Treść czata

wp.pl | 27.01.2009 | 12:20

Biografia i teksty

Renata Krupa-Dąbrowska

dziennikarka

Jak wykupić mieszkanie od spółdzielni?

Co zrobić, jeśli spółdzielnia nie chce przenieść własności mieszkania na spółdzielcę na dotychczasowych, ciągle jeszcze obowiązujących zasadach? Wiele spółdzielni, korzystając z grudniowego wyroku Trybunału Konstytucyjnego, gra bowiem na zwłokę. Podpowiadamy, jak się temu przeciwstawić.

Posiadamy mieszkanie własnościowe w spółdzielni, jednocześnie spłacamy kredyt w comiesięcznych ratach (już 15 lat) zaciągnięty przed 1992 r. przez spółdzielnię. Proszę o podpowiedź, jak je wykupić i czy musimy ten kredyt spłacić w pierwszej kolejności?
Renata Krupa-Dąbrowska:Pytanie nie jest precyzyjne. Przypuszczam, że czytelnik spłaca kredyt według zasad normatywu na podstawie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Jeżeli tak, to takie mieszkanie można wykupić, trzeba jednak spłacić kredyt i odsetki. Gdyby czytelnik był na to zdecydowany, to zachęcam do skorzystania z preferencyjnych zasad spłaty. Niedawno weszła w życie nowela do ww ustawy, która do końca 2012 r. przedłużyła ważność przepisu zachęcającego kredytobiorców do wcześniejszej spłaty zadłużenia ciążącego na mieszkaniach spółdzielczych. Osobom, które je spłacą wcześniej, PKO BP umorzy 70 proc. zadłużenia z tytułu odsetek wobec budżetu państwa. Będzie tak jednak pod warunkiem, że uregulują cały swój dług wobec banku wraz z odsetkami oraz 30 proc. odsetek należnych budżetowi. Zainteresowani będą mogli następnie wystąpić do spółdzielni o wykup lokalu na własność. W Sejmie znajduje się wprawdzie projekt posłów PiS, żeby państwo umorzyło spółdzielniom całość pozostałego do spłaty zadłużenia, a nie tylko jego część. Prace nad projektem utknęły jednak w martwym punkcie i raczej jest mało prawdopodobne, żeby został uchwalony.

Wykupiłem mieszkanie w 1991 r. Czy muszę je wpisać do księgi wieczystej i potwierdzić notarialnie?
Niestety i to pytanie jest zbyt ogólne. Sądzę jednak, że czytelnik jest posiadaczem własnościowego prawa do lokalu, skoro do tej pory nie ma księgi wieczystej, a umowa przekształcająca jego lokatorskie prawo jest sporządzona na piśmie. Jeżeli czytelnik wykupił mieszkanie w 1991 r., to nie musi teraz swojej umowy potwierdzać u notariusza. Problem związany z umową mają osoby, które przekształciły swoje prawo po 31 lipca 2007 r. Po tej dacie weszła wżycie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która wykreśliła przepis pozwalający na zawieranie umów przekształcających w prawo własnościowe w formie pisemnej. Poza tym specyfika mieszkań własnościowych jest taka, że nie wymagają one założenia księgi wieczystej. Można ją mieć, ale obowiązku posiadania nie ma.

Czy przysługuje mi prawo do wystąpienia do sądu z wnioskiem o zastępcze zawarcie umowy, gdy spółdzielnia będzie się ociągała?
Tak, jeżeli osoba jest posiadaczem lokatorskiego albo własnościowego prawa do lokalu. Trzeba tylko spełnić warunki z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niezbędny jest więc wniosek o przekształcenie. Spółdzielnia powinna być właścicielką lub użytkownikiem wieczystym gruntów, na których stoi blok. Powinna także posiadać prawomocną uchwałę określającą odrębny przedmiot własności. To swoisty wykaz lokali, wynika z niego, kto i na jakich zasadach może je wykupić. Jeżeli taka uchwała jest, to posiadacz mieszkania musi jeszcze spłacić ewentualne długi związane z lokalem. Posiadacz mieszkania lokatorskiego ma obowiązek zapłacić ponadto kwotę będącą odpowiednikiem nominalnej wartości kredytu (jeżeli spółdzielnia z niego korzystała). W latach 60. – 90. spółdzielnie budowały za tanie państwowe kredyty. Spłatą ich części byli obciążeni spółdzielcy (w opłatach za mieszkanie), część zaś państwo umarzało spółdzielniom. Zwracają one jednak do budżetu umorzoną część, jeżeli członek spółdzielni przekształci mieszkanie w odrębną własność. I tę kwotę musi zapłacić spółdzielca. Jeżeli w ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku spółdzielnia nie wyznaczy terminu u notariusza w sprawie przekształcenia, to można wnieść pozew do sądu na podstawie art. 49 ze zn 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Taki pozew jest zwolniony z opłaty sądowej. Wyrok sądowy zastępuje wtedy oświadczenie woli spółdzielni. Takie zasady obowiązują do 30 grudnia br. Potem część przepisów straci ważność. To efekt wyroku Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2008 r.

W styczniu 2007 r. wykupiłem mieszkanie i czy również mogę obawiać się utrudnień w wyodrębnieniu własności, czy dotyczy to osób, które zawarły umowę po 31 lipca 2007.
Trybunał Konstytucyjny zakwestionował 17 grudnia ubr. zasady wykupu mieszkań lokatorskich i własnościowych. Utracą one ważność 30 grudnia br. Do tego czasu można przekształcać na dotychczasowych zasadach. Nie ma przy tym znaczenia, kiedy osoba wykupująca mieszkanie własnościowe miała ustanowione to prawo.
Po 30 grudnia br. powinny pojawić się nowe przepisy dotyczące wykupu mieszkań lokatorskich i własnościowych. Czy do tej daty Sejm zdąży uchwalić nowe przepisy? Nie wiadomo. To nie pierwszy wyrok TK dotyczący wykupu lokali. W przeszłości nie zawsze nowe przepisy były na czas. Powstawały więc luki w prawie.
Jedno jest pewne, TK w swoim wyroku wyraźnie podkreślił, że obecnie spółdzielcy uwłaszczają się kosztem spółdzielni. Można się więc spodziewać zmian w przepisach przewidujących dodatkowe opłaty. Nie bardzo tylko to sobie wyobrażam w wypadku przekształcania własnościowych praw we własność. Posiadacze mieszkań własnościowych wnosili przecież wkład budowlany odpowiadający kosztom budowy tych lokali, jakich więc można żądać od nich dodatkowych opłat.

1 2 3 z 3 następna