Odwrócona hipoteka? Ja uciekam!

Niekoniecznie… Zanim przejdę do konkretnych argumentów, przypomnijmy na czym ma polegać odwrócona hipoteka w polskich realiach. Nie wchodząc w zawiłości prawne, są dwie wersje tego rozwiązania. W obu przypadkach oferta będzie kierowana wyłącznie do osób w określonym wieku (min. 65 lat), będących posiadaczami mieszkania lub domu.

1. Odwrócony kredyt hipoteczny - ma to być taki fajny kredyt, którego nie trzeba będzie wcale spłacać! Co miesiąc dostaniemy od instytucji finansowej określoną kwotę, wynikającą z umowy kredytowej, a po naszej śmierci bank (bo produkt ten ma być oferowany głównie przez banki) rozliczy się z naszymi spadkobiercami sprzedając mieszkanie na wolnym rynku. Lub też - spadkobiercy spłacą wynikłą z tego tytułu kwotę zobowiązania (suma wypłaconych rat plus naliczone odsetki), a mieszkanie mogą zachować.

2. Renta dożywotnia - w dniu zawarcia umowy renty własność nieruchomości przechodzi na podmiot, który zobowiązuje się do co miesięcznej wypłaty renty w ustalonej kwocie. Umowa gwarantuje beneficjentowi (emerytowi, który skorzystał z tej formy odwróconej hipoteki) możliwość dożywotniego zamieszkiwania w tejże nieruchomości. Wydaje się więc to świetne rozwiązanie - mieszkamy dalej w tym samym mieszkaniu i co miesiąc wpływa na nasze konto kilkaset złotych. Minusem jest to, że po naszej śmierci spadkobiercy nie mają żadnych praw do nieruchomości (nie wchodzi ona do masy spadkowej), pozbawiamy więc ich często pokaźnej sumy, którą mogliby uzyskać ze sprzedaży mieszkania.

Oba warianty wydają się sensowne, czemu więc czepiam się tak genialnych rozwiązań? Wariant pierwszy, czyli odwrócony kredyt hipoteczny z założenia ma być sprzedawany przez banki. Znając jednak podejście naszych bankowców do kwestii przejmowania nieruchomości, oraz dalszych czynności z tym związanych (w tym: administracja, konserwacja, sprzedaż), jestem pewien na tysiąc procent, że żaden z rodzimych banków nie wykaże najmniejszego zainteresowania tym produktem. Po cóż więc nasi zapracowani posłowie mają tracić cenny czas na przygotowanie odpowiedniej oferty odwróconego kredytu hipotecznego pod kątem tychże instytucji?

Dodam, że byłaby to piekielnie trudna ustawa, a jak wiadomo po działaniach parlamentarzystów w tworzeniu podobnych aktów prawnych (w tym: kredyt preferencyjny Rodzina na Swoim, ustawa o upadłości konsumenckiej, dopłaty dla bezrobotnych kredytobiorców "hipotecznych"), wyjątkowo tematy z tej dziedziny im nie "leżą". I finalnie powstają wyłącznie buble prawne.

Z pewnością i tym razem eksperci z branży finansowo-nieruchomościowej będą mieli kupę śmiechu analizując tworzącą się w pocie czoła (od kilku lat!) ustawę.

Przeanalizujmy drugi wariant - czy warto skorzystać z renty dożywotniej w zamian za przekazanie własności mieszkania? Odpowiedź jest prosta: zależy, jakiej wysokości będzie to renta. Oraz jakie mamy gwarancję, że faktycznie będzie ona wypłacana? Na te dwa pytania odpowiem w dalszej części publikacji.

