W niecałe 2 lata koszt zakupu mieszkania spadł o 20 proc.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK), stworzonego przez Lion's Bank i portal nieruchomości Domy.pl, spadła do poziomu 79,6 pkt. Jest to najniższy odczyt w historii badania sugerujący, że dziś kupując mieszkanie na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie o 20,4 proc. niższym niż niecałe dwa lata temu - w styczniu 2013 r. Wskaźnik ma za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc bada, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 3,4 proc. niższym niż w październiku. Informacja ta powinna tym bardziej cieszyć kredytobiorców, że dziś kredyty hipoteczne w złotych są najtańsze w historii. W dłuższym horyzoncie czasowym tezę tę potwierdzają dane NBP, z których można się dowiedzieć jaki był przeciętny koszt kredytu hipotecznego od marca 2002 r.

Wracając do bieżącego odczytu IKK można ponadto zauważyć, że nabywca nieruchomości musi się dziś liczyć z niższym kosztem zakupu mieszkania na kredyt niż rok temu (o 5,1%), kiedy indeks był na poziomie (84 pkt). Oznacza to, po prostu, że rata kredytu związanego z zakupem przeciętnego mieszkania w dużym mieście jest teraz o 5,1% niższa. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 25,6% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. To jednak nie niższe niż przed rokiem ceny mieszkań stoją za spadającym kosztem kredytu na zakup własnych „czterech kątów”. Jak bowiem wynika z danych portalu Domy.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast nie spadła w ciągu roku, a nawet wzrosła (o 1,1 proc.).

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do prawie 8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,6 tys. zł), Wrocław (5,6) i Gdańsk (5,4). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Katowicach (3,7 tys. zł), czy Bydgoszczy (3,8 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 6 proc. w Łodzi do 16 proc. w Warszawie. Przeciętnie o 11 proc. mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować.

Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

Z danych wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,15 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,82 proc. (wynik dla 18 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 1,95 proc. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,77 proc. Dane dotyczące stawek WIBOR z kolejnych dni listopada pokazują, że w odczycie indeksu za przyszły miesiąc przeciętne oprocentowanie kredytu może nieznacznie wzrosnąć.

Dziś jednak przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast wynosi średnio 951 zł miesięcznie. W przypadku kawalerek byłoby to 571 zł, a trzypokojowych lokali 1426 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2217 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1478 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 887 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 400 - 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 670 - 690 zł, a trzech około 1010 - 1040 zł.

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 r. główna stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc. W październiku br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2 proc., a więc o ponad połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

Wciąż rynek spodziewa się, że wspomniane cięcia będą miały swój ciąg dalszy, choć mało kto uważa, że dojdzie do nich na najbliższym posiedzeniu RPP. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 24 listopada 2014 r. kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,69 proc., a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,06 proc. na dzień 24 listopada 2014 r.).

Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,83 proc., czyli również niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie 2 kwartałów rynek spodziewa się 1-2 obniżek stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Wciąż więc można mieć nadzieję, że dostęp do kredytów pozostanie relatywnie łatwy przez dłuższy czas, a raty dziś obsługiwanych kredytów powinny w najbliższym czasie raczej maleć niż rosnąć.

Marcin Drogomirecki