Treść czata

wp.pl | 15.05.2008 | 16:09

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni?

Na co kupujący powinien zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową? Jakie pułapki mogą się kryć w jej treści, czy wizyta u notariusza jest konieczna, czy taką umowę można negocjować?

Na pytania o bezpieczne kupno mieszkania od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej odpowiadała Renata Krupa-Dąbrowska.


Czy deweloper może (na jakich zasadach) pobierać różnego rodzaju opłaty wstępne, związane np. z rezerwacją lokalu?
Tak, ma do tego prawo. Podpisując umowę przedwstępną deweloper może żądać od nas zaliczki albo zadatku. Zaliczka jest to pojęcie potoczne, jeżeli nie dojdzie do skutku zawarcie umowy, to pieniądze otrzymamy z powrotem. Natomiast zadatek to instytucja prawna, o której mówi Kodeks cywilny, jeżeli to my odstępujemy od umowy, to zapłacone pieniądze przepadają. Jeżeli deweloper odstępuje od umowy, to musi zwrócić te pieniądze i ma obowiązek zrobić to w podwójnej wysokości.

Czy spółdzielnia może podnieść cenę mieszkania o 15%, jako powód podając wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny? Umowa została zawarta nie notarialnie, a ja nie jestem członkiem spółdzielni.
Tak, może. Musi jednak to uzasadnić. Nie może to być ogólne powołanie się na to, że wzrosły ceny. Powinien podać kupującemu konkrety.

Jak sprawdzić dewelopera w zakresie, czy dana inwestycja mieszkaniowa powstanie, a nie jest tylko ładną wizualizacją na papierze?
Dobry deweloper już w trakcie pierwszej rozmowy powinien wręczyć swojemu klientowi nie tylko wzór umowy przedwstępnej, ale i kopię: umów potwierdzających tytuł prawny budującego do gruntu (prawo własności lub użytkowania wieczystego) na którym ma stanąć budynek, pozwolenia na budowę oraz wypis z Krajowego Rejestru Sądowego (prowadzą je wydziały gospodarcze sądów rejonowych). Jeżeli nie otrzyma się któregoś z tych dokumentów, trzeba żądać ich pokazania. Jeżeli deweloper nie chce tego zrobić, to lepiej zrezygnować.
Warto też zajrzeć na fora internetowe poświęcone tej tematyce oraz zapytać o poprzednio realizowane inwestycje. Jeżeli dom buduje się na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan, warto sprawdzić w gminie, jakie inwestycje są planowanie w pobliżu naszego przyszłego mieszkania. Niestety nigdy nie ma się całkowitej pewności, że osiedle piękne w wizualizacji będzie takie samo w rzeczywistości.

Jak chroniony jest klient - nabywca mieszkania na wypadek upadłości dewelopera? Czy w razie czego odzyska pieniądze?
Niestety, bardzo często szanse na odzyskanie pieniędzy są niewielkie. W razie upadłości dewelopera w pierwszej kolejności z masy upadłościowej są zaspokajane inne wierzytelności, m.in. instytucji państwowych, takich jak np. urząd skarbowy, ZUS, a dopiero jeśli pozostaną pieniądze - klienci dewelopera. Najczęściej nie zostaje ich wiele i trzeba odejść z kwitkiem.
Najlepszym rozwiązaniem jest płacenie pieniędzy na rachunki powiernicze, które prowadzą banki. Istnieją dwa rodzaje takich rachunków: otwarty i zamknięty. W pierwszym wypadku banki wypłacają pieniądze, deweloperowi po zamknięciu danego etapu inwestycji, w drugim wypadku deweloper dostaje pieniądze dopiero, gdy zakończy inwestycję. W wypadku takich rachunków mamy gwarancję, gdy deweloper upadnie, że odzyskamy pieniądze (lub ich część), niestety bardzo rzadko stosowane są te rachunki w praktyce. W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad ustawą, która przewiduje, że deweloper będzie miał obowiązek prowadzić rachunki powiernicze zamknięte albo ubezpieczyć się. Jeżeli ta ustawa wejdzie w życie, to pieniądze klientów deweloperów będą bezpieczne. Ale przed tymi przepisami jeszcze daleka droga.

Jaka jest rozsądna wartość odszkodowania, określona w procentach, które płaci się deweloperowi w przypadku zerwania umowy?
To kupujący i sprzedający określają w umowie wysokość kar umownych z tego tytułu. Nie ma tu konkretnych zasad, muszą być one tylko ustalone na podobnym poziomie dla sprzedającego, jak i kupującego.

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza? Jest ona ważniejsza niż zwykła umowa cywilno-prawna?
To od woli kupującego i sprzedającego zależy, czy zdecydują się zawrzeć umowę w formie notarialnej czy pisemnej. Najczęściej decydujemy się na zwykłą umowę pisemną, bo to nic nie kosztuje. Natomiast forma notarialna jest jednak bardziej bezpieczna. Daje ona przede wszystkim gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w nich postanowień. Gdyby np. deweloper chciał się wycofać z umowy notarialnej, to można iść do sądu cywilnego i żądać przeniesienia własności mieszkania. Temu, kto podpisał zwykłą umowę przedwstępną, przysługuje roszczenie odszkodowawcze. Dużo zależy też od tego, na podstawie jakich przepisów zawieramy umowę przedwstępną. Jeżeli robimy to na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali, to musi być ona zawarta u notariusza, inaczej będzie nieważna. Natomiast jeżeli umowa przedwstępna zawierana jest na podstawie Kodeksu cywilnego, to już od woli stron zależy, jaką umowę zawierają.

1 2 3 z 3 następna