Frankowicze nadal zyskują na kredycie hipotecznym
Duża grupa frankowiczów wciąż zarabia na kredycie, mimo rekordowego wzrostu kursu franka szwajcarskiego dwa lata temu. Wielu z nich nawet nie wie, że do tej pory zapłacili w sumie niższe raty niż gdyby przed laty wybrali złotówki. Jeśli w przyszłości wzrosną w Polsce stopy procentowe, to może okazać się, że frankowicze będą nadal w lepszej sytuacji niż złotówkowicze.
Duża grupa frankowiczów wciąż zarabia na kredycie, mimo rekordowego wzrostu kursu franka szwajcarskiego dwa lata temu. Wielu z nich nawet nie wie, że do tej pory zapłacili w sumie niższe raty niż gdyby przed laty wybrali złotówki. Jeśli w przyszłości wzrosną w Polsce stopy procentowe, to może okazać się, że frankowicze będą nadal w lepszej sytuacji niż złotówkowicze.
Przeanalizujmy kredyty we franku szwajcarskim zaciągnięte od września 2006 do marca 2009, czyli w okresie, gdy udzielono ich najwięcej i kredyty złotówkowe z tego samego okresu, na które kredytobiorca mógł teoretycznie się zdecydować. W przypadku hipotetycznego kredytu (równowartość 300 tys. zł na 30 lat ze średnią rynkową marżą i spreadem) nadwyżkę rat, czyli zysk z wybrania kredytu we franku mają kredytobiorcy, którzy zadłużyli się do listopada 2007 roku i po lutym 2009. Stratę odnotowują kredytobiorcy zadłużający się od grudnia 2007 do stycznia 2009 roku. Dotyczy to jednak przeciętnych parametrów kredytu. Wystarczy, że zostałby on zaciągnięty z spreadem mniejszym niż przeciętny, a wtedy oszczędność na ratach osiąga nawet osoba zadłużająca się na początku 2007 roku.Podobnie jest z wysokością marzy, która stanowi stały element oprocentowania kredytu. Im marża niższa od średniego poziomu, tym kredyt we franku stawał się atrakcyjniejszy wobec przeciętnego kredytu w złotym. W przypadku kredytu na 300 tys. zł.
różnice w bilansie zapłaconych rat są bardzo znaczące. Od prawie 17 tys. zł zysku z wyboru franka dla kredytu z września 2006, po prawie 22 tys. zł nadpłaty, gdy dotyczy to analogicznego kredytu z czerwca 2008. Co ciekawe, osoba, która zaciągnęła kredyt we wrześniu 2006 roku, przy zachowaniu obecnego poziomu kursów i stóp procentowych, będzie miała zysk z wybrania kredytu we franku jeszcze przez 4 lata i 2 miesiące. W takiej perspektywie realny staje się wzrost stóp procentowych w Polsce i automatyczny skok oprocentowania w złotym, które teraz jest rekordowo niskie.
W szczególnej sytuacji znajdują się osoby, które brały kredyt wypłacany w kilku transzach. Zasadą w latach 2006-2009 było kupowanie mieszkań z rynku pierwotnego na etapie budowy, nierzadko nawet przed jej rozpoczęciem. Bank wypłacał wtedy kredyt w transzach zwykle przez okres dwóch lat, bo tyle trwał okres od rozpoczęcia budowy do jej ukończenia. W przypadku wypłaty w transzach każda z nich była przeliczana oddzielnie po bieżącym kursie. Ponieważ na dziś straty w przypadku kredytu we franku notujemy w kredytach udzielanych i wypłacanych od listopada 2007 do stycznia 2009, czyli tylko przez 14 miesięcy, to nawet w pesymistycznym scenariuszu nie wszystkie z osób, które w tym okresie podpisały umowę kredytową w obcej walucie poniosły z tego powodu stratę. Zdecydowana większość kredytobiorców, których wypłata następowała przez 24 miesiące w proporcjonalnych transzach, zapłaciła w toku swojego kredytu niższe raty we franku niż gdyby musiała to zrobić w złotym.
Lukasz Solski/Eastnews
Drugi problem, który może spędzać sen z powiek frankowiczów, to wysoki poziom zadłużenia pozostałego do spłaty. Wszyscy, którzy swoje kredyty zaciągnęli na 30 lat, mają dziś do spłaty kapitał wyższy od pierwotnej kwoty kredytu. Jeśli kredytobiorca zadłużył się na równowartość 300 tys. zł, to jego zadłużenie dziś wynosi od 446 tys. zł (kredyt z czerwca 2008) do 325 tys. zł (kredyt z marca 2009 roku). Problem ten nie dotyka jednak na co dzień kredytobiorców, a staje się dokuczliwy dopiero w momencie, gdy muszą spłacić całość kredytu po obecnym niekorzystnym kursie ponieważ chcą się pozbyć nieruchomości. Banki niestety nie zaoferowały jeszcze swoim klientom możliwości przenoszenia zadłużenia hipotecznego z jednej nieruchomości na drugą. To by pomogło bardzo wielu osobom, które chciałby sprzedać swoje mieszkania, a nie mogą tego zrobić z powodu zbyt wysokiego zadłużenia do spłaty.
Mamy to do czynienia z paradoksem, ponieważ pierwszy problem, jakim są wysokie raty, dotyka wszystkich kredytobiorców frankowych co miesiąc. W zdecydowanej większości spłacają oni swoje zadłużenie bez opóźnień, choć od zaciągnięcia kredytu minęło już tyle czasu, że zwykle nie zdają sobie sprawy czy na kredycie zyskali czy stracili. Drugi problem, ten dotyczący wysokiego zadłużenia, powinien niepokoić tylko tych, którzy planują zmienić mieszkanie lub są zmuszeni do jego sprzedania, czyli w praktyce tylko kilka procent kredytobiorców. Jednak to ta druga sprawa stała się osią dyskusji wokół problemów frankowiczów. Pokazuje to, że na kredyty frankowe zdecydowanie częściej spoglądamy od strony ryzyka systemowego, czyli w praktyce od strony banków, zatracając perspektywę osoby zadłużonej. Wydaje się, że dobrze by było w przyszłości strać się równoważyć te spojrzenia, pamiętając jednocześnie jak bardzo zróżnicowana jest grupa osób zadłużonych we franku.
Tabela: Porównanie korzyści wynikających z wybrania kredytu hipotecznego złotówkowego lub frankowego między 09.2006 a 03.2009.