Ranking hipotek: lato schłodziło ofertę

Minął czas wiosennych promocji i znów trudniej o kredyt na mieszkanie. Banki wróciły do podwyższania marż i mimo spadku rat, wynikającego z obniżki stóp procentowych, nie zwiększają zdolności kredytowej klientów. Według najnowszego rankingu Open Finance, najlepsze oferty w III kwartale mają Pekao oraz Bank Zachodni WBK i Kredyt Bank.

Po tym, jak wiosną pierwszy raz od półtora roku marże kredytów mieszkaniowych przestały piąć się w górę, latem znów powrócił trend wzrostowy. Kredyty drożeją z pozoru niewiele, ale ostatecznie średnia stawka marży na rynku wróciła do poziomów z początku roku. Średnia marża dla kredytów złotowych powiązanych z innymi produktami bankowymi w lipcu wynosi 1,58 p.p. wobec 1,55 p.p. wiosną. Na taką przeciętną marżę może liczyć trzyosobowa rodzina, pożyczając 270 tys. zł, na 25 lat, na 90 proc. wartości nieruchomości. Przy założeniu, że oboje małżonkowie pracują, nie mają dodatkowych zobowiązań i razem zarabiają 6 tys. zł netto.

Średnia prowizja lub ubezpieczenie, jakie będą musieli dodać do kosztów, to 2,6 proc. wartości kredytu. I to akurat od poprzedniego kwartału nie zmieniło się.

A co oznacza dla klienta konieczność opłacenia 1-proc. prowizji? W uproszczeniu, przekłada się to na kredyt bez prowizji z marżą wyższą o 0,1 p.p. Np. kredyt z 1,3 p.p. marży i skredytowaną prowizją w wysokości 1 proc., będzie miał zbliżoną ratę do kredytu bez prowizji z marżą 1,4 p.p. Dlatego, na prowizje czy ubezpieczenia należy patrzeć z nie mniejszą uwagą, niż na wysokość marż.

Choć banki przyhamowały z luzowaniem warunków kredytowych, to jednak spadek stóp procentowych sprawia, że raty kredytów nadal maleją. W połowie kwietnia średnia rata opisywanego przez nas kredytu (270 tys. zł na 25 lat) wynosiła ok. 1570 zł. Dziś jest to już o 100 zł mniej. Przy marży 1,6 p.p. i stawce WIBOR 3M wynoszącej 2,69 proc., miesięczna spłata wynosi ok. 1470 zł.

10 banków ma obecnie wyższe marże niż w kwietniu. W ciągu minionych trzech miesięcy tylko jeden zdecydował się na obniżkę, a sześć pozostawiło marże bez zmian.

Podwyżki o 0,04-0,05 p.p. wprowadzili Alior, Credit Agricole, mBank i MultiBank. Na zmianę w górę od 0,09 do 0,11 p.p. zdecydowali się PKO BP, Pekao i BNP Paribas. O 0,15 p.p. marża wzrosła w DB PBC, ale prezentowana oferta nie ma już obowiązkowego programu inwestycyjnego, choć pozostało droższe ubezpieczenie na życie. Podwyżki wprowadziły też EuroBank (o 0,24 p.p.), oraz Nordea (o 0,3 p.p.).

Bank Pocztowy, po wiosennej lekkiej podwyżce marży, tym razem mocno ją obniżył. Stawka spadła z 1,7 do 1,2 p.p., co sprawiło, że jego oferta stała się jedną z atrakcyjniejszych cenowo.

Najniższą marżę, w kredycie z rozbudowanym cross-sellem, wciąż proponuje klientom Getin Noble Bank (1,04 p.p.). Żeby ją dostać, trzeba mieć co miesiąc pieniądze również na program inwestycyjny, inaczej marża idzie w górę o 0,5 p.p. Do kosztów w każdej wersji trzeba też dodać 2,75 proc. ubezpieczenia. Drugi pod względem wysokości marży jest Bank Pocztowy (1,2 p.p.). Tu również konieczne jest ubezpieczenie ze składką 2,7 proc. W Aliorze jedna z ofert ma marżę 1,29 p.p., ale trzeba doliczyć 9,6 proc. składki ubezpieczeniowej.

