Polak w oku mieszkaniowego cyklonu. Oto ile kosztuje wynajem w NY

Michał Krawiel, WP Finanse: Od jak dawna pracujesz w branży nieruchomości?

Jakub Staniewski, Serhant: Działam w branży od około trzech lat. Zaczynałem jako agent nieruchomości w New Jersey, a następnie uzyskałem licencję agenta nieruchomości w Nowym Jorku. Proces ten wymaga przejścia przez określone etapy, które różnią się, w zależności od stanu w USA. Każdy stan ma swoje zasady dotyczące licencjonowania agentów nieruchomości.

W Stanach Zjednoczonych istnieją dwa poziomy licencjonowania: Licensed Real Estate Salesperson oraz Licensed Real Estate Broker. Każda z tych licencji wymaga ukończenia określonej liczby godzin nauki, co zależy od stanu, w którym się ubiega o licencję. Nauka może odbywać się zarówno w formie stacjonarnej, jak i online. Po ukończeniu kursu należy zdać egzamin szkolny, a następnie egzamin stanowy, który ostatecznie uprawnia do uzyskania licencji agenta nieruchomości.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Każdy stan ma inne regulacje? Czy są takie, gdzie wystarczy jedna licencja i regulacje są takie same?

Tak, są stany, które akceptują licencje z innych stanów, jednak ja niestety mieszkam i pracuję w dwóch, które tego nie robią. Nowy Jork niedawno zaktualizował swoje wymagania i kryteria licencyjne. Kiedyś miał zasadę tzw. "reciprocity" z dziewięcioma innymi stanami, co umożliwiało przeniesienie licencji. Niestety, podnieśli wymaganą liczbę godzin potrzebnych do uzyskania licencji, więc ta możliwość przenoszenia licencji, jeśli można to tak nazwać, już nie istnieje.

Pracuję głównie w Nowym Jorku, gdzie prowadzę zespół Talia McKinney Team w firmie Serhant. Nasz zespół, liczący obecnie około 5 agentów, jest jednym z najlepszych w firmie, a wkrótce będziemy się jeszcze powiększać. Firma Serhant jest najbardziej obserwowaną agencją nieruchomości na świecie w mediach społecznościowych. Jest również znana z serialu na Netflixie "Podbić Manhattan" (ang. "Owning Manhattan").

W jakim stopniu serial oddaje pracę w Serhant, a co jest podkręcone?

Każdy z agentów nieruchomości występujących w serialu to prawdziwy agent nieruchomości. To nie są aktorzy ani osoby, które na co dzień zajmują się kreowaniem sztucznego świata w serialach. To są rzeczywiście agenci, którzy mają swoich klientów i muszą codziennie starać się, żeby zarobić na siebie. Agent nieruchomości nie ma stałej pensji, jest uzależniony od swoich klientów i od tego, ile sprzeda w danym miesiącu. Dlatego staraliśmy się, żeby serial wiernie oddawał realia nowojorskiego rynku nieruchomości.

Czy są pewne fragmenty, które zostały udramatyzowane? Tak. Ale czy ten serial, moim zdaniem, przedstawia świat nieruchomości lepiej niż inne produkcje tego kalibru? Myślę, że tak. Staraliśmy się, żeby serial nie tylko nawiązywał do prawdziwych historii ludzi występujących w nim, lecz także, żeby pokazywał, jak naprawdę wygląda praca agentów nieruchomości.

A jak bardzo praca przy serialu dezorganizowała waszą codzienną pracę?

Bardzo trafne pytanie. Mogę pocieszyć się tym, że nie nagrywali cały czas, więc nie było to stałe zakłócanie naszego życia codziennego. Były po prostu dni, kiedy zespół Netfliksa towarzyszył nam w biurze. Było więcej sprzętu w biurze. Sale konferencyjne były czasami wypełnione sprzętem Netfliksa zamiast agentami spotykającymi się z klientami, co bywało trochę uciążliwe. Jeśli ktoś potrzebował tych sal i musiał korzystać z naszych serwisów i narzędzi biurowych, mogło to być problematyczne, ale nie było to szczególnie uciążliwe.

Myślę, że wszyscy cieszyliśmy się z możliwości współpracy z Netfliksem. Przed wejściem na plan trzeba było podpisać kilka umów, co było koniecznością za każdym razem, gdy Netflix nagrywał. To było ciekawe, bo trzeba było stać w kolejce do własnego biura, żeby podpisać dokumenty. Może to było trochę dziwne, ale tak działa telewizja i nagrywanie. Każda firma musi się w jakiś sposób zabezpieczyć, więc było to "zło konieczne". Mimo to myślę, że wszyscy cieszyli się z obecności kamer i każdy w jakimś stopniu chciał się pojawić w serialu. I myślę, że każdy w jakimś stopniu się pojawił, więc nie było to aż tak uciążliwe dla naszej codziennej pracy. Tym bardziej że praca agenta nieruchomości polega na spotkaniach z klientami i prezentacjach mieszkań oraz domów, więc dobry agent nieruchomości nawet nie zauważył obecności Netfliksa w naszym biurze.

Jak trafiłeś do firmy Serhant?

