Co z ceną, gdy sprzedaż się opóźnia

Jeżeli porozumienie co do sprzedaży mieszkania po cenie rynkowej nie wskazuje daty dokonania transakcji, to obowiązuje cena z dnia jej wykonania.

To wniosek z piątkowego wyroku warszawskiego Sądu Apelacyjnego. Rozwiązuje on konkretną sprawę, ale ma też donioślejsze znaczenie, bo w branży budowlanej, w której do niedawna bardzo szybko rosły ceny, chwila ustalenia ceny rynkowej odgrywa kolosalną rolę.

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Bagatela w Warszawie zgodziła się sprzedać małżonkom B. około 100 mkw. strychu do adaptacji. W uchwale wspólnoty nie wpisano wprost, że obowiązuje cena rynkowa i z jakiej daty. Zawarto jednak postanowienie, że ma być to cena ustalona przez rzeczoznawcę, pomniejszona o nakłady poczynione przez B. na adaptację.

Po kilku latach remontu B. przedstawili ekspertyzę rzeczoznawcy: cenę mieszkania ustalił on na ok. 4 tys. zł za mkw., do dopłaty B. zostało 118 tys. zł.

Wspólnota zakwestionowała to wyliczenie jako zaniżone, powołała swojego rzeczoznawcę, a spór trafił do sądu. Formalnie był to proces o zobowiązanie wspólnoty do złożenia oświadczenia o sprzedaży lokalu.

Sąd okręgowy (I instancja) powołał kolejnych dwóch rzeczoznawców – już jako biegłych sądowych. Pierwszy oszacował cenę podobnie – ok. 4 tys. zł za mkw. Zastosował tzw. metodę porównawczą – jednak ogólnie tylko określił mieszkania, z którymi porównywał ten lokal. Mianowicie zakreślił tylko ulicami kwartał miasta (południowa część Śródmieścia).
_ Tymczasem były w tym czasie sprzedawane mieszkania w bliższym sąsiedztwie, nawet w tej samej kamienicy _ – argumentowała pełnomocniczka wspólnoty, adwokat Bożena Olszewska.

Zdaniem powodów i ich pełnomocnika adwokata Pawła Granieckiego odwlekanie sprzedaży lokalu (mimo że B. w nim mieszkają) jest na rękę wspólnocie, gdyż ceny rosną i każda kolejna ekspertyza jest dla niej korzystniejsza.

Rzeczywiście, drugi biegły określił cenę metra na ok. 10 tys. zł (choć też zwiększył koszt nakładów) – tak więc do zapłaty powodowie mieliby dwa razy więcej. Taką właśnie kwotę ustalił sąd okręgowy.

Rozprawa przed SA koncentrowała się więc wokół kwestii, z jakiej daty stosować ceny: czy z dnia zakończenia adaptacji strychu, czy też z dnia wydawania wyroku. Powodowie i ich prawnik twierdzili oczywiście, że z tego pierwszego. Według pełnomocniczki wspólnoty – z tego drugiego, gdyż chodzi o sprzedaż (umowę wzajemną), tak więc świadczenia obu stron muszą sobie odpowiadać – jeśli cena mieszkania rośnie, to zapłata musi być wyższa.

Sąd apelacyjny poszedł jeszcze inną drogą, bliższą powodom, ale i tak to oni przegrali sprawę.
_ Istotne są postanowienia uchwały wspólnoty. Nie określały one daty zawarcia umowy ani nie wskazywały, że liczy się tylko wycena pierwszego rzeczoznawcy. Należy zatem uznać _ – powiedziała sędzia Maria Rodatus – _ że liczy się wycena tego rzeczoznawcy, na którego zgodzą się obie strony, a w razie sporu – ta ekspertyza, którą zaakceptuje sąd. Trafna jest zaś ostatnia wycena, gdyż uwzględnia lokalizację mieszkania, istotną dla jego ceny _.

Wyrok jest prawomocny, ale przysługuje od niego skarga kasacyjna (sygn. I ACa 1351/07).

Marek Domagalski
Rzeczpospolita