Ceny mieszkań pójdą do góry

Poselski projekt o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakłada na dewelopera obowiązek stosowania rachunku powierniczego. Może to być rachunek powierniczy zamknięty (deweloper otrzymuje od nabywcy pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji) albo rachunek otwarty (nabywca przelewa pieniądze po ukończeniu określonego etapu budowy). W tym drugim przypadku rachunek powierniczy musi być dodatkowo wsparty gwarancją bankową albo polisą ubezpieczeniową dla nabywcy. Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, taki wymóg może spowodować wypadnięcie z rynku małych i średnich firm, bo mało kogo będzie stać na podwójne zabezpieczenie dla banków.

- Oznacza to, że oprócz nieruchomości, którą deweloper buduje, będzie musiał mieć inne zabezpieczenie - najlepiej gotówkę równą wartości tej nieruchomości albo inną nieruchomość o większej wartości, żeby uzyskać takie zabezpieczenia. Na to będą mogły sobie pozwolić tylko duże i silne firmy, czyli głównie te z zapleczem zagranicznym. Małe i średnie polskie firmy tego nie udźwigną - powiedział PAP członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich Jacek Bielecki.

Zwraca on uwagę, że sejmowa podkomisja, która pracuje nad projektem proponuje, aby nowe przepisy objęły już rozpoczęte przedsięwzięcia deweloperskie, co oznacza, że firmy, które już zainwestowały w grunty, projekty, uzyskanie stosownych zezwoleń, nie będą mogły rozpocząć budowy bez podwójnych zabezpieczeń.

- Zmiana warunków funkcjonowania firm w trakcie przedsięwzięcia jest nie do przyjęcia, co potwierdza w swojej opinii prof. Hubert Izdebski, który kwestionuje konstytucyjność tego rodzaju zapisów, powołując się na istniejące już rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego - mówi Bielecki.

Jego obawy podziela mecenas Paweł Kuglarz z kancelarii Beiten Burkhardt, reprezentujący także Fundację Kredytu Hipotecznego. - Ten projekt może doprowadzić do oligopolizacji rynku deweloperskiego, czyli do tego, że zostaną na nim tylko silni. To z kolei zaowocuje wzrostem cen mieszkań nawet o 25-30 proc. - przestrzega.

Zwraca też uwagę, że ustawa nakłada obowiązek uzyskania gwarancji bankowej albo polisy ubezpieczeniowej, które nie funkcjonują w tej chwili na rynku. - Nie wiadomo, czy banki wypuszczą tego typu produkty. Przecież nie możemy bankom nic nakazać - mówi Kuglarz.

Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS ocenia, że ustawa, która miała chronić nabywców przed skutkami bankructw deweloperów, może paradoksalnie do takich bankructw doprowadzić, ponadto grozi destabilizacją rynku.

- Chodzi o to, że firmy w obawie przed nowymi przepisami będą w przyspieszeniu wprowadzać na rynek nowe przedsięwzięcia. Będzie to miało bardzo niekorzystne skutki dla sytuacji rynkowej, gdzie już mamy do czynienia z nadwyżką podaży nad popytem i rekordowo wysoką ofertą. Chwilowo obniży to ceny. Potem, gdy mniejsi odpadną z rynku, a zostaną tylko duzi, to oni podyktują wyższe ceny - powiedział PAP Kirejczyk.

Według Aldony Młyńczak (PO), współautorki projektu i szefowej sejmowej podkomisji, która zajmowała się projektem, należy uzupełnić polskie prawo o przepisy, które wyeliminują najczęściej spotykane w praktyce nadużycia, wykorzystujące nieświadomość nabywcy.

- Znam argumenty deweloperów, jednak nie wszystkie ekspertyzy potwierdzają, że proponowane przez nas rozwiązania mogą mieć tak katastrofalne skutki dla rynku deweloperskiego. Tak zwane podwójne zabezpieczenie dla nabywcy - to fundament nowej regulacji. Za takimi rozwiązaniami opowiada się także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - powiedziała Młyńczak.

Sejmowa podkomisja nadzwyczajna zakończyła we wtorek prace nad projektem ustawy o ochronie nabywców mieszkań. Teraz projekt trafi do sejmowej komisji.

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, autorstwa posłów PO, przewiduje wprowadzenie nadzoru nad pieniędzmi powierzonymi deweloperom przez klientów oraz proponuje uregulowanie treści umowy obu stron. Chodzi o to, żeby klienci, którzy kupują mieszkanie jeszcze nie wybudowane, nie stracili pieniędzy w przypadku bankructwa dewelopera.

Projekt nakłada na dewelopera obowiązek stosowania dwóch rodzajów zabezpieczeń: rachunek powierniczy musi być dodatkowo wsparty albo gwarancją bankową, albo polisą ubezpieczeniową dla nabywcy. Inne proponowane rozwiązanie - to gwarancja wypłaty środków koniecznych do ukończenia inwestycji, w przypadku niewypłacalności dewelopera.

W sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość, priorytetem ma być ukończenie inwestycji i oddanie mieszkań nabywcom. Obowiązkiem stanie się zawieranie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Po wejściu nowych przepisów w życie ma też zacząć obowiązywać Arkusz Informacyjny Dewelopera, zapewniający czytelną informację o ryzyku przedsięwzięcia.

- Doprecyzowania wymagają jeszcze zapisy dotyczące upadłości dewelopera, ale zrobimy to na etapie prac komisji z uwagi na konieczność zbadania zgodności niektórych zapisów z konstytucją - powiedziała PAP Młyńczak.