Podwyżki marż to jednak nie wszystko co robią banki, aby podwyższyć koszty kredytów. PKO BP np. zmienił sposób naliczania opłaty za ubezpieczenie brakującego wkładu. Zamiast pobierać raz na trzy lata 3,3 proc. od brakującej kwoty, teraz podwyższa marżę o 0,25 p.p. do momentu, aż kwota zadłużenia spadnie do 80 proc. wartości nieruchomości. Efekt? Wcześniej nasza przykładowa rodzina, która brała kredyt na 90 proc. wartości nieruchomości za 300 tys. zł, na początku i później za trzy lata zapłaciłaby łącznie ok. 1350 zł. Po zmianie, zanim dojdzie do 240 tys. zł kwoty zadłużenia, wyda niemal 2,6 tys. zł.

Na model ubezpieczenia brakującego wkładu, oparty na podwyższaniu marży do czasu osiągnięcia przez kredyt 80 proc. wartości nieruchomości, przechodzi już coraz więcej banków. Oprócz PKO BP, w ten sposób liczą ubezpieczenie Nordea i Getin Noble Bank. Oba podwyższają oprocentowanie tak, jak PKO BP, o 0,25 p.p. Ale już w BOŚ i BGŻ stawki z tego tytułu wzrastają o 0,6 p.p., co przy ich marżach 1,7 i 1,85 p.p., sprawia, że dodatkowy koszt pożyczenia 30 tys. zł wynosi między 5,4 a 5,5 tys. zł. W BPS, gdzie z powodu brakującego wkładu marża podwyższana jest o 1 p.p., koszt ubezpieczenia sięgnie 9,4 tys. zł. Jeśli jednak zwyżka marży jest niewielka, jak w Eurobanku (0,15 p.p.), to w naszym przypadku opłata wyniesie jedynie 1260 zł. Jeśli więc skusi nas kredyt na więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości, na pewno warto uważnie przyjrzeć się kosztom związanym z brakującym wkładem. Tym bardziej, że są też banki, które w ogóle nie pobierają za to prowizji, jak choćby BZ WBK, Kredyt Bank, BNP Paribas, Millennium, mBank
czy MultiBank.

Letnie porządki w warunkach ofert kredytowych, do siedmiu zwiększyły też liczbę banków, wymagających w cross-sellu ubezpieczenia na życie przez cały okres trwania kredytu. Takie rozwiązanie, przy trwającym kilkadziesiąt lat kredycie, potrafi narazić na spore dodatkowe wydatki. BNP Paribas, nowy w gronie pobierających comiesięczne ubezpieczenie, pobiera 0,046 proc. od kwoty kredytu pozostającego do spłaty. Przy 25-letnim kredycie i obecnym niskim oprocentowaniu, daje to łączną kwotę składek bliską 22 tys. zł.

Po zmianie w ofercie ubezpieczeniowej, w DB PBC będzie to jeszcze więcej. Bank podwyższył składkę miesięcznego ubezpieczenia z 0,03 do 0,042 proc. i nalicza ją po drugim roku spłaty. Za pierwsze dwa lata nalicza składkę o równowartości 1,8 proc. kwoty kredytu. Łącznie opłata ubezpieczeniowa wyniesie naszą przykładową rodzinę ok. 25 tys. zł. Podobną kwotę zapłaciliby także w mBanku i MultiBanku, gdzie za pierwsze dwa lata obowiązuje 1,4 proc. wartości kredytu, a potem 4 proc. od każdej raty.

