Optymizm rośnie, a ceny mieszkań dalej spadają

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Wzrost o 1,5% to najniższy poziom w 13-miesięcznej historii badania. Jest on niższy od wyniku grudniowego, ale w nowy rok wkraczamy z nieznacznie wyższym poziomem optymizmu.

W styczniowym badaniu Home Broker po raz pierwszy od sierpnia polepszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Do pierwszej grupy zalicza się obecnie 66% biorących udział w badaniu, a do drugiej – 34%. Nowy rok przyniósł więc kosmetyczny wzrost liczby optymistów. W dalszym ciągu jednak poziom pesymizmu jest bliski historycznych rekordów.

W tych warunkach środkowa prognoza zmian cen doradców Home Broker pozostaje dodatnia, a niewielki wzrost cen mieszkań wpisuje się w trend obecnie panujący na rynku nieruchomości.

W Katowicach musi drożeć Wyniki prognoz dla poszczególnych miast jest mocno zróżnicowana. Na największych rynkach wszyscy doradcy spodziewają się wzrostów cen. Są one jednak kosmetycznie, a więc też i tu realnie - po uwzględnieniu inflacji- można spodziewać się spadków. Sytuacja taka powinna mieć miejsce w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Krakowie. Inaczej powinno być w Katowicach, gdzie prognoza na kolejne 12 miesięcy mówi o wzroście o 3,4%. Dlaczego? – Poziom cen w stolicy województwa śląskiego jest na tyle niski, a przeciętne wynagrodzenia na tyle wysokie, że wartości nieruchomości muszą iść górę – tłumaczy Artur Skrzypczyński.

Dużych przetasowań na rynku wtórnym można się także spodziewać w wyniku zmian w programie „Rodzina na Swoim”. Chociaż data wejścia w życie nowelizacji ustawy nie jest znana, to już teraz można prognozować, że brak możliwości zakupu mieszkań używanych z rządową dopłatą odciśnie się piętnem na rynku wtórnym. – Przecen można się spodziewać szczególnie w przypadku mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, które obecnie stanowią jeden z najczęściej wybieranych segmentów przez osoby korzystające z kredytów z dopłatą – tłumaczy Monika Lewalska, doradca Home Broker z Warszawy.

Przecen mogą się także spodziewać właściciele dużych mieszkań. Popyt na tego typu lokale jest bowiem znikomy. Co dwudziesta osoba chciała bowiem w 2010 roku kupić mieszkanie minimum czteropokojowe. W tym samym czasie na rynku wtórnym ten segment rynku odpowiada za 4% transakcji.

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.
W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.
Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Bartosz Turek
Home Broker