Polska ziemia drożeje

Polska ziemia rolna drożeje od początku przemian ustrojowych. W latach 90. na skutek złej koniunktury w rolnictwie nie było chętnych do jej zakupu. Jeszcze w 1992 r. za 1 hektar państwowych gruntów płacono średnio tylko 500 zł, tymczasem po 22 latach średnia cena skoczyła do 24 tysięcy.

W tym województwie jest zdecydowanie najtaniej, to też jeden z regionów, na terenie którego nie zawarto ani jednej transakcji na powierzchnię powyżej 100 ha.

Średnią cenę sprzedaży 1 hektara gruntów rolnych w I kw. 2014 r. określono na podstawie zawartych w tym czasie ponad 3 tys. umów i sprzedanych prawie 26,4 tys. ha gruntów.

Chociaż ziemia w tym województwie należy do jednej z tańszych, to w porównaniu do IV kwartału poprzedniego roku w lubelskim odnotowano największy wzrost cen.

W całej Polsce najwyższe średnie ceny gruntów rolnych w I kw. br. uzyskano w grupie obszarowej 300 ha i więcej - 26,4 tys. zł za 1 ha, najniższe zaś w grupie od 1-10 ha - 20 tys. zł.

Poza świętokrzyskim także w: podlaskim, lubelskim, małopolskim, podkarpackim i świętokrzyskim nie zawarto ani jednej transakcji na powierzchnię powyżej 100 ha.

W skali całego kraju najwięcej gruntów ANR sprzedała w grupie obszarowej 10-100 ha - 12,2 tys. ha, czyli ponad 46 proc. wszystkich sprzedanych gruntów, najmniej natomiast w grupie do 1 ha - 601 ha.

Polacy najchętniej kupują małe grunty. Z danych ANR wynika, że najwięcej umów sprzedaży dotyczyło nieruchomości do 1 ha - prawie 1500, i w przedziale 1-10 ha - ponad 1000, a najmniej umów zawarto na powierzchnie powyżej 300 ha - tylko 9.

Średnio w pierwszym kwartale bieżącego roku umowa kupna-sprzedaży na ziemię rolną była zawierana na grunt o powierzchni 8,7 h.

Dla sześciu województw: dolnośląskiego, kujawsko-pomorskiego, pomorskiego, wielkopolskiego, zachodniopomorskiego i warmińsko-mazurskiego, średnia powierzchnia sprzedawanej ziemi ukształtowała się ona powyżej 13 ha na umowę.

W I kw. 2014 r. Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała łącznie 26,6 tys. ha gruntów. Do końca kwietnia br. sprzedała już 34,7 tys. ha, wykonując prawie 30 proc. założonego planu rocznego. Na dzień 31 marca br. w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa pozostawało 1,6 mln ha gruntów, z czego 1,16 mln ha (72,5%) znajdowało się w dzierżawie, a 87 tys. ha w innych nietrwałych formach zagospodarowania. Do rozdysponowania pozostaje ok. 300 tys. ha.

Jeszcze w 1992 r. za 1 ha państwowych gruntów płacono średnio tylko 500 zł. Za to 10 lat później za 1 ha tych gruntów trzeba było zapłacić już 3,4 tys. zł. Ceny ziemi spadały jeszcze na przełomie wieków w latach 1999-2002.

Od tego czasu mamy do czynienia tylko ze wzrostem cen gruntów rolnych. W 2003 r. ziemia kosztowała średnio 3,7 tys. zł/ha, a w 2013 r. już ok. 22 tys. zł za hektar.

Ceny nieruchomości rolnych szczególnie gwałtownie wzrosły po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej, kiedy wszyscy jej użytkownicy zaczęli otrzymywać dopłaty bezpośrednie.

Co teraz odpowiada za wzrost cen ziemi? Powodów jest kilka, przede wszystkim wyczerpują się zasoby państwowych gruntów, a na rynku prywatnym jest ograniczona podaż. Do tego ANR sprzedaje ziemię praktycznie tylko w ramach pierwszeństwa w nabyciu, głównie dla dotychczasowych dzierżawców oraz rolnikom indywidualnym na powiększenie gospodarstw rodzinnych, wyłącznie na przetargach ograniczonych.

Wśród pozostałych czynników wymienia się także perspektywę uwolnienia rynku ziemi rolnej za niemal 2 lata (od 1 maja 2016 r.). Do tego wciąż utrzymują się korzystne dla polskiego rolnika różnice cenowe pomiędzy Polską a krajami "starej piętnastki". Poza tym, generalnie w Europie i na całym świecie dochodzi do wzrostu cen gruntów. Polska nadgania za tym trendami.

Zdaniem analityków z Lion's Bank wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje ziemię rolną w celu odrolnienia, czyli wykorzystania jej na inne cele, np. pod budownictwo mieszkaniowe czy magazynowe.

- W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje jest tylko korzystnym dodatkiem, a nie głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej, co może sporo kosztować - pisze Bartosz Turek, analityk Lion's Bank.

Turek pisze w swoim raporcie, że niewykluczona jest kontynuacja długoterminowego trendu wzrostowego cen ziemi typowo rolnej.

Średnia cena w Polsce jest wciąż 2-3 razy niższa od średniej unijnej. Zgadza się z wnioskami ANR, dotyczącymi potencjalnych powodów wzrostu cen ziemi, ale wymienia ich także więcej.

Analityk zauważa, że na wzrost cen ma także fakt, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia ze wzrostem zyskowności produkcji rolnej, a całkiem niedawno Unia zdecydowała także o kontynuowaniu hojnej wspólnej polityki rolnej, opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego.

- W ograniczonym zakresie popyt na ziemię może być także stymulowany niemal zerowymi podatkami w tym sektorze oraz preferencyjnym systemem ubezpieczeń społecznych KRUS - pisze w raporcie Turek.

Turek zauważa jednak, że w związku z faktem, że ziemia cały czas drożeje od wielu lat, to istnieje ryzyko wystąpienia korekty cen. Potencjalnie oznaczałoby to stratę dla kogoś, kto kupuję ziemię jako inwestycję. Tego trzeba być świadomym.

Ponad 36 tys. za hektar ziemi trzeba zapłacić w Mazowieckim. To ponad dwa i poł razy więcej niż hektar gruntu w świętokrzyskim i dwa razy więcej niż w: Podlaskim, Lubelskiem i Lubuskiem.

Ciekawe jest to, że ziemię rolną kupimy tanio nie tylko na terenach Polski wschodniej, ale generalnie w ościennych województwach. Także w tych, które graniczą z Niemcami, np. w Lubuskim czy Zachodniopomorskim.

Po naniesieniu cen na mapę naszego kraju widać, że najdrożej jest na najbardziej rozwiniętych terenach.