GTC - Zdarzenia, które mogą mieć wpływ na skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy Globe Trade ...

| | | | | | | | | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | KOMISJA NADZORU FINANSOWEGO | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | | | Raport bieżący nr | 4 | / | 2015 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | Data sporządzenia: | 2015-01-16 | | | | | | | | | | |
| | Skrócona nazwa emitenta | | | | | | | | | | | |
| | GTC | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | Temat | | | | | | | | | | | |
| | Zdarzenia, które mogą mieć wpływ na skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy Globe Trade Centre S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2014 r. | | | | | | | | | | | |
| | Podstawa prawna | | | | | | | | | | | |
| | Art. 56 ust. 1 pkt 1 Ustawy o ofercie - informacje poufne | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | Treść raportu: | | | | | | | | | | | |
| | Zarząd Globe Trade Centre S.A. (?GTC?, ?Spółka?) niniejszym informuje, że według jego oceny na podstawie wstępnych raportów z wyceny aktywów wchodzących w skład portfela nieruchomości GTC wartość godziwa posiadanego przez GTC portfela nieruchomości, która zostanie wykazana w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej GTC na dzień i za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2014 r. (?Sprawozdanie Finansowe za 2014 r.?), będzie szacunkowo o 132 miliony EUR niższa od wartości wykazanej w sprawozdaniu finansowym na dzień 30 września 2014 r. Wartość ostateczna uzależniona jest od otrzymania ostatecznych raportów z wyceny oraz zakończenia audytu rocznego. 1. Utrata wartości aktywów Spółki Spadek wartości godziwej dotyczy głównie aktywów Spółki znajdujących się w mniejszych miastach w Rumunii, Chorwacji i Bułgarii , a także aktywów wchodzących w skład banku ziemi w Budapeszcie. W poprzednich latach Spółka wspierała działalność operacyjną wybranych projektów w calu poprawy ich wyników operacyjnych,
jednakże wsparcie to nie przyniosło oczekiwanych rezultatów. Po ponownej ocenie nieruchomości zlokalizowanych w mniejszych miastach oraz drugorzędnych lokalizacjach w Rumunii, Chorwacji, Bułgarii, i na Węgrzech w czwartym kwartale 2014 r., Zarząd podjął decyzję o zaprzestaniu wspierania wybranych projektów i sprzedaży aktywów Spółki, które nie przynoszą oczekiwanych zysków. W wyniku obecnej sytuacji na rynku, wstępne raporty wyceny zostały sporządzone na podstawie mniej korzystnych założeń dotyczących przyszłych wyników osiąganych przez wybrane centra handlowe, co spowodowało zmiany oczekiwanej stawki czynszu (estimated rental value, ERV), wymaganych inwestycji oraz stopy kapitalizacji (yield) skorygowanej ryzykiem. W związku z powyższym w czwartym kwartale 2014 r. nastąpił niewielki wzrost średniej stopy kapitalizacji (yield) dla portfela na podstawie łącznej wartości ukończonych aktywów z 8,6% do 8,9%, a średnia oczekiwana stawka czynszu dla portfela obniżyła się z 13,8 do 13,1 EUR/m2/miesiąc. Tabela
poniżej przedstawia podział aktualizacji wyceny, jakie są oczekiwane w Sprawozdaniu Finansowym za 2014 r. Oczekiwana aktualizacja wartości według kategorii (w milionach EUR): Okres trzech miesięcy zakończony 31 grudnia 2014 r. (niezbadane) Aktualizacja wartości godziwej ukończonych aktywów (71) Utrata wartości (28) Strata z powodu spadku wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (99) Utrata wartości projektów mieszkaniowych (22) Udział w stratach spółek stowarzyszonych i joint ventures (11) Utrata wartości godziwej razem (132) Tabele poniżej przedstawiają podział oczekiwanych wyników wyceny na dzień 31 grudnia 2014 r. (wartości niezbadane): Portfel ukończonych nieruchomości inwestycyjnych Wartość księgowa na dzień 30 września 2014 r. Utrata wartości w okresie trzech miesięcy zakończonych 31 grudnia 2014 r. Wartość księgowa na dzień 31 grudnia 2014 r. w mln EUR w mln EUR w mln EUR Polska ? centra handlowe 150 - 150 Polska ? budynki biurowe 304 (5) 299 Serbia ? budynki biurowe (Belgrad) 106 (6) 100
