Zanim powstanie Centralny Port Komunikacyjny, trzeba będzie pozyskać grunty. Kiedy można wywłaszczyć właścicieli nieruchomości?

Zanim przejdzie się do wywłaszczenia, poprzedzają je rokowania. Mają one na celu zawarcie z właścicielem umowy, na mocy której dobrowolnie sprzeda nieruchomość. Dopiero gdy nie da się osiągnąć porozumienia, organ jest uprawniony do dokonania wywłaszczenia w drodze decyzji administracyjnej.

Wywłaszczenie jest możliwę pod budowę dróg publicznych i wodnych, linii kolejowych albo lotnisk. Do tej listy można dodać budowę i utrzymanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i odprowadzania ścieków, opiekę nad zabytkami, budowę pomieszczeń dla urzędów, sądów i prokuratur i szkół oraz inne cele publiczne wskazane w ustawach.

Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo samorządu, co oznacza, że nie można wywłaszczyć ziemi pod budowę np. zarządzanej przez prywatny podmiot fabryki.

Wywłaszczany właściciel może liczyć na odszkodowanie, którego wysokość ma odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości na dzień jej wywłaszczenia. Decyzję o wysokości odszkodowania wydaje starosta, ale wysokość odszkodowania szacuje rzeczoznawca w formie operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca uwzględnia w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, aktualnie ceny w obrocie nieruchomościami.

Jeśli osoba wywłaszczana nie zgadza się z wysokością odszkodowania, może wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia, czyli do wojewody. Ma na to 14 dni od doręczenia decyzji.

Jeśli decyzja wojewody nadal nie satysfakcjonuje właściciela nieruchomości, może wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Wreszcie, od niekorzystnego rozstrzygnięcia wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje skarga do Naczelnego Sądu Administracyjnego. W skardze kasacyjnej nie można zgłaszać nowych dowodów, a jedynie wskazać naruszenia prawa przez WSA. Nie można samodzielnie wnieść kasacji - takie prawo ma tylko adwokat lub radca prawny.

Kodeks cywilny przewiduje, że za cierpienia fizyczne i psychiczne pokrzywdzony może żądać zadośćuczynienia. Konieczność spakowania całego majątku i zostawienia domu, w którym spędziło się jakąś część życia dla większości osób będzie takim właśnie powodującym smutek zdarzeniem.

Zapytaliśmy mecenasa Konrada Figurskiego z poznańskiej kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie Prawni, czy wywłaszczani mogą domagać się zadośćuczynienia. Nie ma on dla nich dobrych wiadomości.

-Nie ma podstaw do uwzględnienia tego rodzaju cierpień w ramach świadczenia przyznawanego w toku postępowania administracyjnego. Na gruncie prawa cywilnego ujemne przeżycia niebędące krzywdą, ale stanowiące uszczerbek niemajątkowy, w tym wynikające z doznania szkody majątkowej też nie są objęte obowiązkiem odszkodowawczym. Zadośćuczynienie zaś, co do zasady, jest możliwe w przypadku naruszenia dóbr osobistych lub odpowiedzialności za zgodne z prawem wykonywanie władzy publicznej. Jednak wśród autorytetów prawa na razie kwestia jest tylko problemem teoretycznym. Byłaby to sytuacja bardzo wyjątkowa. Prawnicy nadal oczekują na przypadek, który byłyby dla sądu okazją do zasądzenia takiego zadośćuczynienia - wyjaśnia prawnik.

Jeśli z jakiegoś powodu wywłaszczona nieruchomość nie zostanie wykorzystana dla celu, do którego to wywłaszczenie zostało dokonane, poprzedni właściciel lub spadkobierca mogą ubiegać się o zwrot, jeśli nieruchomość stała się zbędna dla realizacji celu.

O takiej sytuacji można mówić, gdy minie 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, a nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu. Druga możliwość występuje w sytuacji, gdy pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Jeśli natomiast podmiot, który dokonał wywłaszczenia, postanowi wykorzystać nieruchomość do realizacji innego celu, musi zawiadomić o tym poprzedniego właściciela (lub jego spadkobiercę) i poinformować go o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.
Od tej chwili dawny właściciel ma 3 miesiące, by złożyć wniosek o zwrot nieruchomości. Po tym terminie prawo do żądania zwrotu wygasa.

W 2009 r. gmina Wrocław zaczęła negocjacje z małżeństwem Krzywdów. Miasto potrzebowało tego terenu do zbudowania infrastruktury potrzebnej na mistrzostwa w piłce nożnej Euro 2012 (dziś na działce znajdują się parking i przystanek tramwajowy). Strony nie porozumiały się co do ceny sprzedaży gruntu (rodzina żądała 7,5 mln złotych, miasto oferowało 2 miliony mniej), więc gmina wywłaszczyła rodzinę. Kolejne kroki postępowania były blokowane przez prawników rodziny. Aby nie dopuścić do impasu, Sejm w pośpiechu przyjął specustawę ułatwiającą wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje celu publicznego dla Euro 2012. Specustawa skracała terminy wnoszenia odwołania, a decyzjom wydanym przez wojewodę nadała rygor natychmiastowej wykonalności.

W oparciu o specustawę Krzywdowie utracili działkę, ale nie oznaczało to końca sporu. Ostatecznie w 2016 r., czyli po siedmiu latach batalii sądowych, rodzina dostała odszkodowanie w wysokości 6,1 mln złotych. To o 600 tys. zł więcej niż miasto oferowało na początku negocjacji.

Mikołaj Wild, pełnomocnik rządu ds. budowy CPK, powiedział, że rząd ma ofertę także dla osób, które "ze względu na to, że mieszkają w jednym miejscu od kilkudziesięciu lat, nie widzą swojej możliwości wyrwania się z tego środowiska nawet za godziwą zapłatą". O co chodzi?

- Są mechanizmy, które zostały już zastosowane np. w czasie inwestycji w Raciborzu, gdzie w innym miejscu ulokowano nową miejscowość - wyjaśnił Wild na konferencji prasowej. Chodzi o wieś Nieboczowy na Śląsku, w miejscu której powstał zbiornik retencyjny Racibórz Dolny na Odrze, chroniący przed powodziami. Wieś została przeniesiona razem z przydrożnymi kapliczkami, a nawet z całym cmentarzem (była to największa ekshumacja w historii Polski) do sąsiedniej miejscowości.

Wild powiedział, że zbudowanie "nowego Stanisławowa" jest w pełni realne i wykonalne. Nie wiadomo jeszcze, dokąd miałyby zostać przeniesione domy.

Zadaliśmy pełnomocnikowi do spraw budowy CPK pytania o konkrety co do liczby wywłaszczonych domostw i pieniędzy, jakie resort przeznaczy na odszkodowania. Dostaliśmy jedynie lakoniczną odpowiedź: "Przy budowie Centralnego Portu Komunikacyjnego wykorzystane będą sprawdzone mechanizmy wykorzystywane przy okazji innych inwestycji publicznych. Precyzyjne określenie obszaru, na którym będzie miała miejsce inwestycja, jest zadaniem na najbliższe dwa lata. Obok świadczeń w pieniądzu możliwe będą rozwiązania alternatywne. Kluczowe jest doprowadzenie - w miarę możliwości - do polubownego załatwienia sprawy."