Mieszkanie na dom zamienię: tanio już było, teraz ceny rosną

Ceny domów w Warszawie i okolicach w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej wzrosły w porównaniu z jesienią ubiegłego roku o 2,2 proc. – wynika z ofert zebranych podczas wiosennych edycji organizowanych w stolicy targów nieruchomości. Zahamowanie spadków cen domów z lat 2008-2010 widoczne było już w latach 2011 i 2012, a aktualne dane zdają się potwierdzać, że dołek cenowy w segmencie domów jednorodzinnych został osiągnięty i mamy do czynienia z tzw. uklepywaniem jego dna. Oferty deweloperów są obecnie na niemal tym samym poziomie co przed dwoma laty. W porównaniu do wiosny 2008, czyli na przestrzeni ostatnich pięciu lat, średnia cena metra kwadratowego domu obniżyła się o 14,1 proc.

Istotnie, o 9,3 proc. w porównaniu z jesienią ubiegłego roku, wzrosła mediana całkowitych cen inwestycji (dom+działka). Odpowiedzialny jest za to przede wszystkim większy metraż oferowanych podczas targów domów – mediana wzrosła o 5,2 proc., ze 146 do 154 m2. Warto jednak zwrócić uwagę, że w ciągu pięciu lat średni metraż spadł o 22,2 proc., czyli bardziej niż cena w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni domu.

Spadła za to wielkość działek, na jakich sadowione są domy. Jesienią 2012 roku mediana wynosiła 383 m2, zaś obecnie jest to 340 m2, co oznacza spadek o 11,2 proc. Wielkość oferowanych razem z domami działek, z przerwami, maleje od trzech lat. W tym czasie zmniejszyła się już o jedną trzecią.

Ceny domów w wariancie ekonomicznym, tzn. mieszczących się w najtańszej ćwiartce zebranych ofert, nie przekraczały 609 tys. zł (wzrost o 10,7 proc. w porównaniu do jesieni 2012), przy powierzchni użytkowej nie przekraczającej 137 m2 i działkach o wielkości nie większej niż 258 m2. Jesienią górną granicą była kwota 550 tys. zł; metraż oferowanych domów sięgał wówczas 132 m2, a działek 242 m2.

Z kolei ceny domów zaliczających się do najdroższej ćwiartki zaczynają się od blisko 882 tys. zł. Pół roku było to 819,5 tys. zł, co oznacza wzrost o 7,6 proc. O 6,1 proc. zwiększył się także metraż domów, ze 180 do 191 m2, natomiast po raz kolejny zmalała wielkość działek – z 519 do 488 m2, o 6,1 proc.

Posługując się medianami, czyli wartościami środkowymi, przeciętny dom oferowany na warszawskich targach nieruchomości, to bliźniak lub dom w zabudowie jednorodzinnej szeregowej, wykończony zgodnie z tzw. standardem deweloperskim. Jego cena ofertowa to 710 tys. zł, zaś powierzchnia użytkowa 154 m2. Przeciętna wielkość działki, na jakiej dom jest posadowiony, to 340 m2. Przy obecnych średnich cenach transakcyjnych mieszkań w warszawie (6756 zł/m2 w lutym br.), obliczanej przez Open Finance i Home Broker na bazie operacji dokonywanych przez klientów obydwu firm, odpowiada to wartością mieszkaniu o powierzchni 106,7 m2. To o ponad dwa metry więcej niż przed pół rokiem, kiedy wartość przeciętnego domu oferowanego na targach odpowiadała mieszkaniu o powierzchni 104,4 m2. Dodajmy, że w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni, ceny transakcyjne mieszkań w stolicy od września ub.r. wzrosły o 5,5-proc., czyli bardziej niż ceny ofertowe domów, które wg naszych wyliczeń zwiększyły się o wspomniane 2,2 proc.

Koszty inwestycji można oczywiście zmniejszyć, jeśli zakupem działki zająć się samemu, a do budowy domu nająć wyspecjalizowaną firmę, budującą domy „od A do Z”. Jeszcze większe oszczędności można osiągnąć samodzielnie wyszukując i zamawiając materiały oraz zatrudniając fachowców, realizujących kolejne etapy budowy. Można w ten sposób ograniczyć koszty finansowe, ale trzeba mieć na uwadze także czas, który trzeba będzie przeznaczyć na wykonanie tych wszystkich czynności. Ten czynnik każdy musi sobie przeliczyć na pieniądze indywidualnie.

Koszt działki może być bardzo różny, wszystko zależy od lokalizacji i wielkości, ale także od uzbrojenia. W takich miejscowościach jak Nadarzyn, Wiązowna, Halinów czy Jabłonna można znaleźć działkę budowlaną o powierzchni ok. 1000 m2 w cenie do 250 tys. zł. Spośród ofert firm budowlanych nie trudno wybrać taką, która deklaruje, że na wskazanej przez klienta działce postawi dom za 2100-2300 zł/m2. Licząc po 2200 zł/m2, 150-metrowy dom kosztowałby ok. 330 tys. zł. W sumie daje to 580 tys. Można szacować, że dokonując zakupu materiałów i zatrudniając kolejne ekipy budowlane samodzielnie, koszt wykonania domu można zbić o ok. 10 proc. Koszt można by więc zbić do ok. 520 tys. zł.

Kolejne kilkadziesiąt tysięcy można oszczędzić ubiegając się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku, co wynikało z przystąpienia Polski do Unii Europejskiej i dostosowania stawek na poszczególne materiały. Wysokość maksymalnego zwrotu, jaki można w ten sposób uzyskać, zmienia się co kwartał (jest obliczany w oparciu o cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania podawanego przez GUS) i w przypadku osób składających taki wniosek po raz pierwszy w I kwartale 2013 wynosi ponad 33,4 tys. zł. Warto w tym miejscu nadmienić, że wnioski o zwrot VAT będzie można składać prawdopodobnie nie dłużej niż do końca 2013 roku. Kto rozpocznie odliczanie VAT przed końcem tego roku, będzie mógł rozliczać zwrot przez pięć kolejnych lat, a więc do końca 2018 roku. Jeśli ktoś rozważa budowę domu, to warto wziąć to pod uwagę. Załóżmy, że uda się z tego odzyskać 25 tys. zł. W naszym przykładzie, ostateczna cena 150-metrowego domu
wyniosłaby więc ok. 495 tys. zł, co odpowiada mieszkaniu w Warszawie o wielkości 73,3 m2.

Prosimy żeby pamiętać, że powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Bernard Waszczyk, Open Finance