Chorwacja ? centra handlowe (Zagrzeb) 110 (8) 102 Chorwacja ? centra handlowe (mniejsze miasta) 13 (10) 3 Węgry ? budynki biurowe (Budapeszt) 158 (3) 155 Słowacja ? budynki biurowe (Bratysława) 14 (5) 9 Rumunia ? centra handlowe (mniejsze miasta) 29 (19) 10 Rumunia ? budynki biurowe (Bukareszt) 155 (7) 148 Bułgaria ? centra handlowe (mniejsze miasta) 64 (8) 56 Razem 1,103 (71) 1,032 Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną Wartość księgowa na dzień 30 września 2014 r. Utrata wartości w okresie trzech miesięcy zakończonych 31 grudnia 2014 r. Wartość księgowa na dzień 31 grudnia 2014 r. w mln EUR w mln EUR w mln EUR Polska 112 (2) 110 Serbia 41 (1) 40 Chorwacja 4 (1) 3 Węgry 35 (15) 20 Rumunia 16 (3) 13 Bułgaria 15 (6) 9 Razem 223 (28) 195 Ukończone projekty mieszkaniowe (zapasy) i grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową Wartość księgowa na dzień 30 września 2014 r. Utrata wartości w okresie trzech miesięcy zakończonych 31 grudnia 2014 r. Wartość księgowa na dzień 31 grudnia 2014 r. w mln EUR w mln
EUR w mln EUR Polska 6 - () 6 Chorwacja 15 (8) 7 Węgry 17 (8) 9 Rumunia 41 (3) () 38 Słowacja 10 (3) 7 Total 89 (22) 67 (*) z wyłączeniem sprzedanych aktywów 2. Wpływ aktualizacji wyceny na zobowiązania do utrzymania określonych wskaźników w istniejących umowach o finasowanie Umowy kredytowe zawarte w związku z projektami centrów handlowych: Avenue Mall Osijek, Galeria Arad i Galleria Stara Zagora, z tytułu których zadłużenie wynosi razem około 66 milionów EUR, zawierają zobowiązania do utrzymania określonego poziomu wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV). Ze względu na spadek wartości nieruchomości, zgodnie z wstępnymi wycenami otrzymanymi przez Spółkę na dzień 31 grudnia 2014 r. zobowiązania te zostałyby naruszone. Zgodnie z postanowieniami umów kredytowych kredytobiorca musi w okresie od sześciu do dwunastu miesięcy od zawiadomienia dokonanego przez kredytodawcę doprowadzić do stanu zgodnego z zobowiązaniem. Na datę niniejszego raportu kredytodawcy nie doręczyli żadnego
zawiadomienia w związku z wyżej wspomnianymi umowami kredytowymi. Ponadto kwota zobowiązań z tytułu kredytu związanego z projektem galerii handlowej Galeria Piatra Neamt, tj. około 6 milionów EUR, byłaby wyższa niż wartość tej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2014 r., zgodnie ze wstępną wyceną otrzymaną przez Spółkę. Zobowiązania z tytułu kredytów zaciągniętych w związku z wyżej opisanymi czterema nieruchomościami zostały zagwarantowane przez GTC. Spółka prowadzi obecnie negocjacje z kredytodawcami w zakresie restrukturyzacji powyższych kredytów i wprowadzenia harmonogramu obejmującego ich przyspieszoną spłatę przez GTC. Spółka otrzymała także wstępne oferty kupna niektórych z powyższych nieruchomości i obecnie dokonuje oceny tych ofert. Umowy kredytowe dotyczące projektów mieszkaniowych Felicity i Sasad, z tytułu których pozostaje do spłaty szacunkowa kwota 34 milionów EUR, także zawierają zobowiązania do utrzymania pewnego poziomu wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV). Na dzień 31
