Ile bank zarabia na naszym kredycie hipotecznym?

25 do 60 proc. wartości mieszkania kupionego na kredyt to czysty zysk banku. Co więcej, bank wcale nie musi pożyczać swoich własnych pieniędzy, aby zarabiać na nas krocie.

Banki udzielające kredytów hipotecznych tłumaczą, że ich rzeczywisty zarobek to jedynie ułamek sumy, którą spłaca klient. Ich marża to raptem 1-2 proc. pożyczonej sumy, gdy tymczasem obowiązkowa stawka WIBOR to obecnie 5,12 proc.

Tymczasem sposób naliczania oprocentowania od wartości pożyczki oraz właśnie WIBOR sprawiają, że ostatecznie musimy zwrócić nawet 265 proc. wartości pożyczonych pieniędzy.

Postanowiliśmy sprawdzić, w jaki sposób banki zarabiają na kredytach mieszkaniowych. Za przykład posłuży nam standardowa pożyczka w PKO BP o wartości 300 tys. zł, okres kredytowania - 30 lat. Oprocentowanie wynosi 6,32 proc., z czego 5,12 proc. to obecny poziom WIBOR-u trzymiesięcznego a 1,2 proc. to marża banku.

WIBOR pokazuje, jakie jest oprocentowanie pożyczek, które udzielają sobie banki. Te bezpośrednio przerzucają ich ciężar na klienta. Ryzyko zmiany poziomu WIBOR ponosi kredytobiorca. Gdy stopa wzrasta, drożeją raty kredytu.

- Z perspektywy osób posiadających kredyty hipoteczne istotne jest, aby ten wskaźnik był niższy. Mniejsza wówczas będzie rata kredytu - mówi Agnieszka Decewicz, analityk banku BZ WBK.

Marża to z kolei zarobek banku. Średnio dla kredytów hipotecznych wynosi obecnie 1,3 proc.

- Bank kalkuluje sobie, jaką marżę ustalić, zakładając, że będzie od klienta wymagał obowiązkowego ubezpieczenia, założenia konta czy wykupienia innego swojego produktu - wylicza Maciej Krasoń z Open Finance.

Gdy zdecydujemy się zwrócić pożyczone 300 tys. w równych ratach, bank tak nam ustali ich wysokość, by udział kapitału z każdą kolejną ratą rósł. Tym samym odsetki naliczane od pozostałego do spłaty kapitału, będą coraz niższe.

Jako że zdecydowaliśmy się na równe raty, co miesiąc do PKO BP będziemy musieli zanieść 1 860 zł, 83 gr. Z tego przy pierwszej racie 300 zł będzie czystym zyskiem banku, 280 zł 83 gr to część kapitałowa, a aż 1 280 zł to odsetki w ramach WIBOR.

Z czasem zysk banku będzie malał, gdyż zarabia on na procencie od pozostałego do spłaty kapitału, a ten - jak już wspomnieliśmy - wraz z kolejnymi ratami będzie malał.

Przy 120. racie, choć wpłacamy taką samą kwotę (zakładamy, że WIBOR się nie zmieni), zysk banku jest już niższy i wynosi 253,69 zł. Przy 240. bank dostaje od nas 166,20 zł, a przy ostatniej jedynie 1 zł 85 gr.
W sumie przez cały okres spłaty bank zarobi na nas 70 243 zł i 67 gr. Pożyczając 300 tys zł na 30 lat w sumie oddamy 669 899,25 zł, z czego ponad 10 proc. to czysty zarobek instytucji finansowej. Pomijając oprocentowanie na rynku międzybankowym, jedna czwarta wartości nowego mieszkania to dochód kredytodawcy.

Dlaczego tyle płacimy w ramach oprocentowania WIBOR? To koszt, który przerzuca na klienta bank, który musi zapłacić oprocentowanie od pożyczonych od innych banków środków. Bank bowiem tylko w części finansuje kredyty hipoteczne z własnych pieniędzy. Resztę pożycza, lecz odsetki od nich płaci już klient. W sumie więc bank jest w dużej mierze pośrednikiem, który zarabia na obracaniu obcym kapitałem.

