SN: umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną

Źródłem sprawy była umowa, zawarta pomiędzy małżeństwem, a deweloperem, który zajmował się przebudowywaniem dawnej łódzkiej fabryki włókienniczej Karola Scheiblera. W nieczynnej fabryce miały powstać luksusowe mieszkania, tzw. lofty. Małżeństwo z deweloperem kontrakt, określony jako umowa przedwstępna. W umowie tej małżeństwo zobowiązało się do zapłaty zaliczki w kwocie 40 tys. zł, zaś ustaloną cenę loftu wynoszącą ok. 200 tys. zł mieli zapłacić po tzw. odbiorze mieszkania. Odbiór miał polegać na kontroli stanu lokalu i po stwierdzeniu, że prace są wykonywane prawidłowo, małżeństwo miało zapłacić resztę ceny lokalu. Przeniesienie własności loftu miało nastąpić po ostatecznym zakończeniu prac, co mogło trwać - po dokonaniu tzw. odbioru i zapłacie za lokal - nawet 2 lata.

Deweloper nie wykonał jednak w sposób umówiony prac, ponadto popadł w problemy finansowe, które doprowadziły go do upadłości. Wcześniej jednak małżeństwo zrezygnowało z zakupu loftu i odstąpiło od zawartej umowy "przedwstępnej". W wyniku procesu wytoczonego przeciwko deweloperowi małżeństwo odzyskało 40 tys. zł zaliczki. Jednak pozew obejmował także odszkodowanie dla małżonków w kwocie ok. 105 tys. zł. W zakresie tego odszkodowania sądy orzekły inaczej - oddaliły kolejno pozew i apelację.

Rozpoznając skargę kasacyjną małżonków Sąd Najwyższy w zapadłym w czwartek wyroku (sygn. II CSK 575/12) uchylił orzeczenie sądu II instancji i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. SN w pierwszej kolejności wskazał, że umowa, nazwana "umową przedwstępną", była w istocie zawartą umową deweloperską o wybudowanie lokalu mieszkalnego, zawierającą także przyrzeczenie przeniesienia własności wybudowanego lokalu.

Umowa zawierana była z deweloperem, nie istniały jeszcze wtedy mieszkania będące przedmiotami - miały być dopiero wykonane. - Przede wszystkim w umowie przedwstępnej określa się sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a następnie przewiduje się, że cena będzie zapłacona po zawarciu przyrzeczonej umowy. A tu cała cena musiała być zapłacona przed zawarciem umowy o przeniesienie własności lokalu - powiedział sędzia Dariusz Zawistowski. Okres pomiędzy zawarciem umowy i przeniesieniem własności lokalu mógł wynosić nawet kilka lat. - Te czynniki wskazują, że mamy do czynienia z umową deweloperską, a więc odszkodowanie powinno być rozpatrywane na zasadach ogólnych - stwierdził sędzia Zawistowski.