grudnia 2014 r. zobowiązania te zostały naruszone. Powyższe kredyty nie były gwarantowane przez GTC. Obecnie Spółka negocjuje warunki kredytów z odpowiednimi kredytodawcami, na podstawie których kredytodawcy przejmą powyższe projekty lub łącznie z GTC dokonają transakcji sprzedaży, a następnie umorzą zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów. Zgodnie z umową kredytową dotyczącą realizacji centrum handlowego Galleria Varna, z tytułu której pozostała do spłaty kwota 18 milionów EUR, zobowiązanie dotyczące utrzymania wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) będzie obowiązywać od grudnia 2017 r. Zobowiązania wynikające z kredytu zostały zagwarantowane przez GTC. Spółka otrzymała wstępne oferty sprzedaży powyższego projektu i obecnie dokonuje ich oceny. W wyniku powyższego Spółka prowadzi obecnie negocjacje z kredytodawcami dotyczące restrukturyzacji kredytu. 3. Płynność i źródła finansowania Na dzień 31 grudnia 2014 r. Spółka posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty (zgodnie z definicją w
MSSF) w szacunkowej kwocie 78 milionów EUR. Zgodnie z powyższą analizą istnieje szereg kredytów, które mogą stać się wcześniej wymagalne i mogą wymagać natychmiastowej częściowej spłaty. Spółka stara się efektywnie zarządzać całością swoich zobowiązań i obecnie dokonuje przeglądu swoich planów w zakresie finansowania, związanych z: (i) obsługą zadłużenia istniejącego portfela aktywów, (ii) inwestycjami kapitałowymi i (iii) budową nieruchomości komercyjnych. Finansowanie to pozyskiwane będzie z dostępnych środków pieniężnych, przychodów operacyjnych, sprzedaży aktywów i refinansowania. Mimo że istnieją ryzyka mogące mieć wpływ na płynnością Spółki, Zarząd uważa, na podstawie swoich obecnych założeń, że Spółka będzie zdolna do regulowania wszystkich swoich zobowiązań przynajmniej w ciągu następnych dwunastu miesięcy. 4. Wskaźnik zadłużenia (gearing ratio) Spółka monitoruje swój wskaźnik zadłużenia (gearing ratio), obliczony jako Zadłużenie Brutto pomniejszone o Środki Pieniężne i Depozyty (zgodnie z definicją
w MSSF) podzielone przez jej inwestycje w nieruchomości. Polityką Spółki jest utrzymanie wskaźnika zadłużenia na poziomie od 40% do 60%. Na podstawie obecnie dostępnych informacji na dzień 31 grudnia 2014 r. wskaźnik zadłużenia Spółki wynosiłby 58%. 5. Publikacja Sprawozdania Finansowego za 2014 r. Dane finansowe przedstawione w niniejszym raporcie bieżącym nie zostały zbadane przez biegłego rewidenta i uzależnione są m.in. od otrzymania ostatecznych raportów wyceny. Ostateczne i zbadane dane finansowe zostaną ujawnione w Sprawozdaniu Finansowym za 2014 r., które zgodnie z raportem bieżącym nr 3/2015 z dnia 15 stycznia 2015 r. zostaną opublikowane w dniu 23 marca 2015 r. Niniejszy raport bieżący zawiera stwierdzenia dotyczące przyszłości, tj. wszelkie oświadczenia inne niż oświadczenia dotyczące faktów zaszłych w przeszłości, w tym oświadczenia, w których, przed którymi albo po których, występują wyrazy takie jak ?stara się?, ?zamierza?, ?będzie?, ?może?, ?byłby?, ?mógłby?, albo inne podobne wyrażenia lub
ich zaprzeczenia. Stwierdzenia dotyczące przyszłości odnoszą się do znanych i nieznanych kwestii obarczonych ryzykiem i niepewnością lub innych ważnych czynników będących poza kontrolą Spółki, które mogą spowodować, że faktyczne wyniki Spółki, jej perspektywy i rozwój będą się istotnie różniły od wyników, osiągnięć i rozwoju przewidywanych w tych stwierdzeniach lub z nich wynikających. Powyższe stwierdzenia dotyczące przyszłości opierają się na wielu założeniach dotyczących obecnych i przyszłych strategii działalności Spółki oraz otoczenia, w którym Spółka prowadzi działalność i będzie prowadziła działalność w przyszłości. Powyższe stwierdzenia dotyczące przyszłości obowiązują wyłącznie na dzień niniejszego raportu bieżącego. Spółka nie ma obowiązku przekazywać do publicznej wiadomości aktualizacji lub weryfikacji jakichkolwiek stwierdzeń dotyczących przyszłości zamieszczonych w niniejszym raporcie w celu odzwierciedlenia jakiejkolwiek zmiany swoich oczekiwań w związku z nimi lub w związku z wystąpieniem
