W 2010 roku rynek komercyjny odbije się od dna

Wygląda na to, że rynek obiektów komercyjnych najgorsze ma już za sobą. Po słabym 2009 roku, gdy popyt na powierzchnie biurowe i handlowe znacząco ograniczył kryzys, co przełożyło się na spadek czynszów i wzrost pustostanów, sytuacja się ustabilizowała i - zdaniem rynkowych ekspertów - w 2010 roku mamy być świadkami wzrostu cen.

W biurach popyt ożył

Na rynku nieruchomości komercyjnych kryzys najmocniej zaważył na kondycji sektora biurowego, gdzie popyt wyhamował już pod koniec 2008 r. Spadkowi popytu towarzyszył wzrost podaży powierzchni biurowych, związany z finalizowaniem inwestycji rozpoczętych w czasach prosperity. Szacuje się, że w minionym roku na rynek trafiły obiekty o 0,55 mln mkw. powierzchni netto, gros z nich - w Warszawie, gdzie całkowita podaż przekroczyła już 3,2 mln mkw. W efekcie w całym kraju zwiększył się odsetek pustostanów - dla stolicy, z 3 proc. w 2008 r. do 8 proc. rok później, a wysokość czynszów w nowo zawieranych umowach spadła rok do roku o 20 proc.

Jak wskazuje Robert Karniewski z Colliers International, liczbę pustostanów w 2010 r. będą ograniczały spadek podaży nowych powierzchni i wzrost popytu, związane z polepszeniem się sytuacji gospodarczej. Kryzys gospodarczy przełożył się na usztywnienie polityki banków w zakresie kredytowania. W efekcie w 2010 r., jak szacuje Jones Lang LaSalle, w tym roku na rynek trafi 0,34 mln mkw. nowej powierzchni.

- Już w drugim kwartale 2010 r. spodziewamy się wzrostu cen w zależności od rynku o 8-15 proc. Prawdziwe odwrócenie trendu odczujemy w II połowie 2010 r. - mówi Karniewski. Dziś w Warszawie stawki wywoławcze w biurowcach w centrum wynoszą 25-27 euro za mkw. miesięcznie, a np. w Poznaniu 12-18 euro za mkw.

Yields nieco spadną

Czy poprawa koniunktury na rynku najmu ożywi rynek sprzedaży biurowców? Analitycy są zdania, że rok 2010 będzie lepszy niż bardzo słaby miniony rok. W 2009 r. w Polsce zawarto zaledwie kilka transakcji na rynku komercyjnym. Jedne z największych to: sprzedaż biurowca Deloitte House za 117 mln euro czy kompleksu biurowego Marynarska Point za 70,8 mln euro (oba w Warszawie). Stopy kapitalizacji (tzw. yields, stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości) dla najlepszych obiektów w Warszawie wzrosły z 5 proc. w 2007 r. do 7,5 w 2009 r. Zdaniem analityków stopy kapitalizacji już zaczęły się obniżać. Wraz z ich spadkiem można się spodziewać większego zainteresowania inwestorów.

Handel kręci coraz lepiej

Poprawi się również sytuacja właścicieli centrów rozrywkowo-handlowych, z którymi kryzys obszedł się dość łagodnie. W tej części rynku nie było szczególnego załamania popytu, choć szczególnie na początku 2009 roku zderzyli się z presją najemców na renegocjację stawek czynszów wywołaną m.in. osłabieniem złotego, które przy stawkach czynszu wyrażonych w euro powodowało wzrost kosztów najmu.

Odsetek pustostanów w tej części rynku komercyjnego był bardzo niski - w Warszawie blisko 100 proc. nowoczesnych powierzchni jest wynajętych, a w pozostałych największych aglomeracjach pustostany stanowią średnio mniej niż 3 proc. powierzchni. Gorzej sytuacja wygląda w mniejszych miejscowościach. W oddawanych w 2009 obiektach nawet 10-20 proc. pozostawało niewynajętych.

Jaki będzie rok 2010? Zdaniem analityków będziemy obserwować pogłębiającą się polaryzację rynku. Nowe obiekty w centrach dużych miast będą się cieszyć dużą popularnością, a stawki czynszów, sięgające nawet 80 euro za mkw. miesięcznie dla najatrakcyjniejszych lokalizacji w stolicy, mogą jeszcze wzrosnąć. Właściciele starszych obiektów będą zmuszeni stosować zachęty dla najemców, np. wakacje czynszowe.

Na korzyść właścicieli istniejących już obiektów handlowych działać będzie spadek podaży nowych powierzchni. Jak szacuje Katarzyna Michnikowska z Cushman & Wakefield, w IV kwartale 2009 r. w budowie pozostawało 530 tys. mkw. powierzchni handlowych, z czego 74 proc. jest zaplanowanych do ukończenia w 2010 r. Dla porównania, w 2009 roku na rynek trafiło ponad 700 tys. mkw. powierzchni handlowych.

Centra już się sprzedają

Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield jest zdania, że w 2010 roku będziemy świadkami wzrostu zainteresowania inwestorów najlepszymi obiektami. - Obserwujemy pierwsze sygnały, że aktualnie oferowane ceny mogą się stać akceptowalne dla właścicieli, co powinno doprowadzić do zwiększenia wolumenu transakcji na rynku - mówi Pisz.

Mamy już pierwsze przykłady ożywienia. W połowie stycznia MGPA Europe Fund III za centra handlowe: Karolinka w Opolu, Pogoria w Dąbrowie Górniczej i opcję zakupu trzeciego zlokalizowanego w północnej Polsce, zgodził się zapłacić 236 mln euro.

PARKIET