Odnieśmy się do konkretnego przykładu. Odwrócona hipoteka w wersji dożywotniej renty znana jest już na polskim rynku, obecnie zajmuje się tym kilka podmiotów. Kwota renty zawsze ustalana jest indywidualnie. Podstawowe parametry, które brane są pod uwagę to szacunkowa wartość mieszkania oraz wiek i płeć emeryta. Oto oferta jednej z firm - pioniera w tej dziedzinie - która wprowadziła odwróconą hipotekę na polski rynek. Są to dane, które znalazłem w Gazecie Wyborczej w jednej z publikacji na ten temat.

Zachodzi pytanie - w jaki sposób dodatkowa kwota na poziomie od ok. 500 do 1000 zł zmieni życie emeryta? Jest to pokaźny zastrzyk (mając na względzie obecne wysokości rent i emerytur)
, ale też nie majątek. Na co ów rentier przeznaczy te kilkaset złotych? Może na leki, na które dziś go nie stać. Może trochę mniej będzie oszczędzał na jedzeniu. Łatwo przewidzieć, że za kilka lat całą tę nadwyżkę pożre inflacja i wróciliśmy do punktu wyjścia: wszak drożeje sukcesywnie prąd, czynsz, woda oraz wszystkie inne produkty, wraz z podstawowymi artykułami spożywczymi.

Czyli lekko poprawiliśmy sobie standard życia na okres maksimum kilku lat, w zamian za to oddajemy w obce ręce mieszkanie o wartości 400 tys. zł!

W jaki bowiem sposób emeryt może zweryfikować kondycję finansową firmy, która ma wypłacać rentę? Jak można zweryfikować dobrą wolę tego podmiotu? Wszak co miesiąc musi wydana dyspozycja do wykonania przelewu, a w każdej branży znajdziemy firmy, które nie działają uczciwie. Pamiętajmy też, że po podpisaniu umowy renty nieruchomość zmienia właściciela. A nowy właściciel - czyli podmiot, który deklaruje wypłatę renty do końca naszych dni - może nieruchomość tę sprzedać, obciążyć kredytem, lub nam kogoś domeldować i dokwaterować. Takie są prawa właściciela. Gdyby zaś firma ta miała kłopoty finansowe (co w każdej działalności jest możliwe) to może za jakiś czas pojawić się w lokalu komornik lub syndyk, którego mało będzie obchodziła obiecana renta… Istnieje więc duże ryzyko, że wyjdziemy na takiej transakcji gorzej niż Zabłocki na mydle! Słodkiego, krótkiego życia…

Dość ciekawa i mocno niekomfortowa dla emeryta sytuacja stworzy się po akcie notarialnym ustanawiającym dlań rentę dożywotnią (w ramach odwróconej hipoteki). Otóż w interesie drugiej strony umowy (tj. podmiotu, który ma wypłacać rentę) jest, aby jak najszybciej przejąć mieszkanie i je sprzedać. Mówiąc wprost - im szybciej eks-właściciel tej nieruchomości zejdzie z tego świata, tym firma więcej zarobi. Emeryt podpisując się pod umową dożywotniej renty ustanowionej w ten sposób, musi mieć więc świadomość, że ktoś życzy mu jak najszybszej śmierci! Nie owijajmy tego w bawełnę - biznes is biznes. W przypadku zgonu klienta w pierwszym miesiącu trwania umowy, firma nabywa mieszkanie zmarłej osoby za koszty aktu notarialnego. Czyli za parę tysięcy złotych…

Z drugiej jednak strony, trzeba uczciwie przyznać, że bieda emerytów zaczyna być problemem społecznym. Wiadome jest także, że ich sytuacja z roku na rok będzie coraz gorsza - przy rosnących cenach i kosztach życia (czynsz, energia, itp.) części z nich grozi śmierć głodowa, o ile nie mogą liczyć na pomoc dzieci. Z całą pewnością problem ten się sam nie rozwiąże, ale przecież odwrócona hipoteka nie jest jedyną możliwością uniknięcia biedy na stare lata.