jakichkolwiek zmian w stosunku do zdarzeń, warunków lub okoliczności, z których wynikają powyższe oświadczenia, chyba że taki obowiązek aktualizacji lub weryfikacji wynika z przepisów prawa. | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |

RAPORT BIEŻĄCY
MESSAGE (ENGLISH VERSION)
INFORMACJE O PODMIOCIE
PODPISY OSÓB REPREZENTUJĄCYCH SPÓŁKĘ

| | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| | MESSAGE (ENGLISH VERSION) | | |
| | | | |
| | Subject: Events with a potential impact on GTC’s consolidated financial statements for the year ended 31 December 2014 The management board of Globe Trade Centre S.A. (“GTC”, the “Company”) informs that based on preliminary valuation reports of the assets in GTC’s real estate portfolio, it assesses that the fair value of its real estate portfolio to be included in the consolidated financial statements of GTC’s capital group as of and for the financial year ended 31 December 2014 (the “2014 Financial Statements”) will be approximately EUR 132 million lower than the values reflected in the financial statements as of 30 September 2014. The above assessment is subject to receipt of final valuation reports and the completion of the annual audit. 1. Devaluation of the Company’s assets The decline in fair value is mostly related to the Company’s assets located in secondary cities in Romania, Croatia and Bulgaria , as well as the landbank in Budapest. In previous years the Company supported the operations of
certain of its projects with an outlook to improve their operating performance; however, such support has not resulted in the expected improvement. Following the reassessment of the performance of the Company’s portfolio in secondary cities and B-class locations in Romania, Croatia, Bulgaria and Hungary during the fourth quarter of 2014, the Management decided to no longer support certain of these assets and to sell the Company’s non-performing assets. As a result of the current market situation, the preliminary valuation reports were based on less favorable assumptions with respect to the future performance of certain shopping malls, which resulted in changes of the estimated rental value of the projects, their required additional investments and their risk-adjusted yields. As a result of the above factors, in the fourth quarter of 2014 the average portfolio yield based on the total value of completed assets has slightly increased, from 8.6% to 8.9%, and the average portfolio ERV has declined from 13.8 to
13.1 EUR/sqm/month. The table below presents a break-down of the valuation adjustments which are expected to be recognized in the 2014 Financial Statements. Anticipated devaluation by category (in EUR millions): Three-month period ended 31 December 2014 (unaudited) Adjustment to fair value of completed assets (71) Impairment adjustment (28) Loss due to decline in fair value of investment properties (99) Impairment of residential projects (22) Share of loss of associates and joint ventures companies (11) Total fair value loss (132) The tables below present a breakdown of the expected valuation results as of 31 December 2014 (unaudited): Portfolio of completed properties Book value as of 30 September 2014 Devaluation in the three-month period ended 31 Dec 2014 Book value as of 31 December 2014 EUR million EUR million EUR million Poland retail 150 - 150 Poland office 304 (5) 299 Serbia office (Belgrade) 106 (6) 100 Croatia retail (Zagreb) 110 (8) 102 Croatia retail (Secondary Cities) 13 (10) 3 Hungary office
