Gminy naliczą słone opłaty za działki

Mieszkanka Kostrzyna wystąpiła do władz miasta o podział 15-hektarowej działki na mniejsze. Zgoda została wydana i w 2009 r. grunt podzielono na 80 części. Burmistrz miasta po ponad dwóch latach wystąpił o nałożenie opłaty adiacenckiej. To rodzaj daniny dla samorządu za działania, w wyniku których rośnie wartość nieruchomości. Rzeczoznawca, który sporządził wycenę orzekł, że dzięki podziałkowaniu wartość gruntu wzrosła o prawie cztery miliony złotych. Samorząd kazał zapłacić kobiecie 30 proc. różnicy w wartości przed i po podzieleniu - bagatela - 1,2 mln zł! Mieszkanka Kostrzyna do dziś walczy i odwołuje się do sądów, wskazywała na wiele błędów po stronie urzędników. Ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że do rozstrzygnięcia tej kwestii musi zebrać się w powiększonym składzie.

Opłaty adiacenckie mogą być nałożone przy podziale i scalaniu gruntów (maksymalna stawka 30 od wzrostu wartości) albo w sytuacji, gdy gmina wybuduje nową infrastrukturę (maksymalna stawka 50 proc. od wzrostu wartości) - drogi, kanalizację, wodociągi, przewody elektryczne, ciepłownicze, gazowe i telekomunikacyjne. Z nowych udogodnień nie musimy wcale korzystać, ale wystarczy, że mamy taką możliwość i powstaje konieczność uiszczenia opłaty.

Zasady naliczania opłat adiacenckich reguluje ustawa z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Przewiduje ona, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić tzw. opłatę adiacencką, jeśli w wyniku inwestycji samorządu w infrastrukturę techniczną albo przy podziale i scalaniu gruntów wzrosła wartość nieruchomości. Jednym z warunków, który musi spełnić gmina, to sfinansowanie budowy przy użyciu środków pochodzących od samorządu, Skarbu Państwa lub Unii Europejskiej.

- W krajach o dłuższej tradycji pobierania tych opłat są one ustalane od szerszej grupy nakładów, np. związanych z budową szkół, żłobków, basenów, ścieżek rowerowych czy parków. Można je określić jako związane z infrastrukturą, także społeczną. Krajowe rozwiązania są więc w miarę korzystne dla właścicieli nieruchomości, gdyż dość wąsko określają urządzenia, których wybudowanie daje prawo do naliczania tej opłaty - mówi radca prawny, Radosław Strawa.

Jego zdaniem opłata adiacencka ma charakter podobny do podatku, z tą różnicą jednak, że jest powiązana ze świadczeniem wzajemnym w postaci wcześniejszego wybudowania infrastruktury technicznej. Do tego warto pamiętać, że nie jest ona obowiązkowa - urzędnicy mogą, ale nie muszą jej egzekwować.

Do tej pory burmistrzowie, wójtowie i prezydenci miast niechętnie naliczali opłaty adiacenckie. Nie chcieli nimi odstraszać obecnych i potencjalnych mieszkańców i inwestorów. Ale kilka tygodni temu Najwyższa Izba Kontroli bardzo mocno skrytykowała takie działania, zarzucając samorządom niegospodarność. Może to spowodować, że teraz opłaty będą częściej naliczane albo wręcz wejdą na stałe do samorządowych budżetów, zwłaszcza że sporo gmin i miast jest na dużym minusie.

- Opłata adiacencka jest naliczana od wzrostu wartości naszej nieruchomości. Gmina może zażądać maksymalnie 50 proc. różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń, a wartością po ich wybudowaniu. Wysokość tej stawki określa uchwała Rady Gminy - tłumaczy Strawa.

Ile nieruchomość zyskała na wartości, ocenia rzeczoznawca. Aby opłata mogła zostać pobrana, rada gminy musi podjąć uchwałę. Urzędnicy mają na to 3 lata od momentu stworzenia warunków, które pozwalają mieszkańcom na podłączenie się do infrastruktury. Może być więc tak, że zostaniemy przez roszczenia gminy kompletnie zaskoczeni, bo o inwestycji zdążyliśmy zapomnieć.

W przypadku, gdyby opłata była bardzo wysoka, możemy ubiegać się o rozłożenie jej na raty - maksymalnie do 10 lat. Jednak wtedy trzeba liczyć się z odsetkami, ponieważ raty podlegają oprocentowaniu przy uwzględnieniu stopy redyskonta weksli NBP (dziś 3 proc.). Opłata może zostać obniżona, jeśli właściciel nieruchomości poniósł własne nakłady podczas budowy infrastruktury.

