Europejskie rynki nieruchomości na równi pochyłej

Jeszcze kilka lat temu nabywca domu w dzielnicy Dublina Ballsbridge mógł liczyć na dwucyfrowy zysk w ciągu roku.

To już przeszłość.

W 2008 roku w całej Irlandii ceny domów spadły o 9,1%. Kraj ten czerpał ogromne korzyści z rozkwitu rynku nieruchomości i mógł dzięki niemu rozwijać się ekonomicznie, więc spadek cen w tym sektorze odebrał nieco wigoru celtyckiemu tygrysowi. Pojawił się też ogromny dług sektora publicznego.

Podobne bańki pękają w całej Europie. W Norwegiiceny spadły o 7,5%. We Francji o 9,9%. Nawet oszczędni Niemcy, którzy dzięki niechęci do dalszego zadłużania się zdołali uniknąć korekty, zanotowali zmniejszenie wartości rynku nieruchomości w ubiegłym roku o 2,2%. Jednak w najgorszej sytuacji znalazła się Estonia. Kraj ten miał jeden z najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości w Europie, a w 2008 roku ceny domów spadły tam aż o 23%, po 18% wzroście w roku 2007.

Co spowodowało tak wielkie spadki? Estonia jest jednym z wielu krajów Europy Wschodniej, w których ceny nieruchomości gwałtownie rosły w ciągu kilku ostatnich lat, gdyż zagraniczne banki oferowały łatwo dostępne kredyty. Dlatego w krajach bałtyckich wystąpiło przesycenie rynku, które obecnie doprowadziło do korekty.

Fakty i liczby

Nasza lista powstała na podstawie danych z European Housing Review, czyli raportu Royal Institution of Chartered Surveyors na rok 2008 opisującego sytuację na regionalnym rynku nieruchomości. RICS jest organizacją zajmującą się badaniem międzynarodowych rynków nieruchomości. W 2008 roku opublikowała dane dotyczące inflacji cen w stosunku rok do roku w 18 krajach Europy Wschodniej i Zachodniej. Przykładowe dane: Polska - spadek cen o 7%, Finlandia - spadek o 3,3% i Islandia - spadek o 2,7%.

W szczególnie trudnej sytuacji znalazły się rynki nieruchomości krajów Europy Wschodniej z uwagi na popularność kredytów walutowych. Od kilku lat takie kredyty były bardzo chętnie zaciągane, gdyż kredytobiorcy mogli płacić znacznie niższe odsetki niż od kredytów udzielanych w narodowych walutach - na przykład na Węgrzech kredyty tego typu stanowiły w ubiegłym roku połowę ogólnej liczby pożyczek.

Jednakże wrześniowy upadek Lehman Brothers spowodował masowe wycofywanie kapitału z Europy Wschodniej przez zagranicznych inwestorów. W efekcie lokalne waluty mocno straciły na wartości, a kredytobiorcy zaczęli mieć trudności ze spłatą rat pożyczek zaciągniętych w walutach obcych, takich jak frank szwajcarski lub euro. Co więcej, w regionie spada wysokość średnich zarobków, a raty kredytów pozostają zasadniczo bez zmian, co jeszcze pogarsza sytuację.

Kredyty walutowe uważa się teraz za jedno z największych zagrożeń dla gospodarek z Europy Wschodniej, które wkrótce da o sobie znać w kolejnych krajach bałtyckich - Łotwie i Litwie - nie uwzględnionych w raporcie RICS. _ Kursy walut mają bardzo negatywny wpływ na popyt na rynku nieruchomości i będą też wpływać na ceny domów _ - mówi Michael Ball, autor rocznego raportu RICS. "To dopiero pierwsze miesiące korekty".

Drugie miejsce na liście krajów, których rynki nieruchomości staczają się po równi pochyłej zajmujeWielka Brytania, naród konsumentów zadłużonych średnio dwa razy bardziej, niż przeciętny Europejczyk. Ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły w 2008 roku o 16,2%, a jeszcze w roku 2007 rynek nieruchomości cechował się w tym kraju 5,2% wzrostem. Brytyjczycy są znani z obsesji na punkcie wartości hipotek - przed załamaniem rynku kredytów mieszkaniowych nie było w Wielkiej Brytanii uroczystego obiadu, na którym w jakimś momencie ktoś nie zacząłby chwalić się niesamowitym wzrostem wartości swojego domu - jednak rok 2008 wyraźnie przerzedził szeregi zadowolonych z życia właścicieli ziemskich.

Dlaczego Brytyjczycy tak mocno odczuli zawirowania na rynkach? Sektor usług finansowych jest w Wielkiej Brytanii bardzo rozbudowany - pracuje w nim jeden na trzydziestu zatrudnionych Brytyjczyków, a jego udział w PKB wyniósł w 2007 roku około 10,1%. Niedawne zawirowania w sektorze bankowym mocno uderzyły w brytyjski rynek pracy, zwłaszcza w "City", czyli finansowym centrum Londynu.

Kwitnący londyński rynek luksusowych nieruchomości był nierozerwalnie związany z noworocznymi premiami brytyjskich bankierów, które od lat były inwestowane w zakupy nowych nieruchomości. W tym roku kilka częściowo znacjonalizowanych banków, takich jak Royal Bank of Scotland i Lloyds niechętnie wypłaca astronomiczne premie.

Dodatkowo, wiele z największych krajowych instytucji udzielających kredyty mieszkaniowe opierało swoje pożyczki na rynkach funduszy hurtowych, które niemalże znikły w obliczu kryzysu kredytowego. W rezultacie, firma z branży kredytów hipotecznych,Northern Rock, została znacjonalizowana, a Bradford & Bingley oraz HBOS padły łupem większych graczy. Można się zastanawiać, dlaczego Islandia trafiła na 10 miejsce naszego rankingu pomimo, że gospodarka tego kraju stała na krawędzi bankructwa w ubiegłym roku, a system bankowy uległ niemal całkowitej implozji. Choć można wskazać kilka potencjalnych przyczyn takiej sytuacji, nawet Ball przyznaje, iż jest zaskoczony, że Islandia nie wypadła gorzej w zestawieniu z 2008 roku.

Jeden z czynników: inflacja na Islandii jest nadal boleśnie wysoka (17,6% w lutym), co może stanowić pewnego rodzaju poduszkę amortyzującą spadek cen domów. Natomiast wstrząsy w krajowym sektorze bankowym mogły się jeszcze nie przełożyć w pełni na ceny nieruchomości.

_ Najpierw spada liczba transakcji, a następnie sprzedający zdają sobie sprawę, że nie zdołają uzyskać takich cen, jakich oczekują _ - mówi Ball. _ To opóźniony proces, który jest na różnych etapach w różnych krajach Europy, lecz wszędzie wyraźnie zaznacza się tendencja spadkowa _

A to jeszcze nie koniec. Na przykład, w Irlandii i Hiszpanii kac ekonomiczny jest tym dotkliwszy, że w ostatnich kilku latach zainwestowano tam w nieruchomości ogromne kwoty. Dziwić może fakt, że w Grecji ceny nieruchomości wzrosły o 3% w 2008 roku, po okresie 0,5% spadku w roku 2007. Ball podkreśla, że niezależnie od trudności uzyskania standardowych statystyk dla rynków nieruchomości różnych krajów, spowolnienie gospodarcze dopiero za jakiś czas uderzy w ceny greckich domów z pełną siłą.
Parmy Olson