(Budapest) 158 (3) 155 Slovakia office (Bratislava) 14 (5) 9 Romania retail (Secondary Cities) 29 (19) 10 Romania office (Bucharest) 155 (7) 148 Bulgaria retail (Secondary Cities) 64 (8) 56 Total 1,103 (71) 1,032 Commercial landbank portfolio Book value as of 30 September 2014 Devaluation in the three-month period ended 31 Dec 2014 Book value as of 31 December 2014 EUR million EUR million EUR million Poland 112 (2) 110 Serbia 41 (1) 40 Croatia 4 (1) 3 Hungary 35 (15) 20 Romania 16 (3) 13 Bulgaria 15 (6) 9 Total 223 (28) 195 Residential completed and landbank portfolio Book value as of 30 September 2014 Devaluation in the three-month period ended 31 Dec 2014 Book value as of 31 December 2014 EUR million EUR million EUR million Poland 6 - () 6 Croatia 15 (8) 7 Hungary 17 (8) 9 Romania 41 (3) () 38 Slovakia 10 (3) 7 Total 89 (22) 67 (*) excluding sale transactions 2. Effect of fair value adjustments on the covenants in the existing finance agreements The loan agreements entered into in connection with the
Avenue Mall Osijek, Galeria Arad, and Galleria Stara Zagora projects, with outstanding total loan amounts of approximately EUR 66 million, include loan-to-value financial covenants (LTVs). Due to the decrease in the value of the properties, according to the draft valuation received by the Company as at 31 December 2014, such covenants would not be met. As stipulated in the loan agreements, a breach of covenants must be remedied within a period of six to twelve months from a notice given by the lender. No notice under the above loan agreements has been served by the lenders as of the date of this current report. In addition, the amount outstanding under the loan related to the Galeria Piatra Neamt project, i.e. approximately EUR 6 million, would be higher than the asset value as of 31 December 2014, according to the draft valuation received by the Company. The liabilities under the loans incurred in connection with the four assets described above have been guaranteed by GTC SA. The Company is currently in the
process of negotiating with the respective lenders the restructuring of such loans and introducing an accelerated repayment schedule which would be serviced by GTC SA. The Company has received initial purchase offers for some of the above-mentioned assets and is in the process of evaluating these offers. The loan agreements related to the Felicity and Sasad residential projects with an outstanding loan amount of approximately EUR 34 million also include loan-to-value financial covenants (LTVs). As at 31 December 2014, these covenants were not met. Such loans have not been guaranteed by GTC SA. The Company is currently negotiating the terms of the loans with the respective lenders, based on which the lenders would take over the above-mentioned projects or sell them jointly with GTC SA and subsequently cancel the existing loans. According to the loan agreement related to the Galleria Varna project, with an outstanding amount of approximately EUR 18 million, the LTV covenant under such loan agreement will be
applicable from December 2017. The liabilities under the loan have been guaranteed by GTC SA. The Company has received initial offers to sell the above-mentioned project and is in the process of evaluating them. As a consequence, the Company is currently negotiating with the lenders the restructuring of the relevant loan. 3. Liquidity and Sources of Funding As at 31 December 2014, the Company holds Cash and Cash Equivalent (as defined in IFRS) in the amount of approximately EUR 78 million. As discussed above, there are certain loans outstanding that may become due prior to original maturity and might require immediate partial repayment. The Company attempts to efficiently manage all its liabilities and is currently reviewing its funding plans related to: (i) debt servicing of its existing assets portfolio; (ii) capex; and (iii) development of commercial properties. Such funding will be sourced through available cash, operating income, sales of assets and refinancing. Whilst liquidity uncertainties exist, the
