Luksus i piękno

W luksusowych apartamentach nie ma recesji. Niemal codziennie pojawiaja sie ogłoszenia lub informacje o kolejnych nowych projektach mieszkaniowych z najwyższej półki cenowej, powyżej 15, a nawet 30 tys. zł za metr kwadratowy. Rozwojowi tego segmentu rynku sprzyja wzrost cen działek. Nie odbywa sie to jednak równomiernie w całej Polsce. Najdroższe i najbardziej luksusowe mieszkania i domy oferowane sa w centrach największych miast oraz w najbardziej prestiżowych lokalizacjach podmiejskich. Prym wiedzie Warszawa oraz takie miasta jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto - zwłaszcza Sopot.

Na komfort mieszkania w luksusowym apartamencie składa się wiele elementów, takich jak przestronne i eleganckie powierzchnie wspólne, obsługa recepcyjna, izolacja akustyczna, wysokosc lokali czy klimatyzacja. W niektórych projektach deweloperzy proponuja również usługę consierge, która obejmuje m.in. pomoc przy organizacji spotkania biznesowego, przyjecia lub podrózy, drobne naprawy, sprzatanie lokalu. Ponadto, mieszkanie w rozpoznawalnym w skali kraju projekcie swiadczy o wysokim statusie społeczno-ekonomicznym jego własciciela.

_ Dojrzały rynek mieszkaniowy musi nie tylko zaspokajac potrzeby, lecz takze spełniac zróznicowane oczekiwania nabywców _- mówi Katarzyna Kuniewicz, konsultant REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym CEE.

Obecnie w Polsce obserwujemy proces postępujacej segmentacji – wyodrębnianie się produktów adresowanych do konkretnych grup nabywców. Oferta deweloperów staje się coraz lepiej sprofilowana.

Segmentem, który rozwija sie szczególnie intensywnie sa mieszkania o podwyższonym standardzie. Najzamożniejsi klienci maja do dyspozycji zarówno kameralne projekty apartamentowe, połozone w prestiżowych lokalizacjach, jak i lokale położone na ostatnich pietrach budynków wysokosciowych, które powstaja w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku czy Gdyni. Natomiast na Ślasku, jak wynika z raportu firmy Metropolis Nieruchomości Komercyjne, która analizuje ten rynek, zbyt mało jest nowych mieszkań o wysokim standardzie. W aglomeracji wciaż nie powstał dotąd ani jeden duży apartamentowiec. Jednak Ślask, gdzie wynagrodzenia naleza do najwyższych w kraju, szybko zaczyna odrabiać ten dystans. Tutaj popularne staja sie lofty – lokale wyższego standardu w budynkach poprzemysłowych.

Apartamenty wyróżniają się przede wszystkim ceną - wyższa niż przeciętna dla danej lokalizacji. Budowane są zazwyczaj na najbardziej atrakcyjnych, szczególnie drogich działkach.

Liczy się dzielnica, duże znaczenie ma nawet ulica - potwierdzaja wyniki przeprowadzonej przez serwis Oferty.net analizy średnich cen przy wybranych ulicach Warszawy. Rynek drogich apartamentów i domów w Polsce systematycznie sie rozwija. Nie przeszkodziło temu nawet zatrzymanie mieszkaniowego boomu w stolicy otwieraja ulice sródmiejskie na Starówce, przy Trakcie Królewskim i w rejonach, w których zachowała sie przedwojenna zabudowa.

Prestiżowym adresem z wysokimi cenami mieszkan i apartamentów jest takze ul. Biały Kamień na Mokotowie. Ponadprzeciętne są również koszty budowy i wykończenia apartamentów. I tak np. wybudowanie "wiezy mieszkalnej" (tower) wymaga zastosowania kosztownych technologii, a renowacja zabytkowej kamienicy - odpowiedniego zabezpieczenia czesci murów i wyburzenia innych.

