Mieszkaniowa mapa Polski - październik 2013

Jesień może się okazać jednym z lepszych okresów sprzedażowych w ostatnich latach. Wprowadzany w styczniu 2014 roku program rządowy Mieszkanie dla Młodych ograniczy jednak popyt na rynku wtórnym. W związku z tym obniżki cen w 2014 roku mogą okazać się nieuniknione.

Na razie miasta w całej Polsce odnotowują wysoki roczny wzrost cen transakcyjnych. Ostatnia szansa na uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, a także informacja, że nie kupimy mieszkania używanego z rządową pomocą w ramach programu MdM, powodują, że klienci licznie dokonują zakupów własnych M.

Na podstawie raportu przygotowanych przez serwis Szybko.pl, Metrohouse i Expandera, jak również raportu Open Finance i Home Brokera stworzyliśmy ranking cen mieszkań. W porównaniu z poprzednim miesiącem nastąpiły spore zmiany. Zobacz, gdzie jest najtaniej!

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 4 060 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: wzrost o 1,75 proc. (70 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *spadek o 0,34 proc. *

Opole jest jednym z czterech miast wojewódzkich w Polsce, w których ceny ofertowe spadły w ujęciu miesiąc do miesiąca. Ceny transakcyjne natomiast zmalały o 0,3 proc. Za metr kwadratowy mieszkania opolanie płacą ostatecznie 4353 zł.

Na rynku mieszkaniowym w Polsce dzieje się jednak coraz lepiej. Najsilniej działającym czynnikiem są posunięcia Rady Polityki Pieniężnej, która ośmiokrotnie obniżyła stopy procentowe (łącznie o 225 punktów bazowych). Niskie stopy procentowe to atrakcyjnie oprocentowane kredyty i nieatrakcyjnie oprocentowane lokat.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 3 690 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: wzrost o 0,96 proc. (35 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,54 proc. *

Katowice, są jednym z niewielu miast, gdzie ceny transakcyjne poszły w górę wobec poprzedniego miesiąca. Teraz wynoszą 3644 zł po wzroście o 2 proc.

Zmalał udział w rynku tańszych mieszkań. Wcześniej duża część z nich została zakupiona w ramach programu Rodzina na Swoim. Klienci oczekują na jego następcę, czyli program Mieszkanie dla Młodych, który na rynku ma pojawić się na początku przyszłego roku, ale tam limity będą o ok. 10 proc. wyższe. Przełożyło się to na wzrost średnich cen transakcyjnych.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 4 330 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: bez zmian
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,46 proc. *

Toruń jest jedynym miastem, w którym ceny ofertowe są identyczne jak przed dwunastoma miesiącami.

Wprowadzany w styczniu 2014 roku program rządowy Mieszkanie dla Młodych ograniczy popyt na rynku wtórnym. W związku z tym obniżki cen w 2014 roku mogą okazać się nieuniknione.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 4 300 zł *
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: *spadek o 0,23 proc. (10 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *spadek o 0,92 proc. *

Poza Sopotem, Opolem i Lublinem tylko w Olsztynie ceny ofertowe mieszkań spadły w ujęciu miesiąc do miesiąca.

Dla osób, które rozważają zaciągnięcie kredytów hipotecznych, nie ma dobrych informacji. Wzrastają marże banków, a to z kolei przekłada się na spadek dostępności kredytów. Zdolność kredytowa spadła zarówno w przypadku wnioskodawców z wysokim, jak i niższym dochodem. Dla przykładu średnia kwota, jaką banki są gotowe przyznać 4-osobowej rodzinie z dochodem 8 tys. zł netto spadła o 11,5 tys. zł (z 737 tys. zł do 725,5 tys. zł). Najbardziej przyczynił się do tego Citi Handlowy, który opisanej wyżej rodzinie jest gotów przyznać o 184 tys. zł niższą kwotę niż przed miesiącem.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 5 330 zł *
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: *spadek o 0,74 proc. (40 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,57 proc. *

Na rynku wtórnym w Polsce najwięcej jest mieszkań z wielkiej płyty. W Gdańsku jest to aż 47 proc oferowanych na sprzedaż lokali.