Management Board believes that based on its current assumptions, the Company will be able to settle all its liabilities for at least the next twelve months. 4. Gearing ratio The Company monitors its gearing ratio, which is Gross Debt less Cash & Deposits (as defined in IFRS) divided by its investment in real estate. The Company’s policy is to maintain the gearing ratio at between 40% and 60%. Based on currently available information, as at 31 December 2014 the Company’s gearing ratio would amount to approximately 58%. 5. Publication of the 2014 Financial Statements The financial data presented in this current report has not been audited and is subject to, inter alia, the receipt of final valuation reports. The final and audited financial data will be disclosed in the 2014 Financial Statements which, as set out in the Company’s current report No. 3/2015 dated 15 January 2015, are due to be published on 23 March 2015. This current report includes forward-looking statements, which include all statements other
than statements of historical facts, including, without limitation, any statements preceded by, followed by or that include the words “believes”, “expects”, “may”, “anticipates”, “would” or similar expressions of the negative thereof. Such forward-looking statements involve known and unknown risks, uncertainties and other important factors beyond the Company’s control that could cause the Company’s actual results, financial condition, results of operations or developments to differ materially from any future results, financial condition, results of operations or developments expressed or implied by such forward-looking statements. Such forward-looking statements are based on numerous assumptions regarding the Company’s present and future business strategies and the environment in which it currently operates and will operate in the future. These forward-looking statements speak only as at the date of this current report. The Company expressly disclaims any obligation or undertaking to disseminate any updates
or revisions to any forward-looking statements contained herein in order to reflect any change in its expectations with regard thereto or any change in events, conditions or circumstances on which any such statements are based, unless required to do so by applicable law. | | |
| | | | |

RAPORT BIEŻĄCY
MESSAGE (ENGLISH VERSION)
INFORMACJE O PODMIOCIE
PODPISY OSÓB REPREZENTUJĄCYCH SPÓŁKĘ

| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | GLOBE TRADE CENTRE S.A. | | | | | | | | | | | | | | |
| | | (pełna nazwa emitenta) | | | | | | | | | | | | | | |
| | | GTC | | Budownictwo (bud) | | | | | | | | | | | | |
| | | (skrócona nazwa emitenta) | | (sektor wg. klasyfikacji GPW w W-wie) | | | | | | | | | | | | |
| | | 02-675 | | Warszawa | | | | | | | | | | | | |
| | | (kod pocztowy)
| | (miejscowość) | | | | | | | | | | | | |
| | | Wołoska | | 5 | | | | | | | | | | | | |
| | | (ulica) | | (numer) | | | | | | | | | | | | |
| | | 022 606 07 00 | | 022 606 04 10 | | | | | | | | | | | | |
| | | (telefon) | | | (fax) | | | | | | | | | | | |
| | | gtc@gtc.com.pl | | www.gtc.com.pl | | | | | | | | | | | | |
| | | (e-mail) | | | (www) | | | | | | | | | | | |
| | | 527-00-25-113 | | 012374369 | | | | | | | | | | | | |
| | | (NIP)
| | | (REGON) | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |

RAPORT BIEŻĄCY
MESSAGE (ENGLISH VERSION)
INFORMACJE O PODMIOCIE
PODPISY OSÓB REPREZENTUJĄCYCH SPÓŁKĘ

RAPORT BIEŻĄCY
MESSAGE (ENGLISH VERSION)
INFORMACJE O PODMIOCIE
PODPISY OSÓB REPREZENTUJĄCYCH SPÓŁKĘ