_ Wszystkie te czynniki podnoszą koszty dewelopera, jednak o cenie apartamentów ostatecznie decyduje to, ile najzamożniejsi klienci skłonni są zapłacić za oferowaną im wartość dodaną. Tym, za co płaci zamożny klient, nie sa podłogi ani ąciany, tylko prestiż i komfort, a także sąsiedztwo _– podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Popyt na najdroższe produkty mieszkaniowe w Polsce ma ograniczony charakter, jednak w największych polskich aglomeracjach kilkaset luksusowych mieszkań zawsze znajdzie nabywców. Potwierdza to Waldemar Oleksiak, dyrektor działu badan i analiz firmy pośrednictwa nieruchomości Emmerson: _ W naszej ofercie drogie domy zajmują dość istotne miejsce. Te w cenie powyżej 2 mln zł stanowią prawie 1/3, apartamenty powyżej 2 mln stanowia ok. 3 proc. całości oferty. W grupie cenowej powyżej 2 mln zł mamy np. rezydencje w Konstancinie za 32 mln zł. Tu płaci sie za niepowtarzalność – piękny, zabytkowy budynek z 1909 r. jest sukcesywnie restaurowany. Obok znajduje sie garaż o powierzchni 500 mkw., który jest jednoczesnie lokalem klubowym z fitness, sauna i salą klubową z wyjściem na kort tenisowy _.

Domy w cenie ok. 2 mln oferowane sa np. na Białołęce, Bemowie i Ursynowie, jednak najwiecej domów powyżej 2 mln zł oferowanych w Warszawie jest w grupie cenowej 3,5-4 mln zł.

Najdroższe mieszkanie to luksusowy penthouse w nowym apartamentowcu na Żoliborzu – 266 mkw. kosztuje 5,6 mln zł. Mieszkania w cenie ok. 2 mln można kupić m.in. w Sródmiesciu, Wilanowie i Mokotowie, odpowiednio o powierzchni 100, 200 i 90 mkw.

Wśród sześciu największych polskich rynków mieszkaniowych, w pierwszym kwartale 2008 r. najwięcej apartamentów oferowano we Wrocławiu – ocenia Reas. Apartamenty stanowią tu aż 28 proc. bieżącej oferty. Przeciętna cena apartamentów w I kwartale 2008 r. wyniosła 20 tys. zł/mkw. Pomiędzy IV kwartałem 2007 a I kwartałem 2008 r. wystąpił gwałtowny skok przeciętnej ceny, wywołany przede wszystkim wprowadzeniem na wrocławski rynek inwestycji o wyjątkowej charakterystyce: zespołu Sky Tower z blisko 840 apartamentami o średniej cenie metra kwadratowego sięgającej 20 tys. zł. Wysoka cena jest częściowo uzasadniona oferowaniem mieszkań z pełnym wykończeniem.

Sky Tower to przykład coraz popularniejszych obecnie wież mieszkalnych. Deweloperzy stosunkowo niedawno weszli z takimi projektami wysokościowymi na rynek polski. W ciągu ostatniego roku rozpoczęto realizację takich budynków – w większych miastach – Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie i stolicy. W jednej tylko warszawskiej dzielnicy – Woli – planowanych jest kilkanaście wież, a deweloperzy zapowiadają budowę coraz wyższych budynków mieszkalnych również w Gdańsku, Poznaniu, Szczecinie czy Katowicach.

Do popularności inwestycji typu "tower" przyczynia się możliwość zamieszkania w budynku projektowanym przez znanego projektanta, często ciekawa architektura, dobry adres. Lokale w wieżach mieszkalnych to zazwyczaj luksusowe apartamenty, oferujące lokatorom wiele wspomnianych już dodatkowych usług w ramach inwestycji. Budowane są w atrakcyjnych lokalizacjach, a apartamenty położone na wyższych kondygnacjach zapewniają – zwłaszcza w przypadku inwestycji nadmorskich – niepowtarzalne widoki. Oferta kierowana jest więc do osób zamożnych oraz inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem. Inny produkt z wyższego segmentu rynku mieszkaniowego – lofty – został wypromowany w Łodzi. Jednym z najgłośniejszych projektów oferujących lofty w Polsce był łódzki projekt „U Scheiblera”, który odniósł duży sukces komercyjny. Dzięki udanej akcji promocyjnej tego projektu, lofty stały się modne w Polsce i na tym skorzystały pozostałe inwestycje. Uzasadnieniem dla popularności i swego rodzaju mody na lofty jest niepowtarzalność
takiego lokum. Początkowo lofty były tanimi lokalami dla artystów, którzy potrzebowali przestronnych wnętrz na atelier. Do tego idealnie nadawały się np. poddasza w budynkach poprzemysłowych – duże pomieszczenia pozbawione ścian, gdzie można było urządzić wygodną pracownię.

