SN: deweloper odpowiada za wykonanie budynku

Dewelopera sam powinien przystąpić do usunięcia wady mieszkania, a nie bronić się, że wzniosła go firma budowlana - orzekł w czwartek Sąd Najwyższy. Sąd uznał, że dewelopera należy traktować jak wytwórcę budynku.

Sprawa dotyczyła mieszkania w jednym z kieleckich budynków. Właściciel kupił go w grudniu 2007 r. w stanie surowym od dewelopera. Jeszcze przed zakupem mężczyzna zlecił rzeczoznawcy zbadanie, czy poziom hałasu w mieszkaniu nie przekracza norm.

Opinię rzeczoznawcy poznał już po zakupie - wynikało z niej, że hałas wytwarzany przez komin wentylacyjny przekracza nieznacznie dopuszczalne normy. Mężczyzna zgłosił to deweloperowi i wezwał go do usunięcia wady. Jednocześnie wynajął mieszkanie zastępcze. Kolejne badania potwierdziły przekroczenie normy i we wrześniu 2008 r. Państwowa Inspekcja Sanitarna zobowiązał dewelopera do obniżenia poziomu hałasu.

W listopadzie 2008 r. deweloper przeprowadził zmiany w urządzeniach w kotłowni budynku, wykonał także dodatkową ścianę wokół komina w mieszkaniu znajdującym się piętro niżej. Deweloper chciał taką samą ścianę wykonać u właściciela mieszkania, który domagał się usunięcia wady, ale ten się nie zgodził - stwierdził, że dodatkowa ściana zmniejszy powierzchnię jego mieszkania.

Kolejne przeprowadzone badania wykazały, że poziom hałasu nadal nie mieści się w normach.

W 2010 r. mężczyzna sprzedał mieszkanie i poinformował nową właścicielkę o hałasie. Przez cały czas, gdy był właścicielem, nie wykańczał mieszkania ani go nie umeblował.

Mężczyzna pozwał następnie dewelopera do sądu rejonowego - domagał się 60 tys. zł odszkodowania, co odpowiadało kosztowi wynajmu mieszkania zastępczego. Mężczyzna powoływał się na art. 561 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeśli sprzedawca przedmiotu jest jego wytwórcą, to nabywca może żądać od niego usunięcia wady.

W odpowiedzi na pozew deweloper wyjaśnił, że nie jest wytwórcą rzeczy, bo jest nim firma budowlana, która budynek postawiła. Twierdził, że mężczyzna powinien sam zająć się naprawą wady, a dopiero potem przedstawić mu koszty z tym związane. Podkreślił także, że mężczyzna odmówił zabudowania komina dodatkową ścianą, co zapewne usunęłoby wadę.

Sąd rejonowy nakazał deweloperowi zapłacić 16 tys. zł odszkodowania za 9 z 22 miesięcy wynajmowania lokalu zastępczego. Sąd potwierdził, że źródłem szkody była odmowa dewelopera usunięcia wady. Sąd stwierdził jednak, że odmowa mężczyzny na postawienie dodatkowej ściany przyczyniła się do trwania źródła szkody, a ściana usunęłaby wadę.

Obie strony sporu złożyły apelację. Deweloper podkreślił, że mężczyzna powinien zamiast odszkodowania skorzystać z innych uprawnień, jakie mu przysługiwały, czyli wystąpić o zmniejszenie ceny mieszkania, albo całkowicie odstąpić od sprzedaży.

Sąd Okręgowy w Kielcach uznał apelację właściciela i przyznał mu 50 tys. zł odszkodowania za cały czas wynajmowania lokalu zastępczego. Potwierdził, że źródłem szkody było niewywiązanie się dewelopera z obowiązku usunięcia wady, jako wytwórcy rzeczy. Sąd stwierdził, że właściciel mieszkania mógł swobodnie odmówić dodatkowej zabudowy komina, bo zmniejszyłoby to metraż mieszkania i jego wartość, a także nie było to rozwiązanie w pełni prawidłowe dla takich napraw i nie gwarantowało zachowania norm.

Deweloper złożył skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. W czwartek sąd uchylił wyrok sądu II instancji i nakazał mu ponownie zbadać sprawę. Jednocześnie SN wskazał, że wiele zarzutów dewelopera było niesłusznych.

SN podkreślił, że na deweloperze ciążył obowiązek usunięcia wady. Deweloper odpowiada za wady tak, jak sprzedawca, który jest wytwórcą, a nie tak jak sprzedawca, który otrzymuje gotowy produkt od producenta - zaznaczył. Wynika to z charakteru umowy deweloperskiej, która jest ściśle prawnie określona - wskazał sąd. Wyjaśnił, że z umów tych wynika, że deweloper jest osobą wykonującą roboty budowlane, a ta osoba odpowiada tak, jak wytwórca rzeczy.

Sąd wskazał także, ze mężczyzna mógł wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie, a nie tylko odstąpić od umowy lub wnieść o obniżenie ceny lokalu.

SN wyjaśnił jednak, że uchylił wyrok II sądu instancji, bo nie zbadał on wystarczająco, czy mężczyzna nie przyczynił się do szkody, gdy odmówił dodatkowego zabudowania komina. Zdaniem SN mężczyzna nie miał pełnej swobody do odmowy wykonania tych prac, bo zgodnie z prawem jako wierzyciel powinien współdziałać z dłużnikiem w celu wykonania zobowiązania. SN wytłumaczył, że sąd musi teraz sprawdzić, czy dodatkowa zabudowa komina usunęłaby wadę. SN dodał także, że zbadania wymaga, czy faktycznie doszło do przekroczenia norm, bo polskie normy podają dane dla mieszkań wykończonych, a sporny lokal nie był wykończony, za każdym razem, gdy go badano.