O tyle mają wzrosnąć ceny mieszkań. Złapiecie się za głowę [OPINIA]

W 2035 r. prognozowana średnia cena metra kwadratowego lokalu w Gdańsku ma wynieść od 27,5 tys. zł do 30 tys. zł, w Krakowie od 28 tys. do 30,5 tys. zł, a w Warszawie od 32 tys. do 35 tys. zł. Jest to jednak "przyszłość obserwowana z teraźniejszości". A zatem warto wziąć pod uwagę szerszy kontekst gospodarczy – to, że wzrosną nasze pensje oraz to, że część z wyżej wymienionych wartości zje inflacja.

Na stronie gratka.pl czytamy, co wpływa na ceny mieszkań. Dane pochodzą z najnowszej analizy grupy Gratka-Morizon. Jest to demografia, stan gospodarki, polityka mieszkaniowa, koszty budowy, stopy procentowe. Ta pierwsza kategoria odnosi się do dzietności i migracji, a więc przyrostu lub spadku liczby mieszkańców danych regionów.

Stan gospodarki natomiast będzie przekładał się na nasze pensje, a więc i na to, ile będziemy w stanie zapłacić za własne M. Będzie miał również swoje odzwierciedlenie w tym, ile osób będzie stać na inwestycyjne kupno mieszkań. Do ostatniego wątku jeszcze wrócimy.

Polityka mieszkaniowa może zwiększać podaż mieszkań, hamując wzrost cen. Może też, jak działo się to w niedalekiej przeszłości, podbijać popyt, a przez to i drożyznę. Na koszty budowy mieszkań wpływ mają też m.in. dynamiki płac czy ceny materiałów budowlanych. A wszystko to znajduje swoje odzwierciedlenie w przyszłych cenach lokali. Stopy procentowe z kolei wpływają na dostępność kredytów (również inwestycyjnych).

To tylko czubek góry lodowej i analitycy zdają sobie z tego sprawę. Właśnie dlatego zastrzegają, że prognozy obarczone są dużą niepewnością.

Jak czytamy na stronie gratka.pl, podane wartości oparte są o "algorytmy sztucznej inteligencji na podstawie: analizy wzrostów cen z ostatnich 10 lat na rynku wtórnym, ostatnich korekt i wahań cenowych, czynników makroekonomicznych, danych serwisu Gratka.pl (Indeks Cen Mieszkań), statystyk GUS i NBP oraz opinii ekspertów". Pomimo pewnej dozy niepewności prognozy te i tak są lepsze niż zwykły strzał "na ślepo".

Warto pamiętać o tym, że nie tylko średnie ceny mieszkań będą (niemal) na pewno rosły. Rosnąć będą na pewno nasze płace. Tak jak (niemal) z pewnością będzie spadać wartość pieniądza. Przespacerujmy się więc po tych wartościach, zaczynając od końca, czyli od inflacji.

Zacznijmy od tego, ile dzisiaj jest warte 30 tys. zł sprzed 10 lat. Do tego potrzebna nam będzie informacja o skumulowanej inflacji. Ta w ciągu ostatniej dekady wyniosła 57 proc. Inaczej mówiąc 30 tys. zł z 2015 roku jest "warte" dzisiejsze 19 tys. zł.

Wróćmy jeszcze do 2021 roku, kiedy inflacja trzymała się w ryzach. Skumulowany wzrost cen towarów i usług w latach 2011-2021 wyniósł 17 proc. Inaczej mówiąc: 30 tys. zł z roku 2011 w 2021 było "realnie warte" 25 tys. zł. I to jest wartość, której prawdopodobnie szukamy: za dekadę dzisiejsze 30 tys. zł będzie "ważyć" 25 tys. zł.

Weźmy pod uwagę z jednej strony średnioroczny wzrost pensji, cofając się o dekadę począwszy od 2025 r. lub - z drugiej strony - od roku 2021, omijając tym samym drożyznę i dostosowania pensji.

W ostatniej dekadzie średnioroczny wzrosty wynagrodzeń wyniósł 8,3 proc. Średnia płaca w maju w gospodarce wyniosła niecałe 8700 zł, natomiast w 2015 roku było to... niecałe 3900 zł brutto. Jeżeli wzrost płac byłby utrzymany, to w 2035 r. średnia krajowa wynosiłaby niemal 20 tys. zł brutto. Jest to jednak mało prawdopodobne, ponieważ - jak wspomniałem - mieliśmy do czynienia z bardzo wysoką inflacją, która spowodowała "nadganianie" poziomu pensji.