Myślę, że to był pewien przypadek. Pojawiła się możliwość dołączenia do zespołu akurat w odpowiednim momencie. Kiedy dołączyłem do firmy, Serhant nadal się rozwijał. Zresztą firma wciąż się rozwija, bo ma zaledwie 4-5 lat. To wciąż bardzo młoda firma, zwłaszcza jeśli porównamy ją do takich gigantów jak Douglas Elliman czy Corcoran, które są na rynku od 80 do nawet 150 lat. Serhant to więc firma nowa, konkurująca z tytanami rynku nieruchomości, którzy działają od wielu dekad.

Jeśli chodzi o to, jak dołączyłem, to nie było w tym nic nadzwyczajnego. Wypełniłem aplikację na stanowisko dyrektora operacyjnego zespołu, którym teraz nadal kieruję. Osoby, z którymi przeprowadzałem rozmowy kwalifikacyjne, uznały, że nadaję się na to stanowisko, mimo mojego młodego wieku. Myślę, że warto dodać, że jestem najmłodszym agentem nieruchomości w Serhant.

W którym roku się urodziłeś?

Urodziłem się w 2000 roku, zatem mam 23 lata. We wrześniu będę kończył 24. Odpowiednia możliwość pojawiła się w odpowiednim czasie.

Od początku pracujesz na kierowniczym stanowisku?

Tak, jestem dyrektorem operacyjnym zespołu i agentem nieruchomości. Mogę również mieć swoich klientów i sprzedawać nieruchomości tak jak każdy inny agent, z tym że mam dodatkowe obowiązki związane z prowadzeniem zespołu, które obejmują sprawy administracyjne, podpisywanie kontraktów i wyręczanie naszych agentów w pewnych kwestiach, związanych z np. dokumentacją. Kiedy zaczynałem, od razu rozpocząłem na stanowisku kierownika operacyjnego, a później awansowałem na dyrektora operacyjnego.

Przed pracą w Serhant byłem dyrektorem operacyjnym firmy Premier Homes w New Jersey. W wieku 21 lat miałem zaszczyt prowadzić firmę z 120 agentami, która osiągała roczne obroty na poziomie 200 milionów dolarów. Nauczyłem się wtedy bardzo dużo i szybko, a zdobyte doświadczenie przeniosłem na zespół sześciu agentów, którzy mieli nieco mniejsze, ale nadal imponujące obroty. Zatem przejście na nowe stanowisko nie było trudne. Tak wyglądała moja ścieżka zawodowa.

Jak się zarządza osobami starszymi od siebie?

Zespół składa się z osób w różnym wieku, od 25 do 40 lat, więc różnica wieku nie jest znacząca. W poprzedniej firmie miałem więcej agentów starszych ode mnie, ale jeśli ktoś ma wiedzę, potrafi się wypowiadać i dzielić się swoim doświadczeniem, to szacunek od osób starszych przychodzi naturalnie. Trudno mi ocenić, czy istnieje różnica w podejściu do młodszych osób między Polską a Stanami Zjednoczonymi, ale z moich doświadczeń wynika, że nikt nie zwracał uwagi na mój wiek. Ważne były odpowiedzi na pytania i merytoryczne podejście do sprawy. Myślę, że moje uwagi były równie wartościowe, jak te wypowiedziane przez osobę starszą.

Jak wygląda rynek najmu w Nowym Jorku?

To zależy od lokalizacji w Nowym Jorku, bo to miasto jest zróżnicowane. Nasze portfolio obejmuje wiele mieszkań w różnych częściach miasta. Jeśli chodzi o zostanie naszym klientem, nie ma żadnych minimalnych wymagań dotyczących budżetu. Pomagamy klientom szukającym wynajmu za 2,5 tysiąca dolarów, jak i tym, którzy chcą kupić nieruchomość za 35 milionów dolarów. Nie ograniczamy swojej pomocy, pomagamy każdemu, kto się do nas zgłosi.

Na przykład na Manhattanie średni czynsz za jednopokojowe mieszkanie wynosi 3,5 tysiąca dolarów, co czyni go jednym z najdroższych miejsc do życia w Stanach Zjednoczonych, jeśli nie na świecie. Czynsze są tu niezwykle wysokie – około 10 tysięcy złotych miesięcznie za zwykłe mieszkanie to średnia minimalna.

Jakie są średnie zarobki w Nowym Jorku?

Średnie roczne zarobki w Nowym Jorku wynoszą około 65 tysięcy dolarów. Istnieje zasada w nieruchomościach, że aby wynająć mieszkanie, trzeba zarabiać co najmniej 40 razy więcej niż miesięczny czynsz. Dla przykładu: żeby wynająć mieszkanie za tysiąc dolarów miesięcznie, trzeba zarabiać 40 tys. dolarów rocznie. Jeśli ktoś chce wynająć mieszkanie za 5 tys. dolarów, co jest dość powszechną stawką, musi zarabiać 200 tys. dolarów rocznie. Te 5 tys. dolarów miesięcznie często nie wystarczy na luksusowe mieszkanie, więc osoby wynajmujące zwykle dzielą koszty z przyjaciółmi lub współpracownikami, co jest dość powszechną praktyką. Są też osoby, które po prostu dużo zarabiają lub mają duże oszczędności i mogą udowodnić swój majątek, wynajmując mieszkania za 15, 20 czy 30 tys. dolarów.

