Hipoteki: IV kwartał rozczarował

O ile III kwartał okazał się dla rynku kredytów hipotecznych zaskakująco dobry, o tyle IV kwartał przyniósł nieoczekiwane pogłębienie tendencji spadkowej. W ostatnich trzech miesiącach minionego roku dwadzieścia największych polskich banków, których wyniki analizowaliśmy, udzieliło 50,9 tys. kredytów, to jest o 14 proc. mniej niż w tym samym okresie 2009 roku i o 4 proc. mniej niż w III kwartale. Dlaczego to porównanie wypada niekorzystnie dla rynku?

Na podstawie danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, BPH, BPS, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Dom Bank, Eurobank, Gospodarczy Bank Wielkopolski, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Metrobank, Multibank, Nordea Bank, Pekao (dane szacunkowe), PKO BP, Santander Bank.

W IV kwartale 2008 roku mieliśmy już do czynienia z załamaniem rynku kredytów hipotecznych w Polsce po upadku amerykańskiego banku Lehman Bros. we wrześniu. Przed rokiem liczba udzielonych kredytów okazała się o prawie 30 proc. niższa niż w III kwartale 2008 roku (który przypada na wakacje i jest z reguły okresem zastoju). Dlatego ujemna dynamika w porównaniu do IV kwartału 2008 roku jest sporym, negatywnym zaskoczeniem, ponieważ w końcówce 2009 roku nastroje rynkowe były już znacząco lepsze, mówiliśmy o odwilży na rynku kredytów i stale poprawiającej się ofercie. Za sprawą tego rozczarowania liczba udzielonych kredytów w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku spadła w IV kwartale po raz dziesiąty z rzędu, przedłużając spowolnienie w polskim sektorze bankowym do 30 miesięcy.

Liczby z IV kwartału okazały się także gorsze niż z trzeciego, choć to właśnie końcówka roku tradycyjnie jest lepsza dla branży bankowej niż okres zastoju wakacyjnego. Zatem także i pod tym względem możemy mówić o rozczarowaniu. W 2009 roku wszystko jednak układało się inaczej niż zwykle i warto w tym miejscu podkreślić, że III kwartał okazał się dla rynku nadspodziewanie dobry – być może część kredytobiorców w wakacje zdecydowała się przyspieszyć decyzje o zakupie nieruchomości, ponieważ był to także okres najniższych cen rynkowych i zarazem zwiększonej aktywności kupujących (o czym wiemy z naszych opracowań dotyczących cen transakcyjnych mieszkań).

Na podstawie danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, BPH, BPS, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Dom Bank, Eurobank, Gospodarczy Bank Wielkopolski, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Metrobank, Multibank, Nordea Bank, Pekao (dane szacunkowe), PKO BP, Santander Bank.

Informacja, która najbardziej precyzyjnie oddaje sytuację na rynku kredytów hipotecznych, to porównanie ich dynamiki w ujęciu 12-miesięcznym. W tym przypadku jest to porównanie roku 2009 do 2008 – liczba udzielonych kredytów spadła o 30 proc. i jest to konsekwencją kryzysu na rynkach finansowych i w realnej gospodarce światowej, ale po części to także naturalny cykl. Na lata 2007 i 2008 przypadł szczyt koniunktury gospodarczej, więc jest naturalnym, że rok 2009 przyniósł pewne spowolnienie pod względem liczby udzielonych kredytów hipotecznych, silnie pogłębione przez kryzys finansowy i jego następstwa dla realnej gospodarki. Warto podkreślić, że po III kwartale dynamika spadku liczby kredytów w ujęciu 12-miesięcznym była wyższa i wyniosła 33 proc. Mimo rozczarowania danymi z IV kwartału można mówić o nieznacznej poprawie pod tym względem.

Na podstawie danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, BPH, BPS, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Dom Bank, Eurobank, Gospodarczy Bank Wielkopolski, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Metrobank, Multibank, Nordea Bank, Pekao (dane szacunkowe), PKO BP, Santander Bank. Wynikami, których można było się spodziewać był dalszy spadek liczby kredytów walutowych, których w IV kwartale udzielono 10,4 tys. sztuk – o 65 proc. mniej niż przed rokiem. Udział kredytów walutowych w sprzedaży ogółem spadł do 20 proc. z 45 proc. rok wcześniej. Przyczyny tego stanu rzeczy są oczywiste. Kryzys na rynkach finansowych początkowo niemal w ogóle wyeliminował kredyty w walutach obcych z oferty banków, a w drugiej połowie 2009 roku banki zaczęły je ponownie włączać do oferty z dużą ostrożnością (dopiero początek 2010 roku przyniósł wyraźny wzrost zaufania banków do kredytów walutowych) stawiając w pierwszym rzędzie na walutę, której w polskim systemie bankowym nie brakuje – to jest na euro. Franki szwajcarskie tak popularne jeszcze
półtora roku temu zostały niemalże wyparte z oferty banków jako waluta równie egzotyczna co korona szwedzka czy funt.

