Kupili spółdzielczy dom, zapomnieli o rękojmi

Chodzi o rękojmię za wady fizyczne. Ujawnić się one mogą właściwie w każdej rzeczy: telewizorze, aucie, a tym bardziej w mieszkaniu czy nowo zbudowanym domku jednorodzinnym. Naturalnie tu także działa rękojmia, ale nie dotyczy to mieszkań spółdzielczych.

W ich wypadku trzeba ją dodatkowo wykupić. Rękojmia za wady fizyczne budynku działa nawet dłużej - trzy lata od dnia wydania go nabywcy (a nie od przekazania czy też odbioru technicznego). Jednak prawo to przysługuje właścicielowi budynku lub mieszkania. Tymczasem właścicielem domu, w którym są spółdzielcze mieszkania, jest spółdzielnia, a nie dysponenci spółdzielczego prawa do lokalu.

Nie mogli zamieszkać

Przekonali się o tym państwo Alicja i Bernard G. Kilka lat temu kupili w Warszawie za ponad 700 tys. zł segment do wykończenia, w stanie surowym zamkniętym, a następnie zażądali od sprzedawcy obniżenia ceny o prawie 200 tys. zł, bo właściwie dom nie nadawał się do mieszkania. Nie wiadomo, ile w tym narzekaniu było ich osobistego rozczarowania, którego przed sądem nie kryli, ale mieli długą listę zastrzeżeń do sprzedawcy, znanej firmy budowlanej. Faktem jest, że segment ma wyjątkowo skomplikowaną architekturę, wiele budowlanych udziwnień, z basenikiem włącznie. Firma chciała przeznaczyć kilka takich mieszkań na lokale gościnne. Zmieniła jednak plany i postanowiła segmenty sprzedać, a jeden z nich kupili państwo G.

Przeoczyli jednak, że firma ta, formalnie i ściśle prawnie rzecz biorąc, była tylko posiadaczem spółdzielczego prawa (segmenty budowała inna związana z nią spółka)
, a właścicielem budynku była spółdzielnia. Kiedy poszli do sądu, domagając się 200 tys. zł na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne mieszkania, od sądów dwu instancji usłyszeli, że to roszczenie w ogóle nie wchodzi w rachubę, gdyż nie kupili rzeczy (mieszkania), ale spółdzielcze prawo do lokalu (do domu jednorodzinnego). Można zatem mówić tylko o rękojmi za wady prawne (gdyby np. prawo zostało obciążone hipoteką), ale to są zupełnie inne sprawy. Tak mówi prawomocny wyrok warszawskiego Sądu Apelacyjnego (sygn. I ACa 647/09).

- W razie nabycia prawa do lokalu na rynku wtórnym czy też na podstawie tzw. umowy deweloperskiej od spółdzielni odpowiedzialny w stosunku do kupującego jest zawsze sprzedawca, przy czym dalsza sprzedaż nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady, jeśli nie zapisano tego w umowie - wskazuje Grzegorz Abramek, ekspert Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych.

Jest zabezpieczenie

Nie oznacza to, że nabywca jest bezbronny w razie niezgodności lokalu z umową czy też wystąpienia w nim wad. Roszczenia można opierać na zasadzie ekwiwalentności świadczeń na linii spółdzielca - spółdzielnia.

Podobnego zdania jest Dariusz Śniegocki, dziekan warszawskiej Okręgowej Izby Radców Prawnych, specjalista od prawa spółdzielczego.

- Nie ma właściwie spraw, których nie da się uregulować w umowie, ale nabywcy mieszkania muszą o to zadbać na czas, podczas kupna. Sądzę jednak, że później skuteczne byłoby żądanie wobec spółdzielni. Ta ma bowiem obowiązki wobec swoich członków, w szczególności utrzymania budynku w odpowiednim stanie - tu termin przedawnienia jest dłuższy niż w wypadku gwarancji (dziesięć lat).

Opinia

Krzysztof Bramorski, radca prawny, partner zarządzający w kancelarii BSO Prawo & Podatki

Aby roszczeń z tytułu wad fizycznych mógł dochodzić bezpośrednio spółdzielca, spółdzielnia powinna zastrzec w umowie z wykonawcą prawo do przeniesienia na “nabywców lokali" uprawnień z rękojmi. Następnie powinna w umowach sprzedaży spółdzielczego prawa dokonać przeniesienia uprawnień na każdego z nabywców. Wówczas każdy z nich będzie mógł dochodzić swoich roszczeń bezpośrednio i we własnym imieniu. Alternatywnie spółdzielnia mogłaby upoważnić lokatorów do wykonywania w jej imieniu tych uprawnień - na zasadzie pełnomocnictwa i w imieniu spółdzielni.

Marek Domagalski
Rzeczpospolita