Nasze dotychczasowe wyliczenia odnosiły się do jednej z niższych marż kredytu na rynku. Przyjrzyjmy się jak to wygląda w przypadku wyższych poziomów oprocentowania. Na przykład Polbank EFG proponuje nam marżę w wysokości 2,9 proc. W sumie oprocentowanie wynosi więc 8,02 proc. Na pierwszej równej racie w wysokości 2205,48 zł bank zarabia na czysto 725 zł. Ten zarobek, tak jak w przypadku PKO BP, z czasem będzie spadał, lecz i tak na koniec zapłacimy 493 972,04 zł samych odsetek. Bank zarobi na nas 178 620,29 zł. Ostatecznie nam, za kredyt 300 tys zł, przyjdzie zapłacić w sumie 793 972,04 zł.

Gdy zdecydujemy się na kredyt z ratami malejącymi, kapitał spłacamy w równych częściach. W tej opcji szybciej obniżamy całość zobowiązania, a w konsekwencji bankowi oddamy mniej niż przy ratach równych.

W PKO BP przy ratach stałych tylko z tytułu odsetek zapłacimy 369 899,25 zł, to przy ratach malejących będzie to 285 190 zł. Coś za coś, w tym drugim przypadku aż do 132. miesiąca płacimy wyższe raty, a zaczynamy od poziomu 2 413,33 zł miesięcznie.

- Banki pozyskują kapitał z różnych źródeł. Mogą to być na przykład lokaty, których oprocentowanie jest bardzo zróżnicowane - tłumaczy Maciej Krasoń.

Gdy kredytodawca korzysta do finansowania kredytu z własnych depozytów jego kosztem będzie oprocentowanie lokat. Standardowa lokata w banku PKO BP jest oprocentowana na 2,8 proc (30 lipca 2012), ale klient i tak musi zapłacić w racie kredytu część WIBOR-ową, dziś to 5,12 proc. Różnica 2,32 proc. to dodatkowy zysk banku poza omówionym już profitem. W praktyce instytucje kredytujące tylko w części posiłkują się własnymi środkami.

Nie należy zapominać o kosztach dodatkowych, które instytucje finansowe nazywają kosztem przyznania kredytu. To prowizja, ewentualnie ubezpieczenie kredytu, wycena nieruchomości i szereg innych opłat. Może on wahać się od 719 zł w banku Nordea do 11 919 w Multibanku. W PKO BP jest to 7 339 zł

Jednym słowem banki na kredycie hipotecznym robią niezły biznes. Jedyne o co muszą się zatroszczyć, to aby klient pieniądze spłacił, a raty wnosił regularnie. Dlatego w przypadku jakiegokolwiek opóźnienia możemy spodziewać się interwencji. Każdy dzień to dla niego wymierna strata.

Bank musi bowiem oddać pieniądze instytucji, od której je pożyczył, udzielając nam kredytu. Resztę niespłaconej jeszcze przez nas sumy roluje, czyli przedłuża czas jej spłaty na procent WIBOR, który my bankowi zapłacimy w następnej racie.

WIBOR to w największym uproszczeniu koszt pieniądza na rynku międzybankowym. Jego poziomy zależą od inflacji i stóp procentowych, ustalanych przez RPP.

- W długiej perspektywie, na przykład 30 lat, powinniśmy mieć do czynienia ze spadkiem poziomu WIBOR, a następnie z jego stabilizacją. Musimy wziąć bowiem pod uwagę spadek inflacji w następnych latach w okolice średniego celu inflacyjnego na poziomie 2,5 proc. - mówi Agnieszka Decewicz z banku BZ WBK.

Wtóruje jej Maciej Krasoń z Open Finance.
- W następnych latach zdecydowanie należy oczekiwać obniżenia inflacji, co spowoduje obniżenie stóp procentowych, stawek WIBOR i w konsekwencji niższych kosztów zaciągania kredytów - tłumaczy.

- Jednak w najbliższym czasie możliwe są różne scenariusze. Nawet po obniżce stóp przez RPP nie jest wykluczone ich podniesienie przez instytucje zagraniczne i ponowny powrót do wyższego WIBOR-u. Wszystko będzie zależeć od sytuacji na świecie - konkluduje Agnieszka Decewicz.