Plac zabaw to konieczność. Nowe przepisy od przyszłego roku

Obecnie przepisy budowlane oraz rozporządzenie nie nakładają obowiązku budowy placów zabaw dla dzieci wraz z budynkami mieszkalnymi. Zalecają jedynie, aby plac zabaw był dostosowany do potrzeb mieszkańców.

Niestety, wiele inwestycji traktuje "stosownie do potrzeb" w sposób dosłowny, instalując jedynie symboliczne place zabaw z jedną huśtawką lub piaskownicą. Niektóre z tych placów zabaw stały się negatywnie znane, co nie umknęło uwadze Ministerstwa Rozwoju - ostrzega Joanna Maj, radczyni prawna z Pracowni Prawa Gospodarczego – Drogoń, Sośniak-Jagielińska, Radcy Prawni.

Nowela rozporządzenia wprowadza obowiązek budowy placu zabaw dla dzieci przy każdym budynku mieszkalnym, niezależnie od liczby mieszkań, pod warunkiem, że w budynku lub zespole budynków znajduje się więcej niż 20 mieszkań. Nowe przepisy precyzyjnie określają również wyposażenie placu zabaw oraz nawierzchnię, która musi spełniać standardy określone w Polskich Normach dotyczących placów zabaw i nawierzchni. Plac zabaw musi być wyposażony w urządzenia dostosowane do różnych grup wiekowych dzieci, umożliwiające zabawę przynajmniej pięciu dzieci na każde 20 mkw. powierzchni placu.

Nowe przepisy również ustalają minimalną powierzchnię placu zabaw dla dzieci w zależności od liczby mieszkań:

• 1 mkw. na mieszkanie, jeśli w budynku znajduje się od 21 do 50 mieszkań,
• 50 mkw. w przypadku od 51 do 100 mieszkań,
• 0,5 mkw. na mieszkanie, jeśli w budynku jest od 101 do 300 mieszkań,
• 200 mkw. przy powyżej 300 mieszkań.

Mimo ogólnego uznania nowych przepisów, eksperci zwracają uwagę na ich brak precyzji i kilka kontrowersyjnych rozwiązań, które mogą wpłynąć na małych deweloperów i podnieść ceny mieszkań. - Niestety, mimo szczytnych celów, które przyświecały zmianom, ta regulacja nieco wymknęła się projektodawcy spod kontroli. Wątpliwości inwestorów i słuszne obawy co do możliwości zrealizowania wielu budów, mogą budzić nowe regulacje w zakresie minimalnej powierzchni placu zabaw dla dzieci w zależności od liczby mieszkań w inwestycji - uważa Joanna Maj. 

Nowela rozporządzenia wprowadza możliwość podziału placu zabaw na kilka mniejszych, jednakże z pewnymi ograniczeniami. Każdy z tych podzielonych placów musi posiadać powierzchnię wynoszącą co najmniej 50 mkw. To ograniczenie praktycznie wyklucza możliwość podziału placu zabaw przy budynku, w którym znajduje się np. 21 mieszkań, ponieważ przepisy nakładają także minimalną, niepodzielną powierzchnię placu, która wynosi 21 mkw.

W niektórych przypadkach mniejszych inwestycji, gdzie liczba lokali przekracza 20, nie będzie obowiązywać wymóg budowy placu zabaw, jeśli w odległości do 750 metrów, liczonej jako droga ogólnodostępna dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci. Jednak i tutaj eksperci wskazują na brak klarownych wytycznych. Nie jest jasne, jak dokładnie mierzyć tę odległość ani dlaczego przyjęto akurat wartość 750 metrów.

Problem może wyniknąć z precyzyjnego pomiaru tej odległości, ponieważ nie można jej dokładnie zmierzyć w linii prostej. Będzie trzeba symulować dostępność ogólnodostępnej trasy dla pieszych, co może prowadzić do sporów, np. w kwestii wyznaczenia trasy wzdłuż chodnika lub jego krawędzi, określenia zakrętów, konieczności pokonania schodów oraz wyboru alternatywnych tras - wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Według Joanny Maj istnieje ryzyko, że zmiany te dotkną szczególnie "drobnych" inwestorów, czyli małych deweloperów, którzy realizują mniejsze projekty mieszkaniowe. Będą oni zobowiązani do spełnienia tych samych standardów, co inwestorzy pracujący nad dużymi przedsięwzięciami deweloperskimi. - Plac zabaw powinien być atutem danej inwestycji, a nie obowiązkiem narzucanym przez przepisy prawa. Nadmierne szczegółowości mogą niestety wpłynąć negatywnie na inwestycje oraz na komfort życia mieszkańców - podkreśla.

Maciej Górski, adwokat i partner w firmie prawnej GPLF Górski & Partners Law Firm, podziela te obawy. - Wprowadzenie obowiązku budowy placu zabaw nawet przy jednym wielorodzinnym budynku mieszkalnym może skutkować zmniejszeniem projektowanych inwestycji lub nawet uniemożliwić ich realizację, ze względu na konieczność wygospodarowania dodatkowej przestrzeni na plac zabaw - wyjaśnia.

W opinii Piotra Jarzyńskiego, te zmiany zmuszą inwestorów i projektantów do większej staranności przy projektowaniu i budowie placów zabaw dla dzieci. Jednakże w wielu przypadkach będzie to wiązać się ze wzrostem kosztów inwestycji, co w konsekwencji może wpłynąć na podwyżki cen mieszkań.

Eksperci oraz Polski Związek Firm Deweloperskich sugerują przesunięcie daty wejścia w życie tych nowych przepisów o co najmniej pół roku. Podkreślają, że obecnie na rynku nieruchomości panuje nierównowaga między podażą a popytem, a wprowadzenie takich zmian może jeszcze bardziej zaburzyć tę równowagę, co z kolei może skutkować wzrostem cen mieszkań.