Koniec wzrostowej serii indeksu cen transakcyjnych mieszkań

Po trzech miesiącach wzrostów, w kwietniu liczony przez Open Finance i Home Broker indeks średnich cen transakcyjnych mieszkań spadł o 0,65 proc., osiągając wartość 770,25 pkt. Przypomnijmy, że pierwszy kwartał br. przyniósł 6,8-proc. zwyżkę wskaźnika, obliczanego na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów wymienionych powyżej firm. Wzrost ten wynikał jednak nie tyle z poprawy koniunktury na rynku, co z efektu statystycznego, związanego z wygaśnięciem programu dopłat do kredytów Rodzina na Swoim wraz z końcem ubiegłego roku. Transakcje dokonywane relatywnie tańszymi mieszkaniami, kwalifikującymi się do programu, zaniżały bowiem średnią rynkową cenę. Stanowiły przy tym znaczną część rynku, gdyż jedna czwarta kredytów hipotecznych na zakup mieszkania udzielana była właśnie w ramach RnS. Ich wyeliminowanie spowodowało na tyle istotną zmianę struktury rynku, że doszło do swoistej korekty w górę średnich cen, co w ostatnich miesiącach odnotował nasz indeks.

Nie bez znaczenia był też fakt, że pierwszy kwartał to okres o zazwyczaj najniższej aktywności na rynku nieruchomości. Z jednej strony ubyło więc transakcji z powodu wycofania programu RnS, a swoje dołożył też sezonowy dołek. Kwiecień przyniósł już jednak pod tym względem poprawę. Liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu, wyniosła blisko 2600. To o 7 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i nieznacznie, bo o 0,5 proc., więcej niż rok temu.

Spośród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań najbardziej spadły w Lublinie (o 4,9 proc.), Warszawie (-3,7 proc.) oraz Szczecinie (-3 proc.). W trzech miastach odnotowaliśmy w tym czasie ich wzrost. Największy w Katowicach – o 11, 6 proc. Poza tym drożej niż przez rokiem było jeszcze w Krakowie (o 2,5 proc.) i Wrocławiu (o 1 proc.).

Przez trzy pierwsze miesiące bieżącego roku liczba transakcji uwzględniana przy wyliczaniu indeksu średnich cen transakcyjnych mieszkań systematycznie spadała, czemu towarzyszył równie systematyczny wzrost jego wartości. W kwietniu, gdy po raz pierwszy w tym roku odnotowaliśmy wzrost liczby transakcji, indeks zanotował spadek. W takiej sytuacji można zakładać, że ewentualny dalszy wzrost liczby transakcji pociągnie za sobą dalszy spadek wartości indeksu. Możemy więc mieć do czynienia z korektą korekty, podczas której wzrostowa, statystyczna korekta z początku roku może zostać w całości lub w części zniesiona.

Bernard Waszczyk, Open Finance

Kwiecień przyniósł niższy odczyt indeksu cen mieszkań w największych miastach, co jednak po trzech miesiącach sporych wzrostów nie powinno nadmiernie martwić. Dziś odczyt indeksu cen jest na poziomie o 0,65 proc. niższym niż w marcu. Regres z ujęciu 12-miesiecznym wynosi natomiast 3,1 proc. Oznacza to znaczącą poprawę, biorąc pod uwagę fakt, że jeszcze w grudniu roczny spadek cen wynosił 13,3 proc.

Nie można tych danych rozważać jednak bez przedstawienia otoczenia w jakim działał w ostatnich miesiącach rodzimy rynek mieszkaniowy. Chodzi tu przede wszystkim o program Rodzina na Swoim. Zaburzył on odczyt indeksu i naturalną sezonowość na rynku nieruchomości. Możliwość otrzymania dofinansowania rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych powodowała, że ostatnie miesiące ubiegłego roku stały pod znakiem wzmożonego popytu na tanie lokale (przeważnie tylko te kwalifikowały się do dopłat). Zaniżało to przeciętną cenę transakcyjną w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, czego odreagowanie obserwowaliśmy w pierwszym kwartale. W efekcie w marcu indeks cen był na poziomie o 6,8 proc. wyższym niż w grudniu. W dużym uproszczeniu można uznać, że było to pokłosie końca dopłat i zmiany składu jakościowego sprzedawanych lokali.

Oceniając bieżącą koniunkturę na rynku mieszkaniowym nie można też zapomnieć o liczbie zawieranych transakcji, która to informacja w tym kontekście jest równie ważna co kierunek, w którym podążają ceny. W tym wypadku po raz pierwszy od początku roku widoczne jest ożywienie. Liczba zawieranych transakcji była o 7 proc. wyższa niż w odczycie sprzed miesiąca i (choć jedynie kosmetycznie) wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że mamy już do czynienia z wygaszeniem efektu końca programu „Rodzina na swoim”, który spowodował znaczący wzrost popytu na mieszkania w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, co odbiło się na wielkości popytu zgłaszanego na początku roku bieżącego.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker