Ceny ziemi mocno w górę!

Pokochaliśmy podmiejskie klimaty. 52 proc. Polaków chętnie wyprowadziłoby się do domu pod miastem. W ciągu ostatnich 10 lat pomysł ten zrealizowało 700 tys. osób. Według GUS w ciągu następnych 25 lat tylko w powiatach podwarszawskich przybędzie 250 tys. nowych mieszkańców. Równie dynamicznie będą się rozwijać powiaty w okolicach Krakowa, Wrocławia, Gdańska i innych dużych aglomeracji.

Jak zatem będą się tam kształtować ceny nieruchomości? Wiele zależy od infrastruktury. Na podstawie raportu Wealth Solutions i Zespołu Doradców Gospodarczych TOR przygotowaliśmy zestawienie lokalizacji, które w najbliższym czasie mogą stać się hitem na rynku nieruchomości, i prognozę, o ile wzrosną tam ceny.

Warszawa to ostatnia stolica Unii Europejskiej bez autostrady! Budowana w pośpiechu droga A2 ma być w całości gotowa dopiero w październiku 2012 roku. W bliskiej odległości od długo wyczekiwanej trasy znajdują się takie miejscowości, jak Pruszków, Piastów, Brwinów, Milanówek, Grodzisk Mazowiecki, a dalej Jaktorów, Baranów i Bolimów. W przyszłości, kiedy budowa skieruje się na wschód, skorzystają gminy Sulejówek, Halinów czy Wiązowna. Oprócz autostrady powstają też drogi szybkiego ruchu. S2, czyli południowa obwodnica Warszawy, ma zostać oddana do końca 2012 roku. Odcinek S7 z Czosnowa do Warszawy przez Izabelin, Stare Babice i Łomianki powstanie w ciągu pięciu lat. Pod koniec 2018 roku można liczyć na trasę w kierunku Grójca. Na wschód w okolicach Marek, Radzymina, Zielonki i Wołomina w 2013 rozpocznie się budowa S8 w kierunku Białegostoku. Wschód z południem aglomeracji w przyszłości połączy droga S17 zamykająca stołeczną obwodnicę.

Już dziś stolica może pochwalić się dobrze rozwiniętą infrastrukturą kolejową. Sprawnie działają Koleje Mazowieckie i WKD, która łączy z Warszawą takie miejscowości, jak Komorów czy Milanówek. Pociągi Szybkiej Kolei Miejskiej kursują na trasach: Pruszków - Warszawa - Otwock (S1), Sulejówek - Warszawa (S2) oraz Wieliszew - Legionowo - Warszawa. W 2012 uruchomiona zostanie kolejna linia prowadząca do nowego lotniska w Modlinie. I to właśnie wzdłuż tej trasy rynek nieruchomości będzie rozwijał się najdynamiczniej.

Na zdjęciu: Budowa autostrady w okolicy Żyrardowa.

Zachód *
*Ceny ziemi rolnej wg powiatów:
Grodziski - 21,23 zł/mkw.
Grójecki - 20,60 zł/mkw.
Piaseczyński - 25,19 zł/mkw. Pruszkowski - 33,09 zł/mkw.
Sochaczewski - 11,56 zł/mkw.
Warszawski Zachodni - 40,44 zł/mkw.
Żyrardowski 12,84 zł/mkw.

Ceny ziemi budowlanej wg powiatów:
Grodziski - 178 zł/mkw.
Grójecki - 57 zł/mkw.
Piaseczyński - 212 zł/mkw. Pruszkowski - 257 zł/mkw.
Sochaczewski - 63 zł/mkw.
Warszawski Zachodni - 256 zł/mkw.
Żyrardowski 94 zł/mkw.

Patrząc na mapę stolicy, trudno nie zauważyć, że rozwój infrastruktury idzie w kierunku zachodnim i południowym. Jednak w bliskiej okolicy Warszawy trudno już znaleźć atrakcyjny cenowo grunt. Według danych Centrum AMRON w Pruszkowie średnia cena transakcyjna ziemi budowlanej wyniosła 409 zł/mkw., w pobliskich Michałowicach - 592 zł/mkw. To odstrasza potencjalnych nabywców. Już dziś obserwujemy na tych terenach korektę! W gminie Lesznowola od II kwartału 2010 do II kwartału 2011 roku średnia cena metra spadła o 23,5 proc.!

