Deweloper może odmówić sprzedaży mieszkania bez garażu
Deweloper może uzależnić sprzedaż mieszkania od wykupienia miejsca postojowego lub garażu, nawet jeśli klient nie ma samochodu - uznał Sąd Najwyższy w wyroku. Wyjaśnił, że taki warunek nie narusza praw kupującego jako konsumenta.
Wyrok dotyczy Joanny M., która musiała kupić - choć nie było jej to potrzebne - miejsce postojowe we wspólnym garażu. W przeciwnym razie deweloper nie sprzedałby jej mieszkania. Deweloper, jak wielu innych, stosował wzór standardowej umowy. Zgodnie z tym wzorcem klient zobowiązywał się jednocześnie do kupna mieszkania oraz "udziału w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną /lub boks rowerowy".
W pozwie przeciwko deweloperowi, skierowanym do sądu ochrony konkurencji i konsumentów, Joanna M. domagała się, by sąd uznał postanowienia wzorca umowy w tej części za niedozwolone. Żądała też 39 tys. zł odszkodowania, czyli dokładnie tyle, ile wydała na miejsce postojowe.
W takich sprawach sąd ocenia wzór umowy pod kątem przepisów kodeksu cywilnego, które mają na celu ochronę interesów konsumentów w relacjach z przedsiębiorcami stosującymi standardowe wzory umów, takimi jak np. dostawcy energii, wody, banki, firmy telekomunikacyjne. Reguła ogólna jest taka, że konsumenta nie wiążą postanowienia umów, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i naruszają rażąco jego interesy. Co to są "dobre obyczaje" - tego przepisy nie określają, w razie sporu rozstrzyga o tym sąd. Natomiast przepisy wskazują przykładowo, jakie postanowienia umów są niedozwolone, czyli niedopuszczalne.
W tej sprawie sąd I instancji oddalił oba żądania Joanny M. Natomiast sąd II instancji, wskutek apelacji kobiety, uznał za niedozwolone kwestionowane przez nią postanowienia wiążące sprzedaż mieszkania ze sprzedażą miejsca postojowego. Z tego powodu sąd zakazał developerowi stosowania ich w umowach z klientami.
Sprawa skończyła się ostatecznie w Sądzie Najwyższym (wyrok o sygnaturze I CSK 49/12). Wygrał deweloper, bo SN nie zgodził się z oceną sądu II instancji, że postanowienia umowy wiążące sprzedaż mieszkania ze sprzedażą miejsca postojowego kształtują obowiązki nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy.
W ocenie Sądu Najwyższego sąd II instancji wziął po uwagę tylko interesy osoby nieposiadającej samochodu, natomiast uszły jego uwadze oczekiwania nabywców mających samochody, a także sytuacja dewelopera, który zgodnie z przepisami musi zapewnić miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo.
SN odwołał się też do orzeczenia, w którym Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest w XXI wieku integralnie związane z mieszkaniem, tak jak posiadanie piwnicy czy dostępu do suszarni. Ze względu na ten związek - tłumaczył SN - nie można uznać, że postanowienia wzorca umowy, zobowiązujące do zakupu mieszkania łącznie z miejscem postojowym, są niedozwolone.
Izabela Lewandowska
