Jak podnieść się z upadku dewelopera?

Przez ostatnie miesiące docierały do nas informacje o deweloperach ogłaszających upadłość. Nie było ich może szczególnie dużo, ale słyszy się głosy, że będzie coraz więcej. Nie twierdzimy, że tak się stanie, ale warto wiedzieć, co zrobić, gdy już do takiej sytuacji dojdzie. Sprawę przeanalizowali analitycy Open Finance i firmy Home Broker.

Bądźmy szczerzy - jeśli deweloper, u którego zostało kupione mieszkanie, ogłosi upadłość, sytuacja nabywcy nie jest do pozazdroszczenia. Jednak nie można się od razu poddać, bo zawsze warto walczyć o swoje pieniądze. Co więc da się zrobić? Wszystko zależy od tego, w jakiej formie została podpisana umowa przedwstępna.

W momencie, kiedy deweloper ogłasza upadłość, jego istniejący majątek staje się częścią masy upadłościowej, którą zarządza syndyk masy upadłościowej. Klienci stają się wierzycielami dewelopera, a ich roszczenia kwalifikowane są zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym do kategorii III. Oznacza to dokładnie tyle, że roszczenia klientów rozpatrywane będą na samym końcu. W pierwszej kolejności z majątku upadłego dewelopera zaspokajane są m.in. wszystkie koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenia emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy. Pozostała część majątku przekazywana jest na pokrycie wszystkich zobowiązań podatkowych dłużnika i dopiero po ich uregulowaniu mogą dochodzić swoich praw klienci.

Jeśli chcemy odzyskać zainwestowane środki, musimy zgłosić wierzytelność do sądu upadłościowego. Jest to dla nas jedna z ważniejszych czynności, ponieważ brak zgłoszenia pozbawia wierzyciela możliwości zaspokojenia swych roszczeń z majątku w ramach postępowania upadłościowego. Zgłoszenie wierzytelności jest formą jej dochodzenia w postępowaniu sądowym. Spełnia analogiczną funkcję do wytoczenia powództwa w procesie czy złożenia wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Należy pamiętać, aby w zgłoszeniu dokładnie opisać wierzytelność, a zwłaszcza określić kwotę należności głównej (to, co wpłaciliśmy już deweloperowi), wraz z należnościami ubocznymi, którymi są odsetki należne od dewelopera za okres do dnia ogłoszenia upadłości oraz koszty procesu i egzekucji związane z dochodzeniem należności głównej. Muszą być również określone dowody stwierdzające istnienie wierzytelności oraz kategoria, do której wierzytelność ma być zaliczona.

Bardzo ważne jest, aby podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, zapewnić sobie zabezpieczenie w postaci wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu na nabywcę w księdze wieczystej. Roszczenie ujawnione w księdze wieczystej korzysta bowiem z uprzywilejowanej pozycji, tzn. zostaje ono wypłacone z ceny sprzedaży nieruchomości. Pozostali wierzyciele mogą się zadowolić tylko zaspokojeniem swoich roszczeń z masy upadłościowej, czyli majątku spółki. Prawo upadłościowe szczegółowo określa, w jakiej kolejności zostają zaspokojone wierzytelności. Przyszli nabywcy, których roszczenia wpisane są do księgi wieczystej, są w zdecydowanie lepszej sytuacji, ponieważ spłata należności dewelopera nastąpi w pierwszej kolejności z ceny sprzedaży nieruchomości. *Umowa przedwstępna w zwykłej formie *

Jeśli ufaliśmy deweloperowi na tyle, żeby zawierać umowę w zwykłej, cywilno-prawnej formie, to niestety niewiele, a w zasadzie nic nie można zrobić. Brak umowy w formie aktu notarialnego uniemożliwia podjęcie próby dokończenia budowy. Ponadto upadłość dewelopera nie zwalnia jego klientów od regulowania zobowiązań. Jeżeli więc zaciągnęli oni kredyt hipoteczny, to nawet gdy mieszkania nie otrzymają, muszą go spłacać. Na podstawie umowy w zwykłej formie pisemnej możemy jedynie dochodzić odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera. Nie możemy natomiast skutecznie domagać się wykonania umowy, czyli przeniesienia własności, nawet jeśli zapłaciliśmy całą cenę sprzedaży. Umowa w zwykłej formie pisemnej nie zabezpiecza naszych interesów na wypadek upadłości dewelopera.

Przed takimi skutkami chroni zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co pozwala żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. dokonania sprzedaży lokalu na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, lub starać się o odzyskanie zainwestowanych pieniędzy.

Najlepszym sposobem na uchronienie się przed upadłością dewelopera jest dokładne jego sprawdzenie przed podpisaniem umowy przedwstępnej (oczywiście w formie aktu notarialnego). Pamiętajmy również o wpisaniu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności lokalu na nabywcę. Zapewni nam to pierwsze miejsce w kolejce do zaspokajania roszczeń. Najlepszym rozwiązaniem jednak jest wybieranie inwestycji już zakończonych i podpisywanie od razu ostatecznych umów przeniesienia własności. Tylko wtedy mamy gwarancję, że nie stracimy pieniędzy ani mieszkania.

Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker
oraz Karolina Gruszczyńska, prawnik Home Broker

Sytuacja, w której deweloper ogłasza bankructwo stawia jego klientów w dużym kłopocie. Mimo że widomo posiadania własnego mieszkania oddala się wówczas w bliżej nie określoną przyszłość, to zaniechanie spłaty kredytu bankowego byłoby krokiem ryzykownym.

Zaciągając kredyt na kupno mieszkania, które jest dopiero w trakcie budowy i nie posiada własnej księgi wieczystej, klienci banków ponoszą także zwykle koszt ubezpieczenia pomostowego kredytu (np. w postaci wyższej marży do czasu wpisu banku do księgi wieczystej). Ubezpieczenie zawierane jest między bankiem i ubezpieczycielem i dokument ten daje bankowi gwarancję, że kredyt zostanie spłacony, nawet jeśli klient spłaty zaprzestanie. Jest to jednak wyłącznie zabezpieczenie interesów banku, nie klienta. W sytuacji bowiem, gdy kredytobiorca zaprzestaje spłaty kredytu (nie tylko ze względu na upadłość dewelopera - z jakiejkolwiek przyczyny), bank zwraca się do ubezpieczyciela o wywiązanie się z umowy ubezpieczenia. Firma ubezpieczeniowa spłaca ten kredyt, ale zachowuje prawo do odzyskania wypłaconego świadczenia już bezpośrednio od osoby, która kredytu nie spłaca. Na podstawie weksla lub sądowego tytułu egzekucyjnego ubezpieczyciel może nawet zlicytować majątek niefortunnego kredytobiorcy, jeśli będzie to jedyny
sposób na zaspokojenie jego roszczeń.

Można więc powiedzieć, że interesy klientów deweloperów są zabezpieczone bardzo słabo. Upadłość dewelopera nie oznacza bynajmniej, że ryzyko spłaty kredytu przeszło na bank, który kredytu udzielił. Taki kredyt trzeba nadal spłacać, bo alternatywą są znacznie wyższe koszty (np. egzekucji komorniczej) i wpis do ewidencji Biura Informacji Kredytowej, co odcina możliwość zaciągania innych kredytów bankowych. Wyjściem z opresji może być ogłoszenie upadłości konsumenckiej (ustawa wchodzi w życie od 31 marca), ale i tutaj konsekwencją jest m.in. utrata majątku osobistego i brak możliwości zaciągania kredytów przez kilka lat.

Emil Szweda, analityk Open Finance