Warto zauważyć, że największa obniżka cen mieszkań w Polsce nie dotyczy wielkiej płyty, ale mieszkań powstałych w latach 1995-2000. Średnia obniżka cen takich mieszkań wyniosła w Polsce 3 proc., ale w Gdańsku (jak i w Krakowie) było to nawet 5 proc.

W porównaniu do poprzedniego miesiąca w Gdańsku najmocniej, bo aż o 3,4 proc., spadły ceny transakcyjne mieszkań, gdzie cena mkw. wynosi - wg serwisu Szybko.pl - 5021 zł.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 4 225 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: spadek o 0,94 proc. (40 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,12 proc. *

Zdaniem analityków Home Brokera i Open Finance, Białystok jest jednym z tych miast, w którym w ciągu ostatniego roku *bardzo mocno wzrosły ceny transakcyjne *mieszkań. Poszły one w górę o 9,9 proc. Jednak wobec poprzedniego miesiąca zanotowano spadek o 2,2 proc.

Na rynku widać sygnały świadczące o ożywieniu. Znacznie wzrosła liczba transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów. W ostatnich trzech miesiącach było ich o 30 proc. więcej niż w okresie styczeń-marzec tego roku.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 5 130 zł *
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: *spadek o 1,16 proc. (60 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,23 proc. *

Poznań jest jednym z dwóch miast, gdzie od kilku miesięcy sukcesywnie wzrastają średnie ceny mieszkań nabywanych na rynku wtórnym. Obecnie średnia wynosi 5335 zł za mkw. i jest aż o 14. proc. wyższa od średniej ceny w analogicznym okresie zeszłego roku.

Wtedy jednak notowania cen znajdowały się na naprawdę niskich poziomach, ok. 4600 zł za mkw. (efekt pogoni za mieszkaniami możliwymi do nabycia w ramach Rodziny na Swoim).

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 4 170 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: spadek o 1,42 proc. (60 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,72 proc. *

Wiadomo już, że nie kupimy używanego mieszkania z rządową pomocą w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Informacja ta była tylko potwierdzeniem twardego stanowiska twórców projektu ustawy i nie wzbudziła żadnego poruszenia wśród klientów, którzy niezależnie od planowanego rządowego wsparcia przy zakupie własnego M już dziś licznie dokonują transakcji. Zapoczątkowany w wakacje ruch transakcyjny trwa i można prognozować, że jesień będzie jednym z lepszych okresów sprzedażowych w ostatnich latach.

W Szczecinie średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania wynosi dzisiaj 4230 zł.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 7 500 zł *
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: *spadek o 1,83 proc. (140 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,81 proc. *

W Warszawie około 41 proc. mieszkań wystawionych na sprzedaż to budynki powstałe po 2000 roku. Średnia dla całej Polski to 30 proc. i jest to druga co do wielkości kategoria oferowanych lokali.

Najwyższe ceny za metr osiągają wybudowane w latach 2007-2012 oraz przedwojenne kamienice. Na sprzedaż swojego M trzeba jednak czekać w stolicy aż 6,5 miesiąca.

Również tutaj spadły ceny transakcyjne mieszkań - o 1,2 proc. Dziś za mkw. nabywcy płacą 7133 zł. Przez ostatnie miesiące ceny mieszkań w stolicy są bardzo stabilne. Na przełomie roku można było zaobserwować silniejsze obniżki cen, gdzie średnia cena osiągnęła poziom ok. 6800 zł za mkw., ale wzrost liczby transakcji w centralnych lokalizacjach spowodował ponowne przełamanie granicy 7000 zł.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 5 400 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: spadek o 2,00 proc. (110 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,37 proc. *

Gdynia, podobnie jak Łódź, ma najmniejszy - bo wynoszący ledwie 9 proc. odsetek mieszkań wystawionych na sprzedaż i wybudowanych po 2007 roku. A to właśnie te mieszkania zyskały na wartości od początku roku ok. 0,6 proc. Aż 42 proc. oferowanych na sprzedaż lokali zlokalizowanych jest w tzw. wielkiej płycie.

W Gdyni średnie notowane ceny transakcyjne mieszkań spadły o 1,9 proc. Gdynianie kupowali średnio mkw. za 4783 zł.