Niższe koszty, w granicach dziesięciu czy kilkunastu tysiącach złotych, pochłonie ubezpieczenie w pozostałych bankach stosujących ten sam model liczenia ubezpieczenia. W Credit Agricole oferowana polisa kosztuje 0,0299 proc. zadłużenia miesięcznie, co daje ponad 14 tys. zł opłat w ciągu 25 lat. Stawka 0,02 proc. powoduje, że taniej będzie w Millennium (blisko 10 tys. zł). Ale w Eurobanku, gdzie składka naliczana jest co roku i wynosi 0,3 proc. zadłużenia, trzeba będzie zapłacić ponad 12 tys. zł.

Spadek oprocentowania kredytów, wywołany obniżką stóp procentowych i niższe z tego tytułu raty, nie przełożyły się tym razem na wzrost zdolności kredytowej klientów. Gdy średnia rata spadła o 6 proc., maksymalna zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny wzrosła symbolicznie, z 521 do 528 tys. zł, czyli o 1,3 proc. W porównaniu ze styczniem, gdy przeciętna maksymalna zdolność kredytowa wynosiła 501 tys. zł, widać jednak sporą zmianę. Jest to efekt bardzo różnorodnego podejścia do obliczania zdolności kredytowej w nowych warunkach. 11 banków podwyższyło możliwe do pożyczenia kwoty, cztery je obniżyły, a trzy nie zmieniły.

Choć średnia dla rynku prawie nie drgnęła, to ostatecznie już trzy banki deklarują, że pożyczą trzyosobowej rodzinie z 6 tys. zł wpływów netto ponad 100-krotność ich dochodów. Są to Getin Noble Bank, Millennium oraz Pekao. Tymczasem, banki z końca tabeli, BPS, Pocztowy i DB PBC, udzielą kredytów o ok. 200 tys. zł niższych. Wyraźnie widać tu postępujące zróżnicowanie pomiędzy ofertami poszczególnych banków. Obecnie ostatnia jest niższa o jedną trzecią od pierwszej. Na początku roku było to najwyżej 25 proc. Nie było też wówczas żadnej propozycji z maksymalną zdolnością kredytową w granicach 600 tys. zł.

Pierwsze miejsce w naszym rankingu ponownie zajął Pekao. U jego boku tym razem zabrakło jednak PKO BP, z którym kwartał temu stał wspólnie na podium. W PKO BP od tamtej pory w górę poszły: marża, wymagania dochodowe, a także opłata za ubezpieczenie brakującego wkładu.

Zwycięzca rankingu proponuje dwie wersje kredytu: ze stałą marżą przez cały okres spłaty (1,54 p.p.) i z niższą marżą przez pierwsze dwa lata (1,29 p.p.), a potem 1,59 p.p., co daje średnią bliską 1,55 p.p. (Pekao bank również zmienił marże, są one wyższe niż przed kwartałem o 0,9 p.p.). W obu oferowanych wersjach kredytu konieczne jest opłacenie prowizji. W pierwszej będzie to 1,49 proc., a w drugiej 1,95 proc. M.in. z tego względu lepiej wypada pierwszy wariant. Oferty Pekao skierowane są do osób, które założą lub już posiadają Eurokonto z regularnymi miesięcznymi wpływami z tytułu dochodów, wezmą też kartę debetową oraz kredytową lub ubezpieczą w banku nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych. Warto zauważyć, że bank jest liderem rynku, jeśli chodzi o wymagania dochodowe stawiane klientom. W Pekao, opisywany przez nas kredyt 270 tys. zł na 25 lat i 90 proc. wartości nieruchomości, mogą otrzymać już trzyosobowe rodziny z zarobkami netto wynoszącymi 3250 zł, podczas gdy średnia na rynku jest o niemal
900 zł wyższa. Plusem Pekao jest również opcja skredytowania 100 proc. wartości nieruchomości oraz niskie koszty ubezpieczenia brakującego wkładu. Ale już prowizja za wcześniejszą spłatę obowiązuje tu do ostatnich dni trwania umowy.

