Użytkowanie wieczyste odejdzie do lamusa

To na razie wstępny projekt. W tej chwili zaczynają nad nim pracować w resortach sprawiedliwości oraz infrastruktury. _ Chcemy stworzyć nową instytucję prawną, która ułatwi inwestowanie. Będzie to prawo zabudowy, nowy rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego _ - wyjaśnia Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury.

Co to takiego

Prawo zabudowy zastąpi prawo użytkowania wieczystego. Będzie je można ustanawiać na okres od 30 do 100 lat na gruntach Skarbu Państwa, komunalnych i prywatnych. Przypomnijmy, że użytkowania wieczystego na gruntach prywatnych ustanowić się nie da.

_ Projekt przewiduje, że umowa, na podstawie której powstanie prawo zabudowy, będzie musiała określać jasno cel gospodarczy, np. wybudowanie budynku mieszkaniowego, centrum usługowego, zakładu produkcyjnego. Potem też tylko w tym celu będzie można korzystać z nieruchomości _ - wyjaśnił dr Kamil Zaradkiewicz, autor projektu, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego działającej przy ministrze sprawiedliwości. Podobnie jak przy użytkowaniu wieczystym osoba, która otrzyma to prawo, będzie płacić właścicielowi gruntu za to, że z niego korzysta. Wysokość opłat strony same ustalą w umowie. Prawo zabudowy będzie można sprzedać bez zgody właściciela gruntu, rozporządzić nim na wypadek śmierci, a także obciążyć hipoteką, np. w celu zaciągnięcia kredytu.

_ Będzie podobne do użytkowania wieczystego, ale nie takie samo. Zróżnicuje je wiele rozwiązań szczegółowych _- uważa Kamil Zaradkiewicz.

Przykładowo posiadacz prawa zabudowy nie będzie mógł, tak jak dziś może użytkownik wieczysty, wystąpić z roszczeniem o przedłużenie okresu, na jaki zostało ustanowione.
Co się stanie z istniejącym już użytkowaniem wieczystym?

Różne koncepcje

Tego jeszcze nie wiadomo. Na razie ścierają się w komisji kodyfikacyjnej różne poglądy. Jedni chcą pozostawić je do czasu, aż wygaśnie, inni stopniowo przekształcać w prawo zabudowy.
W ocenie Mirosława Gdesza, prawnika specjalizującego się w prawie użytkowania wieczystego, pomysł jest dobry. Pod warunkiem jednak, że prawo zabudowy będzie tańsze, i to co najmniej o połowę, od prawa własności. Inaczej - twierdzi - jego ustanawianie nie będzie miało sensu, bo niewiele będzie się ono różniło od prawa użytkowania wieczystego.

Lifting użytkowania

To ostatnie jest obecnie namiastką prawa własności. Już dawno sens, dla którego powołano je do życia, został wypaczony.
_ Osoba, która je kupuje, płaci prawie tyle samo co za własność, tymczasem jest tylko posiadaczem ograniczonego prawa rzeczowego, a nie właścicielem _ - mówi Mirosław Gdesz. _ Dodatkowy minus jest taki, że za użytkowanie trzeba wnosić roczne opłaty, i to przez cały okres, na jaki zostało ustanowione. _

_ Nikt już też nie pamięta, że użytkowanie wieczyste było ustanowione dla realizacji określonej inwestycji. Gminy i starostwa również tego nie egzekwują, bo byłoby to praktycznie niemożliwe. Nie znam też przykładów, by samorządy ustanawiały nowe prawa użytkowania wieczystego, bo to się im zwyczajnie nie opłaca. Prawo zabudowy ma szansę być takim użytkowaniem wieczystym po liftingu _- mówi Mirosław Gdesz.

*Stefan Jacyno *
adwokat, partner Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
To nic innego jak prawo użytkowania wieczystego, tylko w nowej odsłonie. Czy prywatni inwestorzy będą z niego korzystać? Trudno powiedzieć, czas po prostu pokaże. Na razie podchodzę do tego sceptycznie, chociaż widzę też kilka plusów. Przede wszystkim podoba mi się to, że prawo zabudowy będzie można ustanawiać na dłużej niż 30 lat. W tej chwili wiele inwestycji jest prowadzonych na wydzierżawionym terenie, ale umowę dzierżawy można zawrzeć maksymalnie na 30 lat. W tym czasie nie zawsze inwestycja zdąży się zwrócić. Poza tym będzie można zabezpieczać hipoteką ustanowioną na tym prawie kredyty.

Renata Krupa-Dąbrowska
Rzeczpospolita