Cztery pokoje w cenie kawalerki

Dla osób, które chcą kupić mieszkanie najważniejszymi czynnikami jest cena i lokalizacja. W tych kwestiach najmniej nabywców skłonnych jest do zmian w pierwotnie wyrażonych preferencjach. Częściej zdarza się, że kupują oni mieszkania mniejsze niż zakładali lub w budynku o niższym standardzie. Warto to rozważyć, bo w obrębie jednej dzielnicy, w budynku z wielkiej płyty można kupić nawet przeszło dwa razy większe mieszkanie niż w nowym budownictwie.

Skąd wynikają takie różnice? Przede wszystkim powierzchnie mieszkań w budynkach z okresu PRL-u są zazwyczaj znacznie mniejsze niż w projektach z ostatniej dekady. Biorąc pod uwagę mieszkania obecnie dostępne na rynku wtórnym w 15 największych miastach, można tę różnicę oszacować na około 25%.

Relatywnie najmniejsza jest ona w przypadku najbardziej popularnych lokali dwupokojowych. Podczas gdy takie mieszkanie w wielkiej płycie ma przeciętnie powierzchnię 43 m kw., to w przypadku współczesnego budownictwa byłyby to blisko 52 m kw. Największa różnica występuje w przypadku dużych mieszkań. Cztery pokoje w wielkiej płycie mieszczą się na 73 m kw., podczas gdy w nowym budownictwie potrzeba przeciętnie 102 m kw.

Nie można też zapomnieć o tym, że każdy metr mieszkania w wielkiej płycie jest tańszy niż w przypadku współczesnych budynków. Różnica przeciętnie wynosi 25%, ale jest mocno zróżnicowana w poszczególnych miastach. Aby kupić metr w nowym budownictwie najmniej, bo niecały tysiąc złotych, trzeba dopłacić do ceny metra kwadratowego mieszkania w budynku z wielkiej płyty w Szczecinie i Lublinie. Z kosztem przekraczającym dwa tysiące w przeliczeniu na metr trzeba się liczyć w przypadku analogicznej zamiany w Gdyni, Łodzi czy Białymstoku.

Zależności te mają mocne odzwierciedlenie w praktyce. Najbardziej jaskrawym tego przykładem byłoby porównanie ofert mieszkań dostępnych do sprzedaży na terenie katowickiej dzielnicy Panewniki. Tam za 290 tys. zł można kupić kawalerkę w stanie deweloperskim o powierzchni 38 m kw. w budynku z 2008 roku. Za taką samą cenę właściciel czteropokojowego mieszkania w budynku z wielkiej płyty myśli o sprzedaży swojego lokalu o powierzchni 81 m kw. Dodatkowym atutem tej nieruchomości jest wykończenie mieszkania w wysokim standardzie.

Standardem jest ponadto, że zamiast dwóch pokoi w nowym budynku można zamieszkać w trzech lub czterech, acz z okresu PRL-u. Przykładem może być dwupokojowe mieszkanie na warszawskim Mokotowie. Za 660 tys. zł został wystawiony do sprzedaży lokal wykończony w wysokim standardzie o powierzchni blisko 54 m kw. w budynku z 2007 roku. Za tę samą cenę czekają też na nabywcę cztery pokoje o powierzchni 85 m kw. Standard lokalu jest dobry i mieści się w bloku z wielkiej płyty oddanym do użytkowania w 1976 roku.

Podobnie na terenie Wrocławskiej dzielnicy Krzyki nabywca z budżetem rzędu 385 tys. zł miałby do wyboru mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 49 m kw. w bloku z 2008 roku lub cztery pokoje o powierzchni 79 m kw. w budynku z ostatniej dekady dwudziestego wieku. Większe i wykończone w tej samej cenie

Porównując ofertę mieszkań w stanie deweloperskim i wykończonych lokali w PRL-owskich budynkach wciąż większą powierzchnię miałyby te drugie. Na przykład w Centrum Szczecina można za 360 tys. zł kupić mieszkanie trzypokojowe w dobrym standardzie o powierzchni 81 m kw. w budynku z 1980 roku lub lokal trzypokojowy w stanie deweloperskim o powierzchni 64 m kw. w budynku z 2009 roku.

Bartosz Turek, Krzysztof Bałdyga Home Broker