To i rozwijająca się infrastruktura sprawia, że inwestorzy szukają dalszych lokalizacji. Cena transakcyjna na terenie powiatu Sochaczewskiego wynosi dziś 63 zł za mkw., Grójeckiego - 57 zł za mkw., a Żyrardowskiego - 94 zł za mkw. Dla mieszkańców liczy się czas dojazdu do miasta. A ten w najbliższej przyszłości się znacznie zmniejszy. Według specjalistów Wealth Solutions to właśnie tu możemy spodziewać się największych wzrostów cen. Eksperci podają przykład Grodziska Mazowieckiego i Pruszkowa. Po oddaniu autostrady i przyspieszeniu kolei czas dojazdu do stolicy z Grodziska będzie jedynie o 10-15 minut dłuższy niż z Pruszkowa. Różnica w cenach jest dziś ponad dwukrotna, w najbliższej przyszłości można się więc spodziewać zmniejszenia tej dysproporcji.

Wschód *
*Ceny ziemi rolnej wg powiatów:
Legionowo - 34,40 zł/mkw.
Miński - 13,72 zł/mkw.
Otwocki - 36,40 zł/mkw.
Wołomiński - 34,30 zł/mkw.

*Ceny ziemi budowlanej wg powiatów: *
Legionowo - 144 zł/mkw.
Miński - 248 zł/mkw.
Otwocki - 295 zł/mkw. Wołomiński - 262 zł/mkw.

A co po drugiej stronie Wisły? Na uwagę zasługują kierunki na północ (Legionowo), Wschód (Wołomin, Zielonka, Sulejówek, Halinów) i Południe (Otwock, Wiązowna). Kierunek na Legionowo już dziś jest doskonale skomunikowany ze stolicą szybką koleją, jednocześnie nawet blisko Warszawy można znaleźć atrakcyjne działki. Jednak z tej strony Wisły prawdziwego boomu możemy spodziewać się dopiero za kilka lat, gdy ukończone zostaną projekty drogowe. Droga S17, która spowoduje rozwój terenów południowo-wschodnich, zostanie wybudowana w latach 2015-2018, droga S8, która zwiększy atrakcyjność terenów na wschód od Warszawy, to perspektywa po 2013 roku. Dalej położone tereny zyskają dopiero na ukończeniu budowy autostrady A2.

Kraków znajduje się na trasie ważnego korytarza drogowego ze wschodu na zachód Europy. Autostrada A4 otacza dawną stolicę Polski od południa, ale wciąż brakuje zamknięcia obwodnicy. W kierunku Warszawy budowana ma być trasa S7. Niestety realizacja inwestycji planowana jest dopiero na lata 2014-2017. W okolicach Krakowa trwa również przebudowa drogi nr 783.

Małopolska stawia też na kolej. W najbliższych latach ma powstać Krakowska Szybka Kolej Aglomeracyjna. W 2011 roku z 7 wybrano 3 połączenia, przebiegające przez Dworzec Główny w Krakowie: Trzebinia - Tarnów, Sędziszów - Skawina oraz Balice - Wieliczka.

Na zdjęciu: Budowa autostrady w kierunku Tarnowa.

Ceny ziemi rolnej wg powiatów:
Wielicki (bez miasta powiatowego) - 3,86 zł/mkw.
Krakowski - 8,29 zł/mkw.

*Ceny ziemi budowlanej wg powiatów: *
Wielicki (bez miasta powiatowego) - 126 zł/mkw.
Krakowski - 158 zł/mkw.

W Krakowie nie ma co liczyć na taki boom, jak w Warszawie. Problemem będzie ograniczona przepustowość dróg w stolicy województwa. W tym roku największą ukończoną inwestycją drogową będzie wschodni odcinek autostrady A4. Dzięki temu - według Wealth Solutions - atrakcyjne staną się grunty w gminach Kłaj, Rzezawa, Bochnia, Drwino, Brzesko, Dębno, Borzęcin Górny, a nawet daleki Rodłów, Wierzchosławice czy Wojnicz. W dalszej perspektywie zyskają tereny na północ od Krakowa, m.in. Miechów, Słomniki, Iwanowice, Michałowice czy Luborzyca.

