Umowa dożywocia jak sprzedaż

Najnowsze interpretacje organów podatkowych potwierdzają, że umowa o dożywocie jest jednoznaczna z odpłatnym zbyciem nieruchomości, a zawierający ją uzyskują przychód podlegający PIT. Z daniny są zwolnieni wówczas, gdy od momentu nabycia lokalu upłynęło już pięć lat.

Zasadniczą kwestią jest więc właściwe ustalenie daty nabycia. A o błędy najłatwiej wtedy, gdy forma prawa do lokalu podlega przekształceniu.

Swoje problemy opisała nam czytelniczka, która jest bezdzietną emerytką i chciała przepisać swoje mieszkanie na bratanka w zamian za dożywotnią opiekę. Bratanek dowiedział się jednak w urzędzie skarbowym, że jego ciotka musiałaby wówczas zapłacić ok. 40 tys. zł podatku.

- Dlaczego w ogóle mam płacić podatek, skoro nic na tym nie zarobię? Czy to możliwe, skoro mieszkam tu od 1984 r.? - pyta kobieta.

Okazuje się jednak, że w 1984 r. kobieta uzyskała spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a dopiero w 2007 r. uzyskała prawo spółdzielcze własnościowe. Oznacza to, że bez podatku będzie mogła sprzedać lub przekazać lokal w ramach dożywocia dopiero na początku 2013 r.

Umowę dożywocia definiuje art. 908 kodeksu cywilnego. W zamian za przeniesienie własności lokalu nabywca ma zapewnić dotychczasowemu właścicielowi dożywotnie utrzymanie. Powinien przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie oraz opłacić pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Mówi o tym m.in. pismo Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 10 sierpnia br. (nr ITPB2/415-493/10/RS). Sprawa dotyczyła kobiety, która postanowiła przepisać swoje mieszkanie na inną niespokrewnioną osobę w zamian za dożywotnią opiekę. Wnioskodawczyni najpierw nabyła w 1990 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a następnie w 2007 r. podpisała ze spółdzielnią mieszkaniową umowę notarialną o ustanowieniu jego odrębnej własności.

Dyrektor IS uznał, że nabycie nastąpiło w 1990 r., kiedy kobieta uzyskała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a jest ono zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Od tego czasu upłynęło już pięć lat, więc może przekazać lokal bez podatku. Nie ma znaczenia uzyskanie w 2007 r. prawa własności.

Izby skarbowe są zgodne, że za datę zakupu lokalu można uznać jedynie termin nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub nabycia odrębnej własności. Nie dotyczy to jednak spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które nie podlega sprzedaży ani dziedziczeniu.

Powstaje też inny problem, gdyż nie wiadomo do końca, jak wyliczyć ewentualny podatek. Umowa dożywocia nie określa bowiem ceny, za jaką nieruchomość jest zbywana. Nie można też wycenić opieki, którą nabywca zobowiązuje się objąć dożywotnika.

– Z tego względu przychód dożywotnika określa się na podstawie wartości rynkowej zbywanej nieruchomości lub prawa – uznał dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 5 lipca 2010 r. (IPPB4/415-290/10-2/MP).

Uważać powinny też osoby, które chcą przekazać nieruchomość po śmierci małżonka. Mówi o tym pismo IS w Warszawie z 30 marca 2010 r. (nr IPPB1/415-163/10-5/RS). Kobieta wraz z mężem współposiadała dom z działką od 1975 r. Po śmierci męża w 2009 r. nie miała środków na jego utrzymanie i chciała zapisać go wnukowi siostry. Dyrektor Izby uznał jednak, że połowę nieruchomości nabyła w 2009 r. w spadku po mężu i musiałaby zapłacić od niej 19 proc. podatku.

opinia

Jeśli chodzi o konsekwencje w podatku dochodowym, umowa dożywocia prowadzi do odpłatnego zbycia nieruchomości. Może to rodzić dla zbywcy obowiązek zapłaty podatku, gdy umowa zostaje zawarta przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W sytuacji gdy podatnik najpierw nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a potem nastąpiło ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności, pięcioletni termin należy liczyć od tej pierwszej daty. Jeśli przeniesienie własności mieszkania w drodze umowy dożywocia nastąpiło po upływie pięciu lat, a jedynie jego przekształcenie w odrębną własność przed upływem tego terminu, nie powinno to rodzić dla zbywcy obowiązku zapłaty podatku.
Monika Pogroszewska