najwięcej?

To, jaki upust uda nam się wynegocjować zależy od wielu czynników. Przede wszystkim jednak od tego, jak bardzo właścicielowi zależy na sprzedaży mieszkania. Jeżeli, na przykład, ma on już na oku inną nieruchomość i chce szybko zakończyć transakcję, będziemy mieli więcej argumentów przy negocjowaniu ceny.

Na największe obniżki możemy liczyć w przypadku mieszkań, które wymagają remontu (a co za tym idzie dodatkowych nakładów finansowych) lub nie są szczególnie atrakcyjne (np. znajdują się w wysokich budynkach z wielkiej płyty i w przyszłości ich wartość raczej nie będzie wzrastać). W takich wypadkach każda niedogodność to kolejny procent mniej.

Duże upusty zdarzają się również przy "skrajnych" metrażach. Małe kawalerki mają zazwyczaj wygórowane ceny wyjściowe (według zasady im mniejszy metraż, tym wyższa cena za metr kwadratowy), dlatego też można sporo wynegocjować. Na przykład cena wyjściowa 17 mkw. mieszkania przy ul. Racławickiej w Warszawie wynosiła 175 tys. PLN. Ostatecznie właściciel zgodził się na cenę 150 tys. PLN, czyli o ponad 14 proc. niższą. Podobnie dzieje się w przypadku apartamentów, gdzie czasem udaje się wynegocjować ponad 100 tys. PLN obniżki.

Ostatni rok przyniósł wielkie zmiany na rynku nieruchomości. Skończyły się czasy "dyktatury" sprzedających. Jeszcze dwa lata temu właściciele mieszkań urządzali swego rodzaju licytacje, podczas których mieszkanie trafiało w ręce klienta, który zaproponował najwyższą cenę. Teraz role się odwróciły i to klienci dyktują warunki, chociaż wraz z pierwszymi symptomami ożywienia się rynku, widać coraz pewniejsze zachowania zarówno deweloperów jak i osób sprzedających mieszkania na rynku wtórnym, którzy z coraz mniejszą ochotą przystają na negocjacje. Jednak jeszcze trochę czasu minie, zanim staną pewnie na dwóch nogach, a do tego momentu możemy korzystać z sytuacji i starać się negocjować jak najlepsze dla nas warunki.

Aleksandra Szarek-Ostrowska
specjalista rynku nieruchomości
Home Broker