Drugą ofertą pod względem atrakcyjności na rynku ma Bank Zachodni WBK oraz należący do niego Kredyt Bank. Minimalna marża wynosi tu 1,39 p.p. Konieczne jest opłacenie 2-proc. prowizji przez znanych bankowi klientów i 2,5-proc. przez nowych, ewentualnie zakup pakietu ubezpieczeń. Banki pożyczą na maks. 90 proc. LtV i najwyżej na 30 lat, ale za to nie pobierają opłat za brakujący wkład własny. Dużo lepiej od średniej wypadają też ich minimalne wymagania dochodowe (3650 zł). Sprzedaż dodatkowych produktów ogranicza się tu do założenia konta, na które ma wpływać min. 2 tys. zł miesięcznie.

Bank Pocztowy spektakularnie obniżył marżę i wynosi ona obecnie 1,2 p.p. i to jest główny atut oferty. Na marży jednak nie koniec kosztów. Klient musi się tu liczyć z ubezpieczeniem na życie i od utraty pracy. Trzyletnia ochrona kosztuje 2,7 proc. wartości kredytu. Koniczne jest również założenie konta i zapewnienie 2,5 tys. zł wpływów, a także aktywne korzystanie z karty debetowej lub kredytowej. Należy też w banku wykupić ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości. Jeśli chodzi o minimalne dochody, to z pewnością nie jest to już bank dla każdego. Pocztowy, jednocześnie z obniżką marży, podwyższył wymagania dochodowe, chcąc ograniczyć dostęp do swojej oferty mniej zamożnym klientom. Obecnie, do uzyskania omawianego kredytu, trzeba mieć tu dochody wynoszące min. 4,5 tys. zł na rękę. Jeśli już bank zgodzi się udzielić kredytu, to wchodzi w grę również skredytowanie 100 proc. wartości nieruchomości i 40-letni okres spłaty, czym nie mogą pochwalić się wcześniej wymienione instytucje. Kieszeni klienta nie
nadwyręży także ubezpieczenie brakującego wkładu, a wcześniejsza spłata nie jest obciążona prowizją.

Na czwartej pozycji ex aequo znaleźli się PKO BP oraz Credit Agricole. W obu bankach od poprzedniego rankingu marże poszły w górę. W pierwszym roku spłaty marża w PKO BP wynosi 1,1 p.p., a od drugiego roku 1,52 p.p. (średnia wychodzi w granicach 1,5 p.p.), choć trzy miesiące temu było to 1,42 p.p. Do kosztów trzeba doliczyć ubezpieczenie na cztery lata od utraty pracy i hospitalizacji ze składką 3,25 proc. wartości kredytu. Minimalne wymagania dochodowe, konieczne do uzyskania opisywanego kredytu, wynoszą 3880 zł, czyli blisko rynkowej średniej. Plusem jest nieskomplikowany cross-sell. W celu uzyskania kredytu na preferencyjnych warunkach wystarczy założyć konto i aktywować kartę kredytową. Bank oferuje kredyt na całą cenę nieruchomości i na 40 lat. Niestety zawsze pobierze prowizję za wcześniejszą spłatę, a od połowy lipca sporo policzy sobie za ubezpieczenie brakującego wkładu.

Zajmujący pospołu z PKO BP czwarte miejsce Credit Agricole, gotów jest udzielić kredytu z marżą 1,35 p.p. (o 0,05 p.p. wyższą niż kwartał temu). Bank nie pobiera prowizji, nie ma też opłat za wcześniejszą spłatę. Jego klient musi jednak co miesiąc opłacać ubezpieczenie na życie ze składką 0,0299 proc. kwoty zadłużenia. Składka co miesiąc maleje wraz ze spłatą kredytu, ale przez 25 lat koszt ochrony wyniesie ponad 14 tys. zł. Credit Agricole