Czyli przed wynajęciem mieszkania trzeba udowodnić swoją zdolność finansową?

Tak, każdy wynajmujący chce mieć pewność, że lokator będzie regularnie płacił czynsz, więc trzeba udowodnić swoją zdolność finansową, np. pokazując wyciągi z konta lub paski płacowe.

Jak często zdarzają się polscy klienci?

Nasi klienci cenią sobie dyskrecję, więc nie ujawniamy ich tożsamości. Polacy inwestują w nieruchomości, zwłaszcza że polska społeczność w Nowym Jorku jest liczna. Jeśli chodzi o polskich celebrytów, jeszcze się nie zdarzyli, ale być może inni agenci w naszej firmie mieli takich klientów.

Jak negocjuje się sprzedaż nieruchomości?

Strategie negocjacji zależą od agenta reprezentującego sprzedającego. Można wycenić nieruchomość zgodnie z rynkiem, co przyciąga oferty bliskie oczekiwanej cenie. Można też zawyżyć cenę ze świadomością, że konieczne będzie zejście z ceny podczas negocjacji. Czasem sprzedający są bardzo przywiązani do swoich nieruchomości i uważają, że są warte więcej, niż sugeruje rynek. W takich przypadkach trzeba umiejętnie współpracować z klientem i być przygotowanym na negocjacje. Rynek ostatecznie dyktuje cenę, bo jeśli nie ma chętnych do zakupu, to znaczy, że produkt jest źle wyceniony. Istnieją również strategie, które polegają na celowym zaniżeniu ceny wywoławczej, aby przyciągnąć wiele ofert, co często prowadzi do licytacji między klientami i podniesienia ostatecznej ceny.

Jak wygląda budowa nowych nieruchomości w Nowym Jorku?

W Nowym Jorku buduje się sporo nowych nieruchomości, ale droższe mieszkania często stoją puste. Właściciele odwiedzają je sporadycznie, traktując je jako inwestycję. Według ostatnich danych w Nowym Jorku powstaje około 33 tysięcy nowych mieszkań rocznie, z czego 10 tysięcy na Brooklynie, 3 tysiące na Manhattanie i 1,5 tysiąca na Queensie. Budowa na Manhattanie jest trudniejsza ze względu na tzw. prawa powietrzne, które deweloperzy muszą wykupić, aby budować wieżowce wyższe niż pierwotnie dozwolone.

Na czym polegają prawa powietrzne?

Nie chodzi o samoloty czy śmigłowce. Prawa powietrzne dotyczą ograniczeń w wysokości budynków, aby nie blokować dostępu światła do sąsiednich nieruchomości. W przeszłości na Dolnym Manhattanie, gdzie budowano pierwsze wieżowce, niektóre budynki były całkowicie pozbawione światła dziennego, co skłoniło władze do wprowadzenia przepisów regulujących odległości i wysokość budynków. Przykładem tego jest Empire State Building, który zwęża się ku górze, aby wpuszczać więcej światła na ulice. Te przepisy miały na celu ochronę miasta przed wiecznym cieniem.

Czy mógłbyś opowiedzieć o byciu Polakiem w Nowym Jorku?

Urodziłem się w Lublinie i wyemigrowałem do Stanów Zjednoczonych z mamą, gdy miałem pięć lat. Mieszkam tutaj już od osiemnastu lat, ale co roku wracam do Polski. Kiedy byłem młodszy, spędzałem w Polsce nawet dwa i pół miesiąca, teraz jednak ze względu na obowiązki zawodowe mogę sobie pozwolić na krótsze pobyty, choć staram się przylatywać kilka razy w roku na dwa tygodnie. Emigracja do Stanów Zjednoczonych z Polski jest teraz mniejsza niż w latach 60., 70. czy 80., kiedy wielu ludzi szukało nowego życia w Ameryce.

Co ciekawe, wielu Amerykanów, z którymi rozmawiam, ma polskie korzenie. Bardzo często słyszę, że ktoś ma babcię czy dziadka z Polski. Amerykanie są dumni ze swojego polskiego pochodzenia i postrzegają Polaków jako pracowitych, gościnnych ludzi. Polska jest dla nich pozytywnym krajem, który chcą odwiedzać.

Czy współpracujesz z młodzieżą polonijną urodzoną już w USA?

Tak, współpraca to jest ważną częścią mojego życia. Założyłem i prowadzę Polskie Stowarzyszenie Młodzieży, które skupia młodzież polonijną nie tylko ze Stanów Zjednoczonych, lecz także z całego świata. Polskie kluby studenckie, które działają na uczelniach w USA, Kanadzie i innych krajach, integrują młodzież i promują polską historię oraz kulturę. Jest to bardzo budujące, że młodzi Polonusi chcą się spotykać, integrować i budować polonijną społeczność.

Michał Krawiel, dziennikarz WP Finanse i money.pl