Wspólne obciąża wspólnotę

Z chwilą podpisania aktu notarialnego i sprzedaży pierwszego mieszkania w budynku postawionym przez dewelopera powstaje wspólnota. Zgodnie z ustawą o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903) wszyscy jej członkowie są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości. Sprawia to, że firmy, które rozpoczynają sprzedaż w niedawno ukończonej inwestycji, mając jeszcze dużą liczbę mieszkań, ponoszą znaczne koszty ich utrzymania.

Refaktura tylko bez marży

Powszechną praktyką jest, że właściciele poszczególnych lokali nie podpisują indywidualnie umów z dostawcami mediów. Zamiast nich robi to wspólnota, która później dzieli koszty według reguł ustalonych z mieszkańcami, najczęściej według odczytów z liczników.

W związku z tym powstały wątpliwości, czy po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT, wspólnota będzie mogła refakturować na dewelopera rachunki za media oraz utrzymywanie przypadającej na niego części wspólnej. W konsekwencji mógłby on odliczać podatek VAT naliczony za te usługi.

– Prawo podatkowe nie zawiera definicji refakturowania, wynika ona z praktyki, orzecznictwa sądowego, a także pośrednio z regulacji unijnych – mówi Piotr Kwaśny, doradca podatkowy. Wyjaśnia, że operacja ta polega na zafakturowaniu odsprzedaży usługi bez naliczania marży lub prowizji. – Celem tego typu rozliczeń jest przeniesienie kosztów poniesionych przez podmiot refakturujący na faktycznie korzystających z usług w sytuacji, gdy świadczy je de facto podmiot trzeci – tłumaczy ekspert. – Ważne jest, by zastosować tę samą stawkę podatku VAT, co w wypadku pierwotnej faktury – dodaje.

Przykładem takiej sprawy jest spór z fiskusem jednej ze spółek działających w tej branży, rozpatrywany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (wyrok zapadł w ubiegły piątek). Postępowanie było wynikiem interpretacji podatkowej, w której minister finansów odmówił możliwości refakturowania na dewelopera.

Dwie sytuacje i dwa rozwiązania

– Należy rozdzielić dwa typy usług. Jedne dotyczą utrzymywania części wspólnej nieruchomości, w drugich dochodzi do odsprzedaży mediów na rzecz właścicieli mieszkań – stwierdził sąd. W uzasadnieniu ustnym argumentował, że wspólnota jest odrębnym podmiotem prawnym i w zakresie utrzymywania części wspólnej nieruchomości jest końcowym odbiorcą usług wykonywanych przez firmy zewnętrzne. W takim ujęciu utrzymywanie nieruchomości wspólnej nie jest świadczeniem usług na rzecz właścicieli lokali – dodał.

Inaczej sytuacja kształtuje się w stosunku do wydatków na lokale należące do członków wspólnoty. Sąd uznał, że w takich wypadkach wspólnota pełni jedynie funkcję pośrednika pomiędzy dostarczającymi media firmami i odbiorcami – deweloperem oraz jego klientami, nabywcami mieszkań. W tej części wspólnota może refakturować na spółkę opłaty przypadające na jego lokale, a ten ma prawo do pomniejszania podatku należnego.

Mateusz Maj