Mieszkania coraz tańsze

W porównaniu do stycznia ubiegłego roku ponad 10-proc. spadki cen zanotowano w Gdańsku i Poznaniu, a w Krakowie spadek cen zbliżył się do 9 proc. W stolicy ceny ustabilizowały się nieznacznie tylko poniżej ubiegłorocznej mediany.

Jeśli jest w tych danych coś pocieszającego, to porównywalna liczba transakcji do tej obserwowanej w listopadzie. W porównaniu z grudniem 2008 r. liczba transakcji jest nawet nieznacznie wyższa, lecz wciąż jest ich mniej niż w styczniu 2008 r.

W dalszym ciągu wpływ na taką sytuację ma klincz na rynku kredytowym - hipoteczne kredyty walutowe nie mogą wrócić do oferty banków, pomimo teoretycznie dogodniejszych warunków na rynku walutowym (wysokie kursy euro czy franka podnoszą atrakcyjność tego rodzaju kredytów). Oprocentowanie w złotych spada (już poniżej 7 proc. dla kredytów zaciąganych obecnie) i choć sytuacja mogłaby skłonić kredytobiorców do większej aktywności, to ostrożna polityka banków w udzielaniu kredytów hipotecznych przynosi skutek wręcz odwrotny. Nadto należy pamiętać o wszechobecnym w mediach słowie na „k”, skutecznie schładzającym zapał kupujących, którzy ostrożniej szacują własne możliwości do zaciągania wieloletnich zobowiązań kredytowych. Powszechne przeświadczenie o mającym dokonać się spadku cen mieszkań, lub przynajmniej długoterminowej stabilizacji cen, również działa na niekorzyść sprzedających.

Nie widzimy oznak poprawy na rynku mieszkaniowym. Dostępność kredytów przestała się pogarszać, ale jednak jeszcze nie zaczęła się poprawiać. Z drugiej strony w obliczu groźby spowolnienia gospodarczego w Polsce, po kredyty hipoteczne nie ustawiają się też kolejki, choć wzrost zainteresowania inwestycjami w mieszkania jest odczuwalny w oddziałach Open Finance. Niemniej nie ma obecnie powodu, by spodziewać się szybkiej poprawy na rynku mieszkań. Stopy procentowe (a więc także oprocentowanie kredytów) co prawda spadają, ale obniżają się także przychody z wynajmu mieszkań, zatem rentowność najmu pozostaje na umiarkowanie wysokim poziomie. W perspektywie dalszego spadku cen i przychodów z najmu trudno liczyć na ożywienie popytu inwestycyjnego w najbliższym czasie.

Oczekujemy zatem kontynuacji widocznej tendencji spadku cen mieszkań, który jednak nie powinien przyspieszać. Spadek cen na poziomie 10 proc. r/r powinien się utrzymać w I półroczu br. Później najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się długotrwała stabilizacja cen przy wciąż niewielkiej aktywności rynku. Ożywić popyt mogą symptomy zakończenia okresu spowolnienia gospodarczego lub wstąpienie Polski do strefy ERM2 (ze względu na prawdopodobną zwiększoną dostępność kredytów w euro w tym czasie).

Średnie ceny transakcyjne nieruchomości wyznaczone na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów Open Finance
Źródło: Open Finance

Emil Szweda i Bernard Waszczyk, analitycy Open Finance

[ Zobacz pełną analizę

]( http://i.wp.pl/a/f/pdf/21680/20090211_ceny_of.pdf )