Nie jest tak źle

Rynek mieszkaniowy rośnie systematycznie od 2004 r. Deweloperzy oddali wówczas do użytku 24 tys. mieszkań, a cztery lata później już ponad 66 tys. Udział przedsiębiorstw deweloperskich w całkowitej podaży wzrósł w ciągu 4 lat z 9 do 40 proc. Według raportu CEE Property Group, w ciągu trzech ostatnich lat liczba nowych mieszkań wzrosła o 43 proc. ze 115 tys. w roku 2006 do 165 tys. w ub.r. W pierwszych 9 miesiącach 2009 r. do użytku oddano 115 tys. mieszkań. Autorzy raportu szacują, że w ciągu całego roku liczba nowych mieszkań wahać się będzie między 160-170 tys., czyli podobnie jak w roku ubiegłym. Oznacza to, że kryzys nie odcisnął jeszcze piętna na branży budowlanej, a spadek nowo oddawanych mieszkań może być widoczny dopiero w 2010 i 2011 r.

W bieżącym roku największe miasta zapewne nie zanotują spadku liczby mieszkań oddawanych do użytkowania (z wyjątkiem Gdańska). W Warszawie liczba mieszkań oddanych do użytku w pierwszej połowie 2009 r. była o 11 proc. wyższa niż rok temu, w Krakowie o 73 proc., Wrocławiu o 81 proc., a w Poznaniu o 31 proc. Tylko w Gdańsku zanotowano spadek o 14 proc. Analiza cen transakcyjnych mieszkań w latach 2006-2009 dla wybranych miast Polski wg danych ZBP wskazuje, że po okresie gwałtownych wzrostów w latach 2006-2007 rok 2008 przyniósł istotną zmianę. Nastąpiło wynikające z naturalnego cyklu koniunkturalnego wyhamowanie dynamiki wzrostu cen. W drugiej połowie roku, na skutek m.in. ograniczeń kredytowania, znacznie zmalała liczba zawieranych transakcji, zmieniła się struktura obrotu, a także wystąpiły realne spadki cen. Zmiana struktury polegała głównie na spadku udziału mieszkań droższych w obrocie m.in. na skutek wprowadzenia programu "Rodzina na swoim".

Najgłębsze zmiany występują na największych rynkach, gdzie w okresie boomu dochodziło do zakupów inwestycyjnych na dużą skalę. Począwszy od drugiego kwartału 2009 można mówić o stabilizacji cen transakcyjnych. Jednocześnie widać wzrost ilości transakcji. Obecnie zarówno po stronie podażowej jak i popytowej brak jest przesłanek, które wskazywałyby na radykalne zmiany cen w najbliższym okresie.

Dane dotyczące cen transakcyjnych zakupu nieruchomości pokazują, że spadek cen wyhamował, a w kilku dużych miastach, takich jak Wrocław, Łódź czy Katowice w ostatnich kwartałach ceny nieruchomości pozostawały niemalże na tym samym poziomie. Odnotowano natomiast wzrost cen transakcyjnych gruntów rolnych, widoczny praktycznie we wszystkich województwach w Polsce. Kolejne kwartały pozwolą na zdefiniowanie trendu na rynku nieruchomości.

Najwyższe są ceny mieszkań warszawskich. Osiągają nawet 10 tys. zł za metr kwadratowy. Średnia cena dla Warszawy to 6,83 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy w drugiej co do wysokości cen Małopolsce metr kwadratowy mieszkania kosztuje średnio 5,97 tys. zł. Najniższe ceny notuje się w województwie lubuskim – 2,92 tys. zł za metr kwadratowy.

Związek Banków Polskich od wielu lat analizuje sytuację na rynku budownictwa mieszkaniowego, ale "Raport AMRON-SARFiN" powstał po raz pierwszy. Publikacja w sposób kompleksowy omawia rynek kredytów mieszkaniowych i rynek nieruchomości. Podczas prac nad materiałem wykorzystano dane gromadzone przez banki w systemach AMRON i SARFIN, a także dane publikowane przez GUS, ANR i BGK.