Wrocław ma gęstą i dobrze rozwiniętą sieć drogową. Oddanie Autostradowej Obwodnicy Wrocławia (AOW) przyczyniło się do poprawy komunikacji z południa na północ aglomeracji. Między Wrocławiem a Sycowem trwa budowa S8. W 2013 roku drogą szybkiego ruchu będziemy mogli odjechać od Wrocławia na odległość 55 km. Ważnym elementem rozwoju będzie też budowa trasy S5 do Poznania. O wiele gorzej wygląda infrastruktura kolejowa, co odbija się negatywnie na czasie podróży.

Ceny ziemi rolnej wg powiatów:
Średzki - 2,79 zł/mkw.
Trzebnicki 2,62 - zł/mkw.
Wrocławski - 2,69 zł/mkw.

*Ceny ziemi budowlanej wg powiatów: *
Średzki - 105 zł/mkw.
Trzebnicki 136 - zł/mkw.
Wrocławski - 169 zł/mkw.

Według ekspertów Wealth Solutions w tym roku możemy spodziewać się zmian na rynku ziemi w okolicach modernizowanej trasy S8. W pierwszej kolejności zyskają mieszkańcy miasta i gminy Oleśnica oraz gmin Syców i Dobroszyce.

Trójmiasto już w przedbiegach wygrywa z innymi aglomeracjami. Ma dostęp do morza. Z roku na rok poprawia się także infrastruktura. Oprócz dostępu do autostrady A1, mieszkańcy regionu uzyskają dostęp do drogi S7. W lipcu 2012 roku ma zakończyć się budowa 18-kilometrowej Południowej Obwodnicy Gdańska.

Mocną stroną regionu jest sieć kolejowa. Pomorska Kolej Metropolitalna znacznie wpłynie na wzrost atrakcyjności terenów położonych w jej sąsiedztwie. Pomyślano także o infrastrukturze dla osób dojeżdżających do kolejnych przystanków. Przy stacjach zaplanowano budowę parkingów "Parkuj i jedź". Modernizowana jest trasa kolejowa nr 201 między Gdańskiem a Kościerzyną.

Ceny ziemi rolnej wg powiatów:
Gdański - 3,63 zł/mkw.
Kartuski - 3 zł/mkw.
Pucki - 2,80 zł/mkw.
Wejherowski - 2,69 zł/mkw.

*Ceny ziemi budowlanej wg powiatów: *
Gdański - 183 zł/mkw.
Kartuski - 114 zł/mkw.
Pucki - 174 zł/mkw.
Wejherowski - 142 zł/mkw.

Modernizacja linii kolejowej z Kościerzyny skróci czas dojazdu do Gdyni z 1 godziny 20 minut do 45-50 minut. Na inwestycji zyskają mieszkańcy gmin Stężyca, Somonino i Żukowo. Na wzrost zainteresowania nieruchomościami na tym terenie wpłynie także bliskość Kaszubskiego Parku Krajobrazowego.

Drugim kierunkiem, gdzie można spodziewać się wzrostu cen są okolice nowej trasy S7. Na atrakcyjności zyskają grunty w gminach Cedry Wielkie, Stegna, Ostaszewo, Nowy Dwór Gdański i Nowy Staw.

Pod względem infrastruktury transportowej to obecnie najlepiej rozwinięty region w Polsce. Nawet z oddalonych o 40 km miejscowości do centrum aglomeracji można dotrzeć w pół godziny. A będzie jeszcze lepiej. Ukończona zostanie autostrada A1 w kierunku Pyrzowic, a także w kierunku granicy z Czechami. Na północy do 2020 roku zostanie zbudowana autostrada w kierunku Częstochowy, powstaną takie węzły jak "Blachownia" czy "Woźniki".

Na południu powody do radości będą mieli mieszkańcy nawet tak odległych miast, jak Bielsko-Biała. Prawdopodobnie w latach 2014-2020 powstanie ekspresowa S1, która będzie przebiegać przez Mysłowice, Lędzin, Imielin, Bojszowy i Bieruń.

W przypadku aglomeracji górnośląskiej nie ma co liczyć na jakieś duże wahania cen. Istniejąca gęsta sieć drogowa sprawia, że zmiany nie będą tak dynamiczne, jak w innych dużych miastach. Do większych zmian dojdzie pod koniec dekady. Mieszkańcy Częstochowy i Bielska-Białej zyskają nowe szybsze połączenia z Górnym Śląskiem. Jest tylko jeden problem, wciąż nie wiadomo, jak będą przebiegać nowe trasy, trudno więc oszacować, w których gminach wzrost wartości gruntów będzie największy.