SN: można rozwiązać umowę najmu, jeżeli w lokalu jest za zimno

Spór toczyły ze sobą dwie spółki - jedna z Warszawy, druga z Wrocławia, a rzecz dotyczyła najmu dwóch lokali w centrum handlowym Marino we Wrocławiu. Każda z umów miała obowiązywać przez pięć lat.

Warszawska spółka miała sama wykończyć te lokale i dlatego m.in. założyła ogrzewanie, zgodnie z wytycznymi spółki wynajmującej. Gdy przyszła zima okazało się, że w obu lokalach jest za zimno - było maksymalnie 12 stopni Celsjusza. Warszawska spółka od początku informowała o tym wrocławską firmę, ale ta nic z tym nie robiła. Zamontowała natomiast trzy nagrzewnice powietrza w innym lokalu, wynajmowanym przez inną firmę, która również zgłaszała, że jest za zimno.

Wkrótce okazało się, że powodem niskich temperatur nie jest ogrzewanie zamontowane przez warszawską spółkę, tylko zła izolacja ścian budynku, za którą odpowiadała spółka wynajmująca. Z tego powodu po dwóch latach najmu warszawska spółka przestała prowadzić działalność gospodarczą w wynajmowanych lokalach, a miesiąc później rozwiązała obie umowy. Powołała się na przepis kodeksu cywilnego, który mówi, że jeżeli wady wynajętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby wiedział o wadach.

Wrocławska spółka uznała jednak, że nie doszło do rozwiązania umów i dalej naliczała czynsz najmu. W tej sytuacji warszawska firma wniosła pozew do Sądu Okręgowego we Wrocławiu, a sąd przyznał jej rację - stwierdził, że temperatura w wynajmowanych lokalach była zbyt niska, zagrażała zdrowiu pracowników i dlatego można było rozwiązać umowy bez wypowiedzenia. Podobnie orzekł sąd apelacyjny.

W końcu sprawa trafiła do Sądu Najwyższego. W skardze kasacyjnej spółka z Wrocławia przekonywała, że warszawski kontrahent powinien był najpierw poinformować ją o wadach lokali, wyznaczyć termin do ich usunięcia, a dopiero gdyby to nie poskutkowało - mógł rozwiązać umowę najmu.

Sąd Najwyższy oddalił jednak w środę jej kasację. Uzasadniając wyrok, sędzia Wojciech Katner potwierdził, że przywołany przez wrocławską spółkę przepis nie zwalnia najemcy z obowiązku poinformowania wynajmującego o wadach lokalu. Sędzia zwrócił jednak uwagę na to, że w tej sprawie najemca prawie od samego początku umowy informował o niskiej temperaturze w wynajmowanych lokalach, natomiast wrocławska spółka, mimo że była świadoma, iż jest zimno, nic z tym nie zrobiła.

Skoro wynajmujący był bierny przez dłuższy czas, to najemca miał prawo rozwiązać umowę najmu lokali bez wypowiedzenia - powiedział Katner.