Rosną ceny mieszkań i różnice między miastami. Od 3 do 10 tys. zł za metr

Ceny mieszkań w prawie wszystkich największych miastach poszły w górę. Podwyżki sięgają 5 proc. i nie zapowiada się, by w tym roku miało być taniej. Między niektórymi lokalizacjami jest przepaść - i nie chodzi tylko o porównanie ze stolicą, którą i tak w tyle zostawia Sopot. Cena metra kwadratowego w Krakowie jest prawie dwa razy wyższa niż w Gorzowie Wielkopolskim.

Ubiegły rok okazał się rekordowy dla rynku nieruchomości. Nigdy wcześniej deweloperzy nie sprzedali tak wielu mieszkań i nie prowadzili tak wielu inwestycji. Do użytkowania zostało oddane 78,5 tys. lokali. Teoretycznie duża liczba dostępnych mieszkań powinna powodować spadek ich cen. Okazało się jednak, że popyt na nie był równie wysoki, a może nawet jeszcze większy. W efekcie w 18 z 21 największych miast w Polsce ceny wzrosły.

Z wyliczeń Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się od lat wyceną nieruchomości, wynika, że najmocniej drożały mieszkania od deweloperów w Krakowie, Lublinie i Opolu. Średnio o około 5 proc., podczas gdy w całej gospodarce ceny spadły (o 0,6 proc.). Ponadprzeciętnie rosły też ceny mieszkań w Sopocie, Gdańsku i Zielonej Górze - o 4 proc.

Najmniejszą presję na ceny widać było w Poznaniu, Wrocławiu, Bydgoszczy i Rzeszowie - w tych miastach wzrost mediany (cena środkowa, dla której 50 proc. cen jest wyższych i 50 proc. niższych) ceny metra kwadratowego wyniósł zaledwie 1 proc. ##Gdzie najtaniej, gdzie najdrożej? Na szczególną uwagę zasługują dwa miasta, w których statystyki nie odnotowują podwyżek. Jest to Toruń, gdzie podobnie jak rok temu mediana ceny metra kwadratowego wyniosła 5 200 zł. Z kolei w Kielcach doszło nawet do 2-proc. obniżek do 4 618 zł.

Kielce, mimo wyjątkowej przeceny, wciąż nie są zbyt tanim miejscem na zakup własnego mieszkania. Za podobne lokum w stosunkowo blisko położonym Rzeszowie zapłacimy mniej (234 zł różnicy na metrze). Niewiele ponad 4 tys. zł zapłacimy również w położonym na południu Polski Opolu. Okazji najlepiej szukać jednak w województwie lubuskim. W naszym zestawieniu Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski to jedyne miasta, w których ceny są poniżej czwórki z przodu. W Gorzowie przy stawce 3 400 zł mieszkanie 50-metrowe kosztowałoby już 170 tys. zł.

Za ten sam metraż w Sopocie trzeba wydać pół miliona złotych, bo mediana cen przekracza tam 10 tys. zł. To zdecydowanie najdroższa lokalizacja, traktowana głównie jak kurort turystyczny. Przepaść oddziela ją od sąsiadującej Gdyni i Gdańska, które razem tworzą Trójmiasto. Tam mediana jest już poniżej 6 tys. zł.

Sopot zdecydowanie wyprzedza w rankingach Warszawę, która z kolei z cenami na poziomie 7 620 zł bije na głowę pozostałe polskie miasta. Kolejny Kraków jest tańszy o ponad 1 tys. zł. Z wydatkiem rzędu 5 800 zł trzeba się liczyć w Poznaniu i Wrocławiu.

- W większości miast zanotowano delikatne wzrosty cen mieszkań, które jednak zwykle nie przekraczały 5 proc. Świadczy to o pokryciu rekordowego popytu wystarczająco dużą podażą mieszkań - komentują sytuację analitycy Emmerson Evaluation. - Należy podkreślić, że wspomniane wzrosty cen były często kompensowane niższymi niż w roku poprzednim średnimi powierzchniami mieszkań oferowanych przez deweloperów. W konsekwencji, w wielu przypadkach za mieszkania o takiej samej liczbie pokoi płacono tyle samo co rok wcześniej, pomimo że średnia cena metra kwadratowego nieznacznie wzrosła.

Od kilku lat widać tendencję polegającą na zmniejszaniu mieszkań deweloperskich (tzw. downsizing). Obecnie budowane kawalerki rzadko przekraczają powierzchnię 30 metrów kwadratowych, mieszkania 2-pokojowe konsekwentnie zbliżają się do średniej na poziomie 40 metrów. Najbardziej typowa powierzchnia dla mieszkań 3-pokojowych wynosi około 55 metrów, a dla mieszkań 4-pokojowych - 80 metrów. ##Ceny mocno różnią się w zależności od dzielnicy Bardzo duże różnice w wycenie metra kwadratowego dotyczą nie tylko miast, ale i dzielnic w obrębie jednego miasta. Bardzo dobrym przykładem jest stolica, gdzie w śródmieściu mediana, a więc wcale nie najwyższe ceny transakcyjne, jest na poziomie 14 tys. zł. W innych dzielnicach centralnych kwoty wahają się od 7 do 9 tys. zł. Z kolei prawobrzeżne dzielnice, takie jak Wesoła, mają już ceny poniżej 6 tys. zł.

