Mordor na Domaniewskiej. Jedyna taka dzielnica w Polsce
Tysiące zabieganych pracowników, szklane biurowce i samochody zaparkowane w błocie, na trawnikach, przystankach – gdzie tylko się da. Warszawski Mordor, choć przeklinany przez osoby zmuszone tam pracować, od dwóch dziesięcioleci rozwija się w imponującym tempie i nic nie wskazuje na to, by miał zamiar zwolnić.
Na dawnych terenach Służewca Przemysłowego w wolnej Polsce wyrosło więcej biurowców niż w Krakowie, Poznaniu i Łodzi łącznie. To drugie, po centrum Warszawy, największe zagłębie korporacji w Polsce. Codziennie do pracy dojeżdża tu 100 tys. osób. Efektem są gigantyczne korki i zatłoczona komunikacja miejska. Z tego powodu do dzielnicy tej przylgnęła nowa, nawiązująca do Tolkienowskiej krainy zła, nazwa Mordor.
- Przede wszystkim Mordor oddaje tutaj specyfikę tego miejsca jeśli chodzi o zatłoczenie, o korki i o problemy w komunikacji - mówi dr Magdalena Fuhrmann z Zakładu Geografii Miast i Organizacji Przestrzennej Uniwersytetu Warszawskiego - Z drugiej strony Mordor jest określeniem obrazującym, jak wygląda życie szeregowego pracownika takiej korporacji, które najczęściej opisywane jest jako trudne, ciężkie, związane z wieloma wymogami i zasadami - dodaje.
Nazwa, która jakiś czas temu zaczęła życie w internecie weszła do języka warszawiaków. Gdy z kamerą zadawaliśmy pytania na rogu ulicy Domaniewskiej i Postępu, większość rozmówców wiedziała, że znajdujemy się w środku Mordoru. Nie wszystkim jednak okolica i rodzaj pracy kojarzyły się źle. "Praca, jak praca" - usłyszeliśmy od jednego z rozmówców.
Zamknięty krąg
Nie da się jednak ukryć, że wielu pracowników na Służewiec narzeka. Facebookowy profil „Mordor na Domaniewskiej” zgromadził ponad 56 tys. fanów. Zjawisko to jak przyznają eksperci jest widoczne również na profesjonalnym portalu LinkedIn i zostało dostrzeżone przez pracodawców. Negatywny odbiór Mordoru wpływa na to, że niektóre firmy przenoszą swoje siedziby do bardziej dogodnych lokalizacji. Wciąż są to jednak jednostkowe przypadki, a nie trend, a chętnych na wynajem biur na Służewcu nie brakuje.
- To jest takie koło zamknięte. Im więcej tam się buduje, tym więcej firm będzie tam przychodzić. Następni deweloperzy będą zaś szukać bezpiecznego miejsca, w którym wiedzą, że uda im się znaleźć najemcę - mówi Joanna Mroczek, dyrektor działu badań i doradztwa CBRE.
Mordor pozostaje więc wciąż jednym z największych placów budowy w Warszawie.
- W budowie znajduje się kolejne 150 tys. mkw powierzchni biurowej - mówi Daniel Bienias, dyrektor działu reprezentacji najemców CBRE. - Najemcy chętnie wynajmują biura na tym terenie ze względu na niższe niż w centrum stawki czynszów - dodaje.
Mordor nie tylko w Polsce
Ale dlaczego w ogóle w Warszawie powstał Mordor? Co przyciągnęło inwestorów do tej, oddalonej przecież od ścisłego centrum dzielnicy?
- Na tych terenach znajdowały się duże zakłady przemysłowe. Po ich upadku grunty zostały uwłaszczone. Ich atrakcyjność dla inwestorów wynikała z uzbrojenia terenu we wszystkie media oraz, jak się wówczas wydawało, dobrego dojazdu – wyjaśnia Tomasz Zemła, zastępca dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Warszawy.
Nie bez znaczenia były też niższe niż w centrum Warszawy ceny gruntów. Popyt na powierzchnię biurową był natomiast tak duży, że najemców znajdowało się nawet wtedy, gdy dojazd do posesji był utrudniony lub w budynku brakowało miejsc parkingowych.
- Powstawanie dzielnic biurowych poza centrum miast nie jest zjawiskiem wyjątkowym. Jest ono efektem zapotrzebowania na tańsze powierzchnie w stolicy dla tzw. back office - mówi Joanna Mroczek z CBRE - Londyn ma swoje Canary Wharf, a Paryż La Défense, jednak tam rozwój tych dzielnic przebiegał inaczej.
Jak podkreśla ekspertka, w Zachodniej Europie najpierw dokładnie zaplanowano układ dzielnicy, podciągnięto transport, a dopiero później wpuszczono na teren deweloperów. W Polsce rozbudowa przebiegała żywiołowo, a infrastruktura wciąż nie nadąża za rozwojem biurowców.
Obecnie realizowane inwestycje: południowa obwodnica Warszawy, trasa N-S czy poszerzenie ulicy Wołoskiej z pewnością pomogą, ale raczej nie rozwiążą wszystkich problemów. Zdaniem ekspertów dzielnicy bardzo pomogłaby stacja metra, jednak miasto nie planuje budowy odnogi na Służewiec. Mimo to przedłużana obecnie II linia metra i tak może pomóc Mordorowi. Podziemna kolejka zwiększa bowiem atrakcyjność biurowców na Woli, dzielnicy, która w naturalny sposób z Mokotowem konkuruje. Być może część firm przeniesie tam swoje siedziby i zwolni w ten sposób miejsca parkingowe przy Domaniewskiej.