Według autorów raportu, w trzecim kwartale 2009 r. po raz kolejny wzrosła liczba nowych umów kredytowych oraz kwota udzielonych kredytów. Ceny transakcyjne nieruchomości od początku roku powoli się stabilizują. Eksperci oczekują, że ceny mieszkań powinny jeszcze spaść, co pozytywnie wpłynie na ożywienie na rynku. Z raportu wynika, że na koniec roku 2007 sektor bankowy obsługiwał ponad 1,135 mln rachunków kredytów mieszkaniowych. Z końcem ubiegłego roku przekroczono 1,3 mln czynnie obsługiwanych umów kredytowych, a na koniec III kwartału 2009 – ponad 1,356 mln umów. Biorąc pod uwagę, że średnia liczba osób przypadająca na gospodarstwa domowe wynosi 2-3 osoby w Polsce można założyć, że sektorowi bankowemu zaufało ponad 2-2,5 mln osób.

W przypadku liczby nowo udzielonych kredytów w okresie I półrocza tego roku odnotowano spadek akcji kredytowej. Porównując akcję kredytową z I półrocza 2009 do roku 2008 obserwujemy spadek aż o 43 proc. Obecnie liczba udzielonych kredytów powoli, ale systematycznie rośnie – w styczniu udzielono 11 tys. kredytów, a w czerwcu już 16,7 tys. We wrześniu liczba nowych kredytów wyniosła prawie 19 tys., czyli o ok. 58 proc. więcej niż w styczniu. Dominują kredyty zaciągane w rodzimej walucie – jest to ponad 76 proc. nowo zawieranych umów. Coraz większą popularnością cieszą się jednak kredyty w euro, obecnie ich wartość przekroczyła nieznacznie wartość najpopularniejszych przez lata kredytów we frankach szwajcarskich i wynosi 11,45 proc. ogółu wszystkich nowych kredytów udzielonych w III kwartale bieżącego roku.

Odbudowywanie akcji kredytowej banków jest niewątpliwie zasługą coraz popularniejszych kredytów z dopłatami do odsetek w ramach rządowego programu "Rodzina na swoim" (średnio 10-15 proc. akcji kredytowej banków), ale także stabilizacji cen mieszkań na rynku oraz stabilizacji oczekiwań potencjalnych klientów wobec ofert banków oraz sygnalizowanego przez GUS wzrostu dochodów ludności. Przedstawiciele banków z zainteresowaniem odnoszą się do podejmowanych w ostatnim czasie przez rząd projektów ustaw mających na celu pobudzenie budownictwa mieszkaniowego, w tym w szczególności rządowej inicjatywy tzw. dopłat do odsetek dla osób chcących kupić mieszkanie na własność oraz dopłat dla osób bezrobotnych spłacających kredyty mieszkaniowe.

Dane ZBP pokazują, że od początku bieżącego roku dostrzegalny jest wzrost akcji kredytowej. W trzecim kwartale bieżącego roku wartość nowo udzielonych kredytów na zakup nieruchomości osiągnęła już blisko 11 mld zł, czyli wartość porównywalną do ostatniego kwartału 2008 r. W najsłabszym, I kwartale 2009 r. banki udzieliły kredytów na zakup nieruchomości o wartości nieco ponad 7 mld zł. Kolejne kwartały były już zdecydowanie lepsze. Od początku bieżącego roku rośnie także liczba nowo zawieranych umów kredytowych, która w III kwartale osiągnęła poziom ponad 52 tysięcy.

We wrześniu tego roku z programu „Rodzina na swoim” skorzystało 3070 osób zaciągając kredyty na łączną kwotę 549 mln 790 tys. zł. Od 1 października preferencyjny kredyt może zaciągnąć więcej osób, ponieważ nowe limity określające maksymalną cenę metra kwadratowego kredytowanej nieruchomości w większości województw zwiększyły się. Popularność programu zdecydowanie wzrosła wraz z początkiem tego roku, kiedy weszła w życie nowelizacja Ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Od początku roku w ramach "Rodziny na swoim" udzielono ponad 22 tys. kredytów na kwotę ponad 3,7 mld zł. Stanowiło to odpowiednio 13 proc. wartości i 16 proc. liczby nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w okresie styczeń-wrzesień 2009. BGK zaplanował przeznaczyć na dopłaty w tym roku 80 mln z Funduszu Dopłat. Od początku roku wypłacono z niego ok. 45 mln zł.

Kredyt w ramach programu "Rodzina na swoim" jest dostępny w 14 bankach i w SKOK-ach, które podpisały umowę z BGK.

Małgorzata Alicja Dudek
Gazeta Bankowa