Różnica cen w poszczególnych lokalizacjach kolejnego po Warszawie najdroższego miasta Polski, czyli Krakowa, przekracza wyraźnie 1 tys. zł. Oczywiście największym prestiżem, a więc i wyceną, mogą pochwalić się mieszkania w śródmieściu. Mediana wskazuje na koszt rzędu 6 711 zł. Co ciekawe, to i tak o 4 proc. mniej niż rok wcześniej. Mieszkanie o wielkości 50 metrów kwadratowych warte jest więc około 335 tys. zł. Taki sam lokal w Nowej Hucie (wschodnia część Krakowa) to wydatek rzędu 266 tys. zł (5 316 zł za metr).

Stosunkowo niewielkie różnice w przypadku przeciętnych cen są w Poznaniu. Stawki wynoszą od 5 733 do 6 137 zł. Podobnie jest w Łodzi, gdzie jest dużo taniej. W południowej części miasta mieszkania od deweloperów kosztują po 4 145 zł za metr, a w ścisłym centrum za około 4 753 zł.

Lokalizacja ma znaczenie w stolicy Dolnego Śląska. Mieszkanie na Starym Mieście i w Śródmieściu ma przelicznik około 6 tys. zł za metr kwadratowy. Na obrzeżach ceny schodzą do 5 tys. zł.

Ceny mieszkań we Wrocławiu (w zależności od dzielnicy)

źródło: Emmerson Evaluation ##Nie będzie taniej, choć podwyżki wyhamują Według prognoz Emmerson Evaluation w perspektywie najbliższego roku kontynuowana będzie tendencja zakupu mieszkań na wynajem. Ma się utrzymywać, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie. Na zmiany - przynajmniej do końca tego roku - nie można liczyć, co wyraźnie dała do zrozumienia Rada Polityki Pieniężnej po ostatnim posiedzeniu. Większym problemem nie powinien być rosnący do 20 proc. wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym. Wsparciem będzie kończący się program "Mieszkanie dla Młodych".

Popyt powinien więc rosnąć przy stabilnej podaży nowych mieszkań. - Oceniamy, że podaż mieszkań w 2017 roku będzie utrzymywać się na poziomie zbliżonym do roku ubiegłego. Przemawia za tym zarówno duża liczba rozpoczętych już projektów, jak i spore zakupy działek poczynione przez deweloperów w ostatnich latach - wskazują eksperci.

"Przy tak dużej obserwowanej podaży mieszkań na rynku pierwotnym, nie ma w zasadzie podstaw do zauważalnego wzrostu cen. Jednak w końcowej fazie cyklu, która naszym zdaniem przypadnie na przełom roku 2017 i 2018, spodziewamy się jeszcze niewielkich, kilkuprocentowych wzrostów" - czytamy w raporcie Emmerson Evaluation.

Gdzie lepiej się pośpieszyć z zakupem własnych czterech kątów? W 2016 roku podwyżki były widoczne w 18 z 21 największych miast. W kolejnych 12 miesiącach ich liczba powinna spaść do 8. Drożej może być w stolicy. Bardziej wyśrubowane ceny mogą być także w Sopocie. Na liście potencjalnych podwyżek są jeszcze: Wrocław, Łódź, Katowice, Rzeszów oraz najtańsze lokalizacje w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. ##Skąd taki duży popyt na mieszkania? Na rynku nieruchomości obserwujemy prawdziwy boom. Już ponad 60 proc. mieszkań jest kupowanych za gotówkę na cele inwestycyjne. Często kupowane lokale zaraz po doprowadzeniu do stanu używalności są wynajmowane. Okazuje się, że ściągając co miesiąc czynsz można zarabiać rocznie średnio nawet 4-krotnie więcej, niż wynosi oprocentowanie lokat bankowych.

Koniunkturę na rynku wspomagają również bardzo tanie kredyty hipoteczne. Stopy procentowe są na najniższym poziomie w historii. Będąca punktem odniesienia dla oprocentowania stawka, czyli WIBOR 6M, jest obecnie na poziomie 1,81 proc. Niemal dokładnie 4 lata temu była dwukrotnie wyższa, a kilkanaście lat temu dochodziła do 10 proc.

Nie bez znaczenia jest też poprawiająca się sytuacja materialna Polaków. - Rynek nieruchomości w 2016 roku wspomagała również bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, w tym rekordowo niskie bezrobocie oraz rosnące wynagrodzenia. Poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia jest zawsze istotnym elementem stymulującym tak istotne życiowo i długofalowe decyzje, jak zakup nowego mieszkania - podkreślają eksperci Emmerson Evaluation.

Niestety powoli będzie wygasał efekt programu "Mieszkanie dla Młodych", który też miał niebagatelne znaczenie. O jego popularności może świadczyć fakt, że pieniądze przeznaczane na ten program w kolejnych latach wyczerpują się z reguły już po pierwszych 2-3 miesiącach danego roku.