Idea dzisiejszych loftów mieszkalnych to duża, otwarta przestrzeń oraz stare mury. Wartością w tego typu projektach jest szczególna atmosfera. Każdy z budynków zaadaptowanych na potrzeby mieszkaniowe ma często ponadstuletnią historię. Dlatego lofty są produktem dla specyficznego odbiorcy, szukającego mieszkania z dość wysokiego segmentu rynku. Są to projekty o cenach daleko wyższych niż przeciętne w danym mieście. Według danych Reas, gdy średnie ceny mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosły w I kwartale br. ponad 8900 zł/m kw., to najdroższe lofty, takie jak te, które powstają na terenie Polskich Zakładów Optycznych, oferowane są w cenie wyższej o niemal 60 proc. od średniej i kształtują się w granicach 13 400 – 14 000 zł brutto za metr kwadratowy.

Plusy i minusy

Jednak mimo wielu zalet - jak prestiżowa lokalizacja, wysoki standard wykończenia, obsługa recepcyjna – apartamenty mają też słabe strony (poza wyśrubowaną ceną).

W przypadku projektów typu tower jest to najczęściej duży udział w całości oferty lokali o powierzchni znacznie odbiegającej od wyobrażenia o apartamencie (od 40 do 60 mkw.), a oferowanych w nadal wysokiej cenie. Analiza oferty loftów wskazuje na niski prestiż otoczenia jako najbardziej uciążliwą cechę tych inwestycji. Powstające w dzielnicach przemysłowych projekty mieszkalne często przyczyniają się do realnej zmiany w postrzeganiu tych dzielnic, jednak należy pamiętać, że zmiany społeczne są ze swej natury procesem długofalowym i wymagają czasu – ocenia Katarzyna Kuniewicz. Jej zdaniem, najmniej słabych stron mają kameralne projekty apartamentowe. Dzięki niewielkiej skali inwestycje te mają jednolitą charakterystykę, cechuje je wysoka jakość. Jeżeli jednak powstają w starej zabudowie miejskiej, przyjmując formę renowacji starej substancji, pewną uciążliwością może okazać się brak miejsc parkingowych. W miarę rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, oferta skierowana do klientów wymagających i zamożnych
będzie dalej udoskonalana. Specjaliści nie wykluczają, że kolejnym hitem staną się budynki ekologiczne. W segmencie luksusowym widać już bowiem początki trendu „zielonych budynków”. Pojawiają się deweloperzy, którzy stosują podczas budowy technologie proekologiczne i oferują klientom pakiety wykończenia, wykorzystujące w dużej mierze tworzywa zrecyclingowane.

_ Rynek prestiżowych inwestycji coraz bardziej przypomina światowe standardy _- zgadzają się Marcin Grudzień i Michał Abramczyk z zespołu nieruchomości Noble Bank. Najlepsze nieruchomości wyróżniają się projektami architektów o światowej renomie, powierzchniami wspólnymi, wykończonymi z najwyższej klasy materiałów oraz lokalizacją oferującą niepowtarzalne widoki – a to wszystko w połączeniu z dogodną lokalizacją.

Ale powierzchnie wspólne w apartamentowcu to zdecydowanie więcej niż zsyp i klatka schodowa. Basen, sauna, siłownia, portiernia oferująca usługi concierge, a nawet pokoje dla gości mieszkańców takich rezydencji – to udogodnienia, które znaleźć można tylko w apartamentowcach przez duże A, a nie w zwyczajnych blokach o podwyższonym standardzie. Strzeżone osiedle i wysoki budynek to nie wszystko, co można zaoferować klientom szukającym prawdziwego prestiżu.

Na Zachodzie wysokiej klasy apartamenty lokalizowane są przy terenach zielonych, marinach, w bezpośrednim sąsiedztwie i z widokiem na starówkę. Zwykle są to kameralne budynki w ponadczasowej, klasycznej bryle bez nadmiernego zadęcia i zbędnych ozdób zewnętrznych, zaprojektowane na ok. 50-60 apartamentów, z których najmniejszy liczy nie mniej niż 100 mkw. Nawet apartamentowiec przy Złotej 44 w Warszawie projektu sławnego Daniela Libeskinda nie spełnia wszystkich tych kryteriów. Ale rynek takich obiektów naprawdę potrzebuje. W ocenie specjalistów banku rynek śródmiejskich rezydencji w Polsce będzie się stale powiększał ze względu na wzrost zamożności społeczeństwa, ale także ze względu na niewielką atrakcyjność przedmieść dla ludzi biznesu. Wprawdzie zapewniają one ciszę i spokój, ale brak tam rozrywki, minusem są też przeszkody komunikacyjne i ograniczona możliwość wyboru sąsiedztwa.

Odbiorcami i nabywcami apartamentów są oczywiście najbogatsi – Polacy, głównie klienci tzw. private banking oraz cudzoziemcy. _ Klienci bankowości prywatnej chcą mieszkać w prawdziwych apartamentach, a nie tylko w mieszkaniach je udających _– podkreślają Grudzień i Abramczyk.

Z szacunków Noble Bank wynika, że 90 proc. apartamentów z górnej półki (w cenie od 25 tys. zł za mkw.) nabywanych jest w celach mieszkaniowych, a nie inwestycyjnych. Dostrzegły to także inne banki, skupiające zamożną klientelę, które przygotowały "dla wybranych" specjalne usługi związane z rynkiem nieruchomości. BRE w końcu ub.r. powołało spółkę - BRE Property Partner, która dla klientów zainteresowanych inwestycjami w nieruchomości opracowała pierwszy kwartalny raport. Raiffeisen zaś korzysta z pomocy CEE Property Group, specjalizującej się w obrocie nieruchomościami, która doradza klientom banku, jak wybrać ciekawe oferty.

_ Zakup nieruchomości rezydencjonalnych w kwotach 2-10 mln zł w większości finansowany jest kredytem hipotecznym _- mówi Marcin Grudzień. Użycie kredytu wynikać może nie tylko z braku środków na zakup, lecz ze względu na możliwość skorzystania z różnego rodzaju udogodnień.

Po pierwsze – z finansowania pomostowego, co umożliwia przeprowadzkę do nowego mieszkania jeszcze przed sprzedażą starego. Po drugie – z możliwości pozyskania stosunkowo taniego kapitału do inwestycji – marże na kredytach hipotecznych są na tyle niskie, że własne pieniądze warto zainwestować w coś innego.

Oczywiście banki będą dużo skrupulatniej analizować sytuację finansową klienta, który wnioskuje o kredyt powyżej 2 mln zł. Pożyczka tej wielkości na ogół wymaga zgody zarządu lub tzw. komitetu kredytowego.

Specjaliści Noble Banku wytypowali dziesięć "top" inwestycji w Warszawie, których nabywcy mogą pochwalić się nie tylko prestiżem, ale również zasobną kieszenią. Koszt nabycia takiego lokum to wydatek co najmniej 3 mln zł, a niektóre penthousy mogą kosztować nawet 20 mln zł. Mimo takich cen, nie brakuje na nie chętnych. To przede wszystkim ludzie biznesu, którzy szukają możliwości zamiany swoich obecnych apartamentów na większe i wygodniejsze (80 proc. kupujących) lub chcą wyprowadzić się z podmiejskich rezydencji ze względu na kłopotliwy dojazd do stolicy.

Z obserwacji NB wynika, że 90 proc. tego rodzaju zakupów związanych jest z planami rzeczywistej przeprowadzki, a stosunkowo rzadko inwestorzy mają zamiar wynajmować je osobom postronnym. Wynajem własnego apartamentu nie jest raczej źródłem poważnych przychodów dla nabywców takich lokali – dla połowy z nich tego rodzaju wydatek nie przekracza 10 proc. posiadanego majątku. Coraz częściej spotyka się klientów poszukujących apartamentów o powierzchni 150-300 m kw. w cenie 3-10 mln zł.

ANNA WITKOWSKA Gazeta Bankowa