Zadajmy sobie najpierw pytanie: do kogo adresowany jest produkt pod nazwą „odwrócona hipoteka”? Wyłącznie do emerytów, którzy posiadają własną nieruchomość. Czyli oferta kierowana jest do osób zamożnych. Dziwią się Państwo? Skoro ktoś na stare lata dysponuje aktywami o wartości kilkuset tysięcy złotych to z pewnością, to z pewnością do ubogich nie należy. Pozostaje tylko umiejętne zarządzanie własnym majątkiem, co z pewnością kłóci się z ideą odwróconej hipoteki - w tym wypadku wyzbywamy się cennej nieruchomości za obietnicę (!) uzyskiwania kilkuset złotych miesięcznie.

Zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości lub jej zamiana na tańsze mieszkanie. Przeanalizujmy ten drugi wariant na przykładzie. Załóżmy, że posiadamy mieszkanie o wartości 400 000 zł. Zamieniamy je na tańszy lokal o wartości około 300 000 zł, pozyskując w ten sposób około 100 000 zł dopłaty. Jeśli co miesiąc będziemy z tej kwoty pobierać 500 zł, to wystarczy nam środków na 200 miesięcy, czyli na 16,5 roku. Faktycznie - na znacznie dłużej, bo pozostała kwota będzie leżała na lokatach.

Nie wyzbywamy się przy tym własności mieszkania - po naszej śmierci odziedziczą je dzieci, czy najbliższa rodzina. Na dodatek, jeśli zamieniamy mieszkanie na mniejsze, ponosimy niższe koszty na jego utrzymanie - zyskujemy więc dodatkowe 200-300 zł miesięcznie.

Im większa wartość posiadanej nieruchomości, tym więcej możemy uzyskać dopłaty przy ewentualnej zamianie. Gdyby np. w innym wariancie, kiedy emeryci są posiadaczami droższej nieruchomości i zdecydowali się na zamianę, w wyniku której uzyskana dopłata stanowiłaby kwotę 400 000 zł, to już naprawdę można poszaleć! Same odsetki od tej kwoty (obecnie do uzyskania bez problemu 6,5% na zwykłej lokacie) to 26 000 zł rocznie. Po odjęciu podatku "belki" pozostaje do dyspozycji ponad 21 000 zł, bez naruszania kapitału. Ale nawet jeśli środki z dopłaty się skończą - dalej pozostaje mieszkanie o określonej wartości, które wciąż jest naszą własnością

Oczywiście pozostaje niełatwa kwestia - szczególnie dla osób w podeszłym wieku z nadszarpniętym zdrowiem - organizacji takiej transakcji. Mam tu na uwadze wszelkie czynności związane z zamianą: przeprowadzka, strona prawna tej transakcji, potem sprawy urzędowe, m.in. zmiany dowodów i innych dokumentów, itp. Nie ma jednak żądnych przeszkód, aby zajęły się tym wyspecjalizowane w tej dziedzinie firmy..

Z tego punktu widzenia - dość skomplikowanej logistyki związanej z ewentualną zamianą - niewątpliwie łatwiej jest emerytowi pozostać w swoim dotychczasowym lokum i podpisać kilka papierków, niż zdecydować się na przeprowadzkę z dopłatą gotówkową.

I ten właśnie element - wygodę i prostotę przy zawarciu umowy odwróconej hipoteki - bezwzględnie wykorzystują firmy oferujące ten produkt. Moim zdaniem jest to nic innego jak zarabianie na ułomności ludzi w podeszłym wieku.

Jesteś innego zdania, drogi czytelniku? To zastanów się, czy zgodziłbyś się na układ przeniesienia własności swego mieszkania za obietnicę wypłaty kilkuset złotych miesięcznie. Na dodatek - przez podmiot, którego wiarygodności sprawdzić nie możesz. Wchodzisz w taki interes? Szczerze wątpię...

Krzysztof Oppenheim
ekspert ds. kredytów hipotecznych w firmie Oppenheim Enterprise

|

|
| --- |