Polacy ruszyli do urzędów. Chcą zdążyć przed nowymi przepisami

Wydziały planowania w gminach, z którymi rozmawialiśmy, notują więcej składanych wniosków o decyzje WZ niż w poprzednich latach.

Na przykład w Bydgoszczy do końca września 2025 r. wydano 175 decyzji WZ, podczas gdy w analogicznym okresie 2024 r. było ich 142 – to wzrost o około 25 proc. Podobny trend obserwuje Łódź: od stycznia do września 2025 r. wpłynęło tam 1624 nowych wniosków o ustalenie warunków zabudowy (średnio ok. 180 miesięcznie), podczas gdy rok wcześniej w analogicznym okresie było to 1400 wniosków (ok. 155 miesięcznie).

W Poznaniu natomiast średni wzrost od początku roku w porównaniu do roku 2024 wynosi 136 proc., a w niektórych miesiącach był on szczególnie wzmożony: maj (167 proc.), lipiec (160 proc.) czy wrzesień (176 proc.).

"Rzeczywiście w związku z pracami nad planem ogólnym wzrosła liczba wniosków o warunki zabudowy zgłaszanych do naszego urzędu" - czytamy za to w odpowiedzi urzędu w Piasecznie. Podwarszawska gmina nie podaje jednak konkretnych liczb. O wzroście piszą także Lublin, Kielce, Olsztyn, Siechnice oraz Kórnik.

Wielu inwestorów obawia się, że po zmianie przepisów uzyskanie decyzji WZ może być trudniejsze lub wręcz niemożliwe. Jak pisaliśmy w WP Finanse, do 30 czerwca 2026 r. wszystkie gminy mają czas na uchwalenie nowych planów ogólnych.

Do tego czasu decyzje WZ mogą być jeszcze wydawane (jeśli brakuje planu ogólnego) na podstawie dotychczasowych studiów uwarunkowań. Później instytucja WZ stopniowo zniknie, gdyż obszary bez miejscowych planów mają być pokrywane planami ogólnymi i nowymi "planami zabudowy". W praktyce inwestorzy starają się więc uzyskać WZ "na zapas", zanim okienko prawne się zamknie.

Największą, w naszej opinii, zmianą ustawową w zakresie tych decyzji jest to, że będą one powiązane formalnie z dokumentem wyższego rzędu – od 30 czerwca 2026 r. będzie to plan ogólny. To plan będzie ustalał ogólne, ale i nieprzekraczalne ramy dla decyzji (np. maksymalne i minimalne wskaźniki zagospodarowania terenu, jakie będzie można określić w decyzji). Poza tym dokument ten będzie wskazywał obszar, w którym w ogóle przewidziana zostanie możliwość o ubieganie się o decyzję o warunkach zabudowy. W naszej opinii powinno to ułatwić kształtowanie ładu przestrzennego. Pod tym względem i z punktu widzenia zagospodarowania przestrzennego zmiany ustawowe można ocenić pozytywnie - podkreśla Monika Beuth, rzeczniczka Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy

Warto podkreślić, że sama procedura uzyskania warunków zabudowy bywa czasochłonna, a formalnie nie gwarantuje możliwości realizacji inwestycji (gmina może odmówić wydania WZ). Dochodzi też kwestia opłat - w gminach, z którymi rozmawialiśmy, standardowo obowiązuje opłata skarbowa 598 zł.

Jednak, co podkreślają urzędnicy, w praktyce większość wnioskodawców tej opłaty nie musi płacić. Zgodnie z art. 2 ust. 1 Ustawy o opłacie skarbowej zwolnione z niej są decyzje WZ wydawane "na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego terenu", którego dotyczy wniosek. Innymi słowy, osoby planujące budować na własnej działce nie ponoszą kosztów.

Opłatę 598 zł musiałby natomiast uiścić inwestor występujący o WZ na cudzym gruncie (np. deweloper niebędący właścicielem terenu). Co więcej, nawet w takich przypadkach są sytuacje, gdy opłatę można odzyskać - np. gdy postępowanie zostanie umorzone lub gdy organ odmówi wydania decyzji, pieniądze są zwracane.

Samorządy, które od lat konsekwentnie uchwalały plany miejscowe dla niemal całego terenu, w ogóle nie odczuwają "gorączki" WZ.

Cały obszar gminy Kozy objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tak więc nie wydajemy warunków zabudowy - informuje Iwona Chmiel z Urzędu Gminy Kozy.

