Ile zarabia deweloper? Nie uwierzysz!

Ktoś kiedyś powiedział, że koszt budowy mieszkania to 2000 zł za mkw. Od kilku lat ta suma powtarzana jest przez wszystkich zbulwersowanych wysokimi cenami nieruchomości. „ 2 tys. zł plus - powiedzmy - ziemia 500 zł, to dlaczego mieszkanie kosztuje 7 tys.?”
Ale sprawa nie jest taka prosta.

- Owszem, gdy ktoś samemu buduje dom systemem gospodarczym, to koszt rzeczywiście oscyluje ok. 1,5-2 tys. zł za mkw. powierzchni użytkowej stanu surowego zamkniętego. Jednak w tej sumie zmieszczą się wydatki tylko na materiały budowlane i majstra, który z pewnością nie wystawi nam faktury - mówi pan Jan, warszawski deweloper, budujący osiedle domów jednorodzinnych.

Doprowadzenie do stanu deweloperskiego to kolejny 1 tys. zł za mkw.
Dużym obciążeniem dla budujących jest samo formalne przygotowanie inwestycji, pozwolenia, koszty licznych procedur, geodezja, projekty, itd.
- To 5-8 proc. całej budowy - zaznacza pan Jan.

Koszt budowy metra kwadratowego domu i mieszkania zależy od lokalizacji. W każdym mieście są inne ceny materiałów budowlanych i robocizny. Ogromny wpływ ma również projekt nieruchomości, im bardziej skomplikowany, tym droższy.

- Najdrożej jest oczywiście w stolicy i dużych miastach. Można przyjąć, że na wybudowanie domu w dobrym standardzie musimy przeznaczyć ok. 2500 zł/mkw. - oczywiście bez ceny gruntu - na stan surowy. W przypadku mieszkania będzie to trochę większa kwota, ale w zależności od miasta to ok. 3000-4500 zł/mkw. - opisuje Aleksandra Szarek-Ostrowska, niezależny analityk rynku nieruchomości.

Za co tyle płacimy?

Skąd ta różnica między budową systemem gospodarczym a kosztami dewelopera?
- Wiadomo jak jest. Budując prywatnie, nie potrzeba faktur. Ani na roboty. I niektóre materiały można taniej kupić bez dokumentów sprzedaży. My musimy mieć wszystko udokumentowane. Owszem, majster wystawi mi fakturę, ale często do wynagrodzenia doliczy 22 proc. VAT. Tak samo jest z materiałami. Dzięki dużej skali mam upusty, ale wszystko musi pochodzić z pewnego źródła - tłumaczy pan Jan.

Aleksandra Szarek-Ostrowska przypomina, że cena, którą podaje nam deweloper, zawiera również opłatę za grunt, która stanowi nawet kilkadziesiąt procent wartości mieszkania.
Podobnie jest w przypadku domów jednorodzinnych. Pan Jan ocenia, że cena gruntu to 40 - 50 proc. wartości nieruchomości.

Jednak po stronie dewelopera leżą dużo wyższe wydatki. Analizując cenę kupowanego mieszkania czy domu, bierzemy pod uwagę tylko i wyłącznie własne cztery kąty. A przecież na osiedlach czy w blokach mamy ogromną powierzchnię części wspólnych.

Płacąc za mieszkanie, płacimy nie tylko za własne M, ale także za odpowiedni procent części wspólnej - za korytarze, klatki schodowe, teren przed blokiem. W przypadku domów będą to drogi i chodniki wewnątrz osiedla, ogrodzenie, itp.

- Na zapewnienie odpowiedniej infrastruktury mieszkańcom naszych nieruchomości, wydałem w sumie ponad 600 tys. zł. Na osiem domów - zdradza pan Jan.

W jego przypadku największym kosztem było wykonanie drogi - 160 tys. zł, czyli 20 tys. na dom. Pan Jan na własny koszt musiał wykonać gazociąg, na jego szczęście z sumy 100 tys. zł większość zwróci mu gazownia. Jednak podłączenie do każdego z domów to już jego wydatek - ok. 8 tys. zł na dom. Kolejne koszty to wykonanie podjazdów i chodników z kostki - ok. 15 tys. na dom i ogrodzenie ok. 22 tys. zł na dom. Kanalizacja, ujęcie wody i przyłącze elektryczne kosztowało w sumie ok. 10 tys. zł.

Podsumowując, koszt infrastruktury i części wspólnej takiego osiedla i domów to koszt ok. 600 zł za mkw. powierzchni domu. A w przypadku mieszkań?
- Jeśli chodzi o cenę budowy bez ziemi, to lwią część przeznaczamy na materiały budowlane i robociznę. W tej cenie nie zawierają się jednak opłaty administracyjne czy podatki, bo to i tak musimy zapłacić sami. Części wspólne stanowią kilka procent - opisuje Aleksandra Szarek-Ostrowska.

Należy pamiętać jeszcze o jednej rzeczy. Kupując od dewelopera, nie płacimy 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Za to sprzedający oddaje fiskusowi 7 proc. podatku VAT. Kolejnym obciążeniem jest podatek dochodowy.

- W sumie różne podatki odprowadzone do urzędu skarbowego stanowiły równowartość ok. 15 proc. ceny domu… - zdradza pan Jan.

Pan Jan twierdzi, że jego realny zysk, po negocjacji ceny nie przekracza 5-8 proc.
- W przypadku mieszkań marża wynosi w ostatnim czasie kilkanaście procent - podsumowuje Aleksandra Szarek-Ostrowska.

| Jak deweloperzy liczą cenę gruntu W przypadku budownictwa ważniejszą miarą od powierzchni gruntu jest PUM - czyli Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna. Deweloperzy najczęściej płacą za grunt właśnie wg tej stawki. Jest to miara, która pokazuje, ile metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkalnej można wybudować na jednym metrze kwadratowym gruntu. Jest to określone w planach zagospodarowania przestrzennego. Np. wg planu na jednym metrze mkw można zbudować blok z pięcioma kondygnacjami (w tym jedną podziemną), a więc na jednym mkw gruntu można zbudować 5 mkw. PUM. Z tego powodu w przypadku budynków wielopiętrowych by dowiedzieć się, ile dewelopera kosztował mkw. Działki, nie wystarczy podzielić cenę całkowitą przez powierzchnię działki. Licząc cenę PUM dla inwestycji zazwyczaj mnoży się powierzchnię zabudowy przez ilość kondygnacji. Można też wprowadzić dodatkowy współczynnik (np. 0,8), który zależy m.in. od wysokości mieszkania. Według najnowszych danych cena mkw. PUM w centrum Warszawy to 1700 zł.
Poza centrum 820 zł. Niewiele mniej w Trójmieście. W Krakowie cena mkw. PUM wynosi 600 zł. Wśród największych miast najtaniej jest w Łodzi, gdzie mkw. PUM kosztuje 480 zł. |
| --- |

Wirtualna Polska