Odstępne może być, ale tylko niskie
Deweloper nie ma prawa potrącać jednej dziesiątej ceny mieszkania w razie rozwiązania umowy z powodu zwłoki konsumenta.
Tak wynika z wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie spółki CD z Sosnowca, która buduje mieszkania. Sąd uznał, że deweloper naruszył zbiorowe interesy konsumentów, bo zastrzegał, że przysługuje mu kara umowna w wysokości 10 proc. ceny mieszkania w razie odstąpienia przez niego od umowy z konsumentem. Karę taką można było naliczyć klientowi w sytuacji, gdy do czasu zakończenia prac budowlanych nie uiścił całości należności za mieszkanie, a ponadto nie zapłacił zaległości w dodatkowym terminie co najmniej siedmiodniowym.
Deweloper tłumaczył, że kara umowna jest pobierana tylko wówczas, gdy opóźnienie wynika z winy klienta, czyli zwleka on z zapłatą. Zdaniem dewelopera zawsze bowiem jego klient ponosi odpowiedzialność za swoją zdolność płatniczą. Firma podkreślała więc, że nawet gdyby w umowie nie zastrzeżono uprawnienia do odstąpienia od umowy, to wynika ono z art. 491 kodeksu cywilnego. Przewiduje on możliwość odstąpienia od umowy i domagania się kary umownej w razie zwłoki dłużnika. Rozwiązanie stosowane przez dewelopera nie jest więc nietypowe, ale dopuszczalne przez kodeks cywilny.
Nie przekonało to ani Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ani sądu. Brak wpłaty w ustalonym terminie nie zawsze jest bowiem okolicznością zawinioną przez konsumenta. Dłużnik odpowiada co prawda za swoją zdolność płatniczą i powinien dołożyć należytej staranności w dbaniu o stan swoich finansów. Nie zawsze jednak opóźnienie w płatnościach wiąże się ze złą sytuacją finansową konsumenta – mogą bowiem wystąpić sytuacje szczególne, które uniemożliwią wpłatę zarówno w pierwotnym, jak i dodatkowo wyznaczonym terminie. Taką sytuacją będzie np. nagła ciężka choroba.
Tymczasem art. 471 k.c. przewiduje, że dłużnik musi naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Nawet gdyby przyjąć, że zapisy w umowie dotyczą tylko sytuacji zawinionych przez nabywcę mieszkania, to kara umowna w wysokości 10 proc. wartości lokalu jest i tak zbyt surowa. Na mocy art. 385(3) pkt 17 k.c. jest więc ona niedozwolona, bo nadmiernie wygórowana. Sąd uznał zatem, że deweloper złamał prawo.
Wyrok nie jest prawomocny (sygn. XVII Ama 15/08).
Michał Kosiarski