Jest jeszcze jedna sytuacja, w której samorząd może nałożyć na nas opłatę. Jeśli w wyniku uchwalenia planu przestrzennego nasz grunt zyska na wartości będziemy musieli zapłacić tzw. rentę planistyczną.

- Na przykład początkowo inwestor mógł wybudować jedynie budynek o trzech kondygnacjach, bo taka zabudowa jest w otoczeniu nieruchomości albo taką dopuszczał poprzedni plan. Jednak nowy dopuścił zabudowę wyższą albo intensywniejszą, która podnosi wartość nieruchomości. W takiej sytuacji, właściciel nieruchomości odniósł określoną korzyść z uchwalenia planu zabudowy - tłumaczy Radosław Strawa.

Opłata ta nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości oraz naliczana jest tylko, jeśli właściciel ją sprzedaje w okresie 5 lat od wejścia w życie nowego planu lub jego zmiany. Można powiedzieć, że opłata ta jest w pełni zależna od naszych poczynań - w przeciwieństwie do opłaty adiacenckiej.

Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości bierze się pod uwagę tylko te okoliczności, które mają związek z uchwaleniem planu albo jego zmianą i stanowią jego następstwo. Jeśli nieruchomość zyskała na wartości, np. dlatego że zbudowaliśmy przepiękny ogród, to gmina nie ma prawa tego uwzględniać. Dlatego opłata planistyczna nie jest liczona od ceny, którą uzyskał sprzedawca nieruchomości, ale od obiektywnego wzrostu jej wartości wywołanego planem.

- Jeśli w operacie szacunkowym zostanie ustalone, że nieruchomość przed uchwaleniem planu była warta 100 tys. zł, po jego uchwaleniu jest warta 130 tys. zł, a właściciel sprzedaje ją za 200 tys. zł, to opłata powinna być naliczana procentowo nie od uzyskanej ceny sprzedaży czyli kwoty 200 tys. zł, a od różnicy wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu lub jego zmiany, czyli w tym przykładzie od kwoty 30 tys. zł - wylicza Strawa.

Zarówno decyzja o opłacie adiacenckiej, jak i o rencie planistycznej, są wydawane na drodze decyzji administracyjnej. Jak zaznacza radca prawny, pozwala to na odwołanie się od tych decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Decyzję SKO można zaskarżyć do WSA, zaś wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego do NSA.

Jednak aby móc to zrobić, trzeba wykazać poważny powód. Jako takie można wymienić:

• wadliwą uchwałę Rady Gminy
• błędne określenie wartości nieruchomości
• uchybienia w procedurze administracyjnej jak np. niedotrzymanie terminu wszczęcia postępowania.

Jest to jednak trudne, ponieważ aby móc zakwestionować wycenę tzw. operatu, nie wystarczy przedstawienie innej, sporządzonej na nasz koszt, która pokaże niższą wartość. Według przepisów tylko organizacja rzeczoznawców majątkowych ma prawo do oceny słuszności operatu. Wyznacza ona do tego co najmniej dwóch innych ekspertów. Jeśli wydadzą oni negatywną opinię na temat wyceny, to przestaje ona być ważna.

Dobra wiadomość jest taka, że jeśli na skutek wprowadzenia planu nasza nieruchomość straci na wartości albo zostanie nam ograniczona możliwość korzystania z niej, to możemy domagać się od gminy odszkodowania albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

- Ustawodawca przyznał właścicielowi prawo do dochodzenia roszczeń na drodze procesu cywilnego. Niestety, jest on zwykle długotrwały i bazuje na tym, że to właściciel nieruchomości musi udowodnić wysokość tych roszczeń, w tym wykazać opiniami biegłych, że doszło do szkody, jaką jest obniżenie wartości nieruchomości - zaznacza Strawa.

Ekspert dodaje, że jednostka samorządu terytorialnego ma łatwiej, gdyż renta planistyczna od właściciela z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dochodzona jest w drodze administracyjnej.

Zdaniem ekspertów dla przeciętnego obywatela opłata planistyczna może być łatwiejsza do zaakceptowania. Pobierana jest tylko po sprzedaży nieruchomości, jej wysokość może być z góry określona przed sprzedażą, a sprzedawca osiąga po prostu mniejszy zysk. Opłata adiacencka może wydawać się mniej sprawiedliwa, ponieważ może być nakładana na właściciela w oderwaniu od uzyskanej bezpośrednio korzyści i bez jego działań.

Działki budowlane w atrakcyjnych cenach. Zobacz najnowsze ogłoszenia!