Weźmy więc "przedinflacyjny" benchmark, czyli lata 2011-2021. W tym czasie średnioroczny nominalny wzrost pensji wyniósł 5,3 proc. (sumaryczny wzrost o 66 proc.) Jeżeli odbijemy się od wspomnianych 8 700 zł i wyprojektujemy w przyszłość trend to w 2035 r. średnio zarabialibyśmy około 14 400 zł brutto.

Ale to przecież nie wszystko. Średnie ceny mieszkań serwis gratka.pl podawał dla konkretnych miejscowości. Miejscowości największych - dodajmy. Tam też najwięcej się zarabia.

Przyjrzyjmy się więc średnim pensjom w pięciu pierwszych wymienionych przez Gratkę miastach.

• Warszawa - w maju (najświeższe dane) przeciętne wynagrodzenie wynosiło 12,6 tys. zł. Po pomnożeniu przez 166 proc. otrzymujemy średnią na poziomie 20 tys. zł;
• Kraków - przeciętne wynagrodzenie obecnie to 10,9 tys. zł brutto. W 2035, przy naszych uproszczonych obliczeniach, byłoby to 17,6 tys. zł;
• Łódź - odpowiednio - około 9 tys. zł brutto i 15 tys. brutto;
• Wrocław - 10,7 tys. zł brutto oraz 17,7 tys. zł brutto;
• Poznań - 9,6 tys. zł brutto, a w 2035 roku 15,9 tys. zł brutto.

Nawet jednak robiąc wszystkie te korekty widać, że ceny lokali wciąż będą naprawdę wysokie. Czy istnieje jakiś sposób, żeby nieco spadły? Tutaj jestem pesymistą: w długim terminie wartość nieruchomości rośnie.

Rzeczywiście mieliśmy w Polsce silną, kilkuletnią korektę cen lokali, ale była ona wynikiem pęknięcia bańki spekulacyjnej z lat 2007-2008 i pochodną jednego z większych kryzysów gospodarczych pod II wojnie światowej. W innych okolicznościach mieszkania głównie drożały.

Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedź na to pytanie jest bardzo złożona. Ceny rosną, bo my się bogacimy, więc sprzedający mogą podbijać oferty. Ceny dostosowują się również do inflacji.

Na wartość mieszkań wpływa również wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Do tego dochodzi ciągłe nienadążanie podaży za popytem: w dużych miastach chce mieszkać wiele osób i sporo z nich, mając niezłe zarobki, jest w stanie sporo płacić za własne M.

Państwo ma jednak kilka sposobów na regulacje cen. Nie chodzi bynajmniej o administracyjną regulację czynszów - takie rozwiązanie jest stosowane na całym świecie, ale zazwyczaj przynosi więcej szkód niż pożytku. Również lokatorom.

Są inne narzędzia, żeby uczynić mieszkania bardziej dostępnymi. Można więc postawić na budowanie tanich lokali. W ten sposób, jako państwo czy też samorząd, jako duży gracz na rynku, może wpływać na ceny. Z drugiej strony może to oddziaływać na jeden z ważniejszych elementów podbijania cen, który zajawiałem na początku tekstu. Chodzi o inwestycyjny skup mieszkań.

Wraz z bogaceniem się społeczeństwa coraz więcej Polaków ma na tyle dużo oszczędności, żeby lokować je w mieszkaniach. Zamożni kupujący lokale stanowią "nadwyżkowy" popyt mieszkaniowy. W ten sposób przelicytowują młode i uboższe osoby z klasy średniej, które chciałyby kupić własne cztery kąty po to, aby w nich najzwyczajniej na świecie mieszkać. Potrzebny jest więc mechanizm, który przynajmniej w części zniechęciłby do inwestowania na rynku mieszkaniowym.

Takim mechanizmem jest np. postulowany przez partię Razem podatek katastralny. Danina od trzeciego i każdego kolejnego mieszkania spowodowałaby zmniejszenie opłacalności inwestycji w "betonowe złoto". To - przynajmniej teoretycznie - zniechęciłoby część inwestorów do rynku mieszkaniowego, a ich środki popłynęłyby w inne części gospodarki, osłabiając popyt na mieszkania. Jak wiemy, pomysł przepadł.

Wiele wskazuje na to, że mieszkania będą drożeć. Przynajmniej część tych podwyżek będzie wynikać z - mówiąc delikatnie - politycznych zaniedbań czy - mówiąc bardziej brutalnie - z politycznego cynizmu.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"