Rolę kredytów walutowych w finansowaniu zakupów nieruchomości częściowo przejął rządowy program Rodzina na Swoim. Z nadesłanych do nas ankiet wynika, że RnS osiągnął 17,4 proc. udział w rynku w IV kwartale, podczas gdy przed rokiem wynosił zaledwie 0,7 proc. Popularność tego programu wynika z dwóch istotnych czynników – po pierwsze jest traktowany przez kredytobiorców jako bezpieczny „zamiennik” wobec oferujących niską ratę kredytów walutowych. Po drugie rozwój tych kredytów umożliwiła zmiana limitów cenowych obowiązujących w ramach RnS w szczególności od II kwartału 2009 roku, a od IV kwartału limity dodatkowo wzrosły do rekordowych poziomów, podczas gdy ceny rynkowe spadły od rekordowych poziomów o 10-12 proc. Taki układ zmian spowodował, że w obszarze cenowym działania programu znalazło się znacznie więcej mieszkań niż do tej pory (np. w 2008 roku), dzięki czemu program RnS mógł rozwinąć skrzydła w ubiegłym roku, a jego udział w liczbie udzielonych kredytów w całym 2009 roku wyniósł ok. 15 proc.

Według naszych obliczeń przeciętna wartość kredytu hipotecznego wyniosła 204 tys. PLN i była o 3,4 proc. wyższa niż przed rokiem oraz o 1,9 proc. wyższa niż w III kwartale. W porównaniu do stanu sprzed roku ceny mieszkań są niższe, a banki wymagają wyższego wkładu własnego, dlatego wzrost średniej wartości kredytu w tym okresie jest zastanawiający. Być może wynika on z wykluczenia z rynku osób o najniższych dochodach starających się o niewielkie kredyty. Ponadto – ze względu na wysokie marże – refinansowanie kredytów stało się nie opłacalne, co także wyeliminowało z rynku część kredytów.

Na podstawie danych: Bank Millennium, Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, BPH, BPS, BZ WBK, Deutsche Bank PBC, Dom Bank, Eurobank, Gospodarczy Bank Wielkopolski, ING BSK, Kredyt Bank, mBank, Metrobank, Multibank, Nordea Bank, Pekao, PKO BP, Santander Bank.

Kiedy publikowaliśmy dane za III kwartał 2009 roku, byliśmy nimi mile zaskoczeni i podnieśliśmy prognozę na cały 2009 rok, spodziewając się, że liczba udzielonych kredytów okaże się niższa o 25 proc. niż w 2008 rkou (wcześniej szacowaliśmy, że będzie to spadek o 30 proc., a na początku 2009 roku – 30-40 proc.). Przedwcześnie, ponieważ dane za IV kwartał okazały się słabsze od naszych oczekiwań.
Nie mamy natomiast wątpliwości, że liczba udzielonych kredytów w I kwartale powinna być wyższa od ich liczby z I kwartału 2009 roku, który – jak pamiętamy – przyniósł głębokie załamanie rynku. Poprawa może jednak nie być duża, ze względu na tegoroczną aurę – wiemy już, że styczniowa sprzedaż kredytów hipotecznych przyniosła pewne rozczarowanie.

Oczekujemy, że w 2010 roku liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrośnie o 8-10 proc., i tylko III kwartał 2010 roku okaże się słabszy od III kwartału 2009 roku Uważamy ponadto, że w nadchodzącym roku udział kredytów walutowych w rynku wzrośnie do 35-40 proc., a udział kredytów z programu RnS pozostanie na niezmienionym poziomie (15 proc.). Oczekujemy przy tym, że udział kredytów walutowych będzie rósł z każdym kolejnym kwartałem, a RnS spadał.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance

[ Zobacz pełną analizę

]( hipoteki-ivkwartalrozczarowalraport160310.pdf )