W podobnym tonie wypowiada się Jacek Kerszka, kierownik ds. planowania przestrzennego w nadmorskiej gminie Kosakowo. Na pytanie o wzmożone zainteresowanie mieszkańców WZ odpowiada krótko: "nie, gdyż teren gminy w przeważającej większości jest pokryty planami zagospodarowania".

Tam, gdzie plany miejscowe obejmują prawie cały teren, decyzje WZ od dawna nie odgrywają większej roli, więc i obecnie nie obserwuje się w nich wysypu wniosków.

Zmiany w planowaniu przestrzennym budzą mieszane uczucia władz lokalnych. Część samorządowców patrzy na nie przychylnie, wskazując na korzyści uporządkowania planowania.

Jednym z najlepiej zidentyfikowanych problemów planowania przestrzennego w Polsce była dotychczas siła decyzji o warunkach zabudowy. Wuzetki w starej formule "nie widzą" nawet Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy i na dodatek nie mają terminu ważności. Przez lata oznaczało to możliwość ich użycia nawet po bardzo długim upływie czasu, gdy uwarunkowania na danym obszarze stawały się już zupełnie inne - zauważa Michał Guz z Urzędu Miasta Wrocławia.

Termin 30 czerwca 2026 r. na uchwalenie planu ogólnego jest jednakowy dla wszystkich, co oznacza "że wszystkie samorządy przygotowują ten dokument równocześnie". W efekcie - zauważa przedstawicielka Piaseczna - może wystąpić ograniczona dostępność specjalistów i ekspertów planistycznych, którzy mogliby wesprzeć gminy w opracowaniu nowych planów.

Podobnie gmina Komorniki wskazuje, że największym wyzwaniem wynikającym ze zmian będzie "konieczność przeprowadzenia konsultacji społecznych dla obszaru całej gminy oraz uchwalenie Planu Ogólnego Gminy". Ocenę skutków reformy Komorniki odkładają na przyszłość - jak zaznacza urząd, efekty nowych regulacji będzie można rzetelnie ocenić dopiero z perspektywy czasu.

Władze Kosakowa, które - co warto przypomnieć - mają niemal pełne pokrycie planami miejscowymi, za jedyny "plus" uznają fakt, że przepisy zniosą ostatecznie decyzje WZ (które w ocenie tej gminy są zbędnym elementem systemu planowania).

Z perspektywy samorządów zbliża się okres wytężonej pracy planistycznej. Gminy muszą nie tylko sporządzić i uchwalić nowe plany ogólne, ale też dostosować swoje lokalne przepisy do reszty zmian ustawy (m.in. nowe rodzaje aktów planistycznych, jak plan zabudowy, oraz cyfryzacja procedur).

W niektórych urzędach już planowane są przetasowania kadrowe – np. w Bydgoszczy przewiduje się, że wraz ze spadkiem liczby wniosków o WZ część pracowników wydziału planowania będzie mogła zostać przekierowana do innych zadań, np. związanych z prawem budowlanym. Równocześnie samorządy starają się sprostać obecnemu skokowi zainteresowania decyzjami WZ, aby rozstrzygnąć jak najwięcej spraw, zanim nowe przepisy wejdą w życie.

Wątpliwości budzą jednak konkretne rozwiązania, szczegóły. W przypadku dużych gmin przygotowanie planu ogólnego jest olbrzymim wyzwaniem. Czas, który samorządy mają na jego przygotowanie jest bardzo krótki. Nie ułatwia faktu sama konstrukcja dokumentu, która wynika z zapisów ustawowych. Mimo nazwy musi być on wykonany bardzo szczegółowo. Poza tym, pozostaje jeszcze kilka wątpliwości proceduralnych dotyczących planu ogólnego, które budzą niepokój - podkreśla rzeczniczka warszawskiego magistratu.

Jak wyjaśnia Monika Beuth, najbardziej jaskrawym przykładem są rozstrzygnięcia nadzorcze wojewody śląskiego, który uchylał całe projekty planów ogólnych z powodu pojedynczych nieścisłości, błędów. Z tego powodu Unia Metropolii Polskich złożyła do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wniosek o pilną zmianę ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

W tej chwili procedowany jest projekt poselski, który przewiduje m.in. uprawnienie dla wojewodów do częściowego uchylania planów, czy zastąpienie uzgodnień opiniami.

Kamil Rakosza-Napieraj, redaktor prowadzący WP Finanse