Ustawa o obrocie ziemią uderza we właścicieli działek rolnych. Banki nie chcą udzielać kredytów

Ustawa o obrocie ziemią, która weszła w życie 30 kwietnia, miała chronić polskie grunty rolne przed niekontrolowanym wykupem przez obcokrajowców, ale na razie uderza w prywatnych właścicieli takich działek i powoduje paraliż na rynku kredytów hipotecznych.

Wprowadzone przepisy spowodowały, że banki przestały udzielać kredytów hipotecznych pod działki rolne albo żądają zabezpieczenia w postaci innej nieruchomości. Co gorsza, w wielu przypadkach banki wstrzymają wydane już decyzje kredytowe.

To duży cios dla wszystkich, którzy niedawno zakupili działkę rolną z myślą o postawieniu domu - taki sposób obniżenia kosztów budowy był w ostatnich latach bardzo popularny. Wystarczyło, by gmina wydała warunki zabudowy lub przewidziano ją w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Jak w opinii dla Finansów WP tłumaczy dr Łukasz Przyborowski, ekspert prawa bankowego kancelarii SPCG, obecnie banki są zmuszone do zachowania daleko idącej ostrożności co do kredytów, którym zabezpieczeniem są nieruchomości rolne. Radca prawny podaje trzy przyczyny tej sytuacji.

1. Obniżenie wartości ziemi rolnej

- Większość ekspertów przypuszcza, że nowe regulacje przyczynią się w pewnej perspektywie czasowej do obniżenia wartości ziemi rolnej - tłumaczy dr Przyborowski. - Samo ograniczenie liczby transakcji oraz podmiotów uprawnionych do nabywania nieruchomości sprawia, że rynek ten stanie się dużo mniej płynny. W sposób oczywisty może to uderzać w interesy banków jako wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomościach rolnych - wyjaśnia.

2. Restrykcyjne zapisy ustawy

- Ustawa jest wyjątkowo restrykcyjna i ingeruje m.in. w proces prowadzenia przez banki egzekucji z nieruchomości rolnych - mówi Przyborowski. - Mówiąc w pewnym skrócie, trudniej będzie bankom przeprowadzić z powodzeniem egzekucję z nieruchomości rolnej, zaś procedura ta może być istotnie wydłużona - tłumaczy.

3. Ograniczanie wysokości hipoteki na nieruchomościach rolnych

Jak wyjaśnia prawnik, wysokość hipoteki nie może przekraczać początkowej, czyli aktualnej w chwili ustanawiania hipoteki, wartości nieruchomości - bez względu na możliwy wzrost jej wartości na skutek np. odrolnienia czy też zabudowania. - Do jej ustanowienia wymagana jest formalnie sporządzona opinia rzeczoznawcy. Dotychczas pozostawione to było uznaniu banku, który często rezygnował z takiej formalnej wyceny - mówi dr Przyborowski.

W najgorszej sytuacji są ci właściciele działek rolnych, którzy nie są w stanie zaoferować bankowi innych zabezpieczeń oraz do inwestycji, które realizowane są na nieruchomościach rolnych. - Z pewnością obecna sytuacja jest także po części wynikiem pewnej atmosfery nieufności co do nieruchomości rolnych jako przedmiotu zabezpieczenia - zauważa ekspert.

Jak wyjaśnia Łukasz Przyborowski, kolejnym problemem jest konieczność wypracowania wewnętrznych procedur bankowych dotyczących np. kwalifikacji nieruchomości jako ziemi rolnej, wyceny jej wartości itp. - Myślę jednak, że skala takiej reakcji, zakładając brak krachu na rynku nieruchomości rolnych, będzie słabła wraz z nabywaniem przez banki i innych uczestników rynku doświadczenia z przepisami nowych regulacji. Banki zapewne z czasem nauczą się żyć w nowym otoczeniu regulacyjnym - ocenia.

Co może zrobić właściciel działki rolnej?

Prawnik radzi tym klientom banków, którzy znaleźli się w grupie podwyższonego ryzyka na skutek zmiany regulacji prawnych, by jak najszybciej postarali się o odrolnienie posiadanych przez siebie nieruchomości. Najlepiej przez dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

- W dobrej sytuacji są ci, którzy mogą zaoferować bankowi dodatkowe zabezpieczenia, ale inne niż nieruchomość rolna. Dla pozostałych pozostaje nadzieja na złagodzenie stanowiska banków oraz zapowiadane już zmiany legislacyjne - mówi prawnik.

Sejm ma zająć się poprawkami ustawy o obrocie ziemią już na początku lipca.