Deweloperzy szukają nowych sposobów, by zachęcić klientów do zakupu mieszkania

Jedną z firm, która wprowadziła rachunek powierniczy, jest BBI Development. _ Chcemy pokazać klientom, że jesteśmy wiarygodni. Ale jest to także sygnał dla wykonawców robót, którzy mają pewność, że inwestycja jest realizowana z kredytu, który zaciągnął deweloper, a nie z pieniędzy klienta _ - mówi Marcin Mizgalski z BBI Development.

Jak to działa? Klient po podpisaniu umowy z deweloperem deponuje środki na mieszkanie na utworzonym w tym celu otwartym rachunku powierniczym w banku. Bank wypłaci inwestorowi środki dopiero, kiedy ten ukończy kolejny etap budowy. Do czasu, kiedy deweloper nie rozliczy się z bankiem z zakończenia prac, nie otrzyma kolejnej transzy pieniędzy.

Istnieje także druga możliwość prowadzenia rachunku powierniczego - rachunek zamknięty. Klient deponuje na nim środki na budowę mieszkania, ale do dewelopera trafiają one dopiero po zakończeniu całości inwestycji. Budowa finansowana jest kredytem bankowym, dlatego za większe bezpieczeństwo będziemy musieli również więcej zapłacić, bo zostaniemy obciążeni kosztami obsługi kredytu. W jaki sposób rachunek powierniczy zabezpiecza interesy klientów? Gdy zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne przeciwko deweloperowi, to środki na nim zgromadzone nie mogą zostać zajęte. Tak samo, jeśli pieniądze nie zostaną wykorzystane, bo np. deweloper nie wywiązał się z umowy, to trafią one z powrotem do klienta.

W przyszłym roku rachunek powierniczy może być już obowiązkowy. _ W naszym resorcie trwają pracę nad ustawą, która regulowałaby sprawy rachunków powierniczych i kupna mieszkań od deweloperów. Projekt powinien trafić do Sejmu w pierwszej połowie przyszłego roku _- mówi Artur Wieliczko z Ministerstwa Infrastruktury. Nad podobnymi projektami pracowano już na początku tej dekady. Przed dwoma laty jednak prace przerwano, bo zaczął się zwiększony popyt na mieszkania. Klienci kupowali mieszkania na etapie dziury w ziemi. Rachunki powiernicze są obowiązkowe w krajach o rozwiniętym rynku mieszkaniowym. Tak jest w Stanach Zjednoczonych czy Kanadzie.

W USA deweloper musi wyłożyć własne pieniądze na grunt, na którym będzie budował. Przedstawia bankowi projekt inwestycji, biznesplan, a w nim umowy z podwykonawcami, i plan marketingu inwestycji. Jeśli bank ten plan zaakceptuje, udzieli kredytu na budowę, zabezpieczając hipotekę na gruncie. Przeciwnicy wprowadzenia rachunków powierniczych tłumaczą, że znacznie przyhamują one rozwój rynku budownictwa mieszkaniowego. Wielu deweloperów nie uzyska kredytów na sfinansowanie inwestycji. Na razie podaż przewyższa popyt. Ale za półtora roku sytuacja może się odwrócić. Sprzedaż mieszkań już przyhamowała. W pierwszych trzech kwartałach tego roku stanowiła zaledwie 30 proc. ubiegłorocznej. Popyt ciągle się zmniejsza.

Dla wielu osób zainteresowanych kupnem mieszkania zaostrzenie polityki kredytowej przez banki to prawdziwy dramat. W najlepszym wypadku kończy się kupnem mniejszego mieszkania, ale czasem do transakcji nie dochodzi i klient traci wpłaconą zaliczkę. Kilkanaście miesięcy temu banki, ułatwiając dostęp do kredytów, wywołały hossę na rynku nieruchomości. Teraz zaostrzenie warunków udzielania kredytów spowoduje mniejszy popyt na nieruchomości.

Kryzys finansowy wpływa też na sytuację tych klientów, którzy kupowali nieruchomości za gotówkę. Nigdy nie było ich wielu (zaledwie kilka procent przeprowadzanych transakcji), ale z powodu spadków na giełdzie liczba osób, które stać na mieszkanie za gotówkę, ciągle się zmniejsza.

Henryk Sadowski
POLSKA Gazeta Krakowska