Hipoteki: tylko trochę słabiej

– wynika z zestawienia wyników sprzedaży jedenastu największych banków działających na tym rynku.

W świetle doniesień z ostatnich tygodni o radykalnie zaostrzonych kryteriach zaciągania kredytów hipotecznych, spadek liczby udzielonych kredytów wydaje się zaskakująco niski. Pamiętać należy jednak o kilku faktach. Po pierwsze – problemy z uzyskiwaniem kredytów hipotecznych na dobre zaczęły się pod koniec września (zatem dane za IV kwartał będą bardziej reprezentatywne dla zobrazowania skali zjawiska), po drugie w III kwartale zeszłego roku sprzedaż kredytów spadła o 10 proc. (w porównaniu do II kwartału 2007), zatem obecnie w porównaniu do 2007 r. mamy do czynienia z efektem niskiej bazy.

Należy także pamiętać, że poprzedni kwartał (wiosna 2008 r.) przyniósł nieoczekiwany wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych po słabej zimie i końcówce ubiegłego roku. W tej sytuacji spadek sprzedaży w III kwartale nosi znamiona korekty, ale wynika także z czynników sezonowych. Reasumując – sprzedaż kredytów w III kwartale nie oddaje jeszcze w pełni pogarszającej się kondycji rynku kredytowego w Polsce. Właściwy obraz rynku przedstawią nam dane za IV kwartał 2008 r.

_ Wyliczenia na podstawie danych nadesłanych przez: BGŻ, BZ WBK, DomBank, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Metrobank, Bank Millennium, MultiBank, PKO BP, Santander Consumer Bank _

Walutowe atrakcyjniejsze?

Tak jak w II kwartale, tak samo i w miesiącach wakacyjnych w strukturze sprzedawanych kredytów zdecydowanie przeważały kredyty walutowe – tylko co czwarty kredyt był udzielany w złotych, podczas gdy przed rokiem tylko co trzeci zaciągany był we frankach szwajcarskich lub innych walutach. W wakacje kurs franka spadał nawet poniżej 2 PLN, a kredyty we frankach – ze względu na 40-proc. różnicę w racie kredytu – postrzegane były jako daleko bardziej atrakcyjne od kredytów złotowych. Z tego względu po kredyty nominowane lub indeksowane w CHF sięgali nie tylko nowi kredytobiorcy, lecz także posiadacze kredytów złotowych, którzy chcieli płacić niższe raty miesięczne.

_ Nie wszystkie banki odpowiedziały w ankiecie na pytanie dotyczące sprzedaży kredytów walutowych. Dlatego liczba kredytów walutowych podanych w tabeli nie zgadza się (procentowo) z liczbą wszystkich udzielonych kredytów. _

Co ciekawe, w III kwartale wyraźnie wzrosła wartość przeciętnego kredytu – tak w ujęciu kwartalnym jak i rocznym (o ok. 15 proc.), mimo że ani w kwartalnym, ani w 12-miesięcznym okresie nie zaobserwowano wyraźnego wzrostu cen mieszkań. To zjawisko można tłumaczyć zwiększonymi potrzebami związanymi z budową domów jednorodzinnych (rynek nieruchomości przesunął się w tym kierunku, o czym informowaliśmy w poprzednich raportach), lub powiększaniem kwoty kredytu przy okazji refinansowania kredytów złotowych frankowymi.

_ Wyliczenia na podstawie danych nadesłanych przez: BGŻ, BZ WBK, DomBank, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Metrobank, Bank Millennium, MultiBank, PKO BP, Santander Consumer Bank _

Trzeci kwartał był czwartym z rzędu, w którym banki udzieliły mniej kredytów niż w porównywalnym okresie roku poprzedniego. Od kolejnego raportu będziemy przedstawiać zestawienia także w ujęciu zannualizowanym, więc tego rodzaju spostrzeżenia staną się jeszcze bardziej wyraźne.

Spadający popyt na kredyty przełożył się w końcu na spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, co było widać już przy porównywaniu cen transakcyjnych z sierpnia i września. Należy sądzić – z oczywistych względów – że IV kwartał przyniesie pogłębienie tej tendencji. Szacujemy, że w całym 2008 r. banki udzielą o ok. 20 proc. mniej kredytów niż w całym 2007 r. (wcześniej szacowaliśmy, że będzie to spadek o 10-15 proc.), który nawet na kilka lat pozostanie rokiem rekordowym, pod względem liczby udzielonych kredytów hipotecznych.

Wstępnie szacujemy także, że w 2009 r. liczba udzielonych kredytów hipotecznych będzie niższa od liczby kredytów hipotecznych z roku 2008 o kolejnych 15-20 proc. Zmniejszony w ten sposób popyt na nieruchomości przełoży się na spadek ich cen. Utrzymujemy szacunki z poprzednich raportów, w których spodziewaliśmy się 10-proc. spadku cen mieszkań na przestrzeni 12 miesięcy. Ewentualnej poprawy (wyrównania relacji popytu i podaży na rynku nieruchomości) spodziewamy się nie wcześniej niż w drugiej połowie przyszłego roku, po pierwsze ze względu na spadek podaży mieszkań, a po drugie ze względu na możliwy spadek oprocentowania kredytów złotowych i wzrost dostępności kredytów hipotecznych po ewentualnym uspokojeniu sytuacji na rynku pieniężnym.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk, analitycy Open Finance

Z oferty Open Finance możesz skorzystać na stronie Pasażu Finansowego WP