Jeśli szukać miasta, w którym różnica ceny ofertowej i transakcyjnej jest najwyższa, to jest to właśnie Gdynia. Rozbieżność wynosi tutaj 10,9 proc., więc w dużej mierze obecna podaż nie odpowiada wymaganiom i możliwościom nabywców wybierających lokale z niższych segmentów cenowych.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 4 640 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: spadek o 2,93 proc. (140 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o spadek o 0,22 proc. *

Warto również przypomnieć, że już tylko niecałe trzy miesiące pozostały na uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Od stycznia banki będą mogły udzielać kredytów mieszkaniowych tylko tym, którzy na zakup nieruchomości wyłożą z własnej kieszeni nie mniej niż 5 proc. kwoty. Tymczasem obecnie jeszcze 13 banków ma w swojej ofercie kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 6 460 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: spadek o 3,73 proc. (250 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,62 proc. *

W Krakowie, podobnie jak w Warszawie, najwięcej zapłacić trzeba za metr kwadratowy mieszkania wybudowanego w latach 2007-2012 lub znajdującego się w przedwojennej kamienicy.

Również tutaj zaobserwowano niższe ceny transakcyjne - spadły one o 0,9 proc. wobec poprzedniego miesiąca. Jednak w ciągu ostatniego roku ich wzrost był najbardziej spektakularny z wszystkich miast Polski i wyniósł aż 14,5 proc.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 3 470 zł
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: spadek o 5,96 proc. (220 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 1,31 proc. *

Mieszkania z wielkiej płyty stanowią niemal 60 proc. wszystkich wystawionych na sprzedaż lokali w tym mieście. Średnio w kraju jest to ok. 40 proc.

Przyjmuje się, że zazwyczaj metr kwadratowy w mieszkaniu z wielkiej płyty kosztuje o kilkanaście procent mniej niż w kamienicach, a od mieszkań wybudowanych po 2007 roku jest tańszy nawet o jedną piątą. Łódź jest wyjątkiem od tej reguły. Takie mieszkania kosztują tam o 270 złotych na metrze więcej niż lokale w kamienicach, ale są już tańsze od budynków powstałych po 1995 roku.

Ledwie 12 proc. mieszkań oferowanych w Łodzi na sprzedaż to mieszkania wybudowane po 2000 roku.

Łódź jest drugim z miast - po Poznaniu - gdzie średnie ceny transakcyjne wzrosły. Obecne średnia cena wynosi 3619 zł za mkw. Zarówno Łódź, jak i Poznań łączy jeszcze jedno. W obu tych miastach średnie ceny, po jakich dokonywane były transakcje, są nieznacznie wyższe od średnich cen ofertowych.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 5 500 zł *
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: *spadek o 6,30 proc. (370 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *wzrost o 0,36 proc. *

We Wrocławiu średnia cena ofertowa z okresu lipiec-wrzesień 2013 r. wyniosła 5467 zł. W tym samym okresie średnia cena transakcyjna wyniosła 5015 zł. Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową wyniosła 8,3 proc. i jest to jedna z największych różnic spośród wszystkich miast wojewódzkich.

Średnia cena nabywanego mieszkania wyniosła w tym mieście 261 tys. zł, a średni metraż - 52,2 mkw.

Śr. cena mkw. według serwisu Szybko.pl: 8 315 zł *
Zmiana w okresie IX 2012 - IX 2013: *spadek o 7,82 proc. (705 zł)
Zmiana w ciągu miesiąca: *spadek o 2,18 proc. *

O cenach ofertowych w Sopocie można wiele powiedzieć, ale na pewno nie to, że są stabilne. W tym przypadku duże znaczenie ma specyfika miasta i sezonowe zainteresowanie nieruchomościami. Po zakończonym sezonie letnim wartość nieruchomości dosyć drastycznie spada, a w kolejnym roku przed wakacjami ponownie rośnie.

Z tego powodu Sopot jest jednym z czterech miast, w którym cena ofertowa mieszkań spadała miesiąc do miesiąca - w porównaniu z wrześniem o 185 zł, czyli o 2,18 proc. Ceny te straciły najwięcej, również biorąc pod uwagę ostatnie dwanaście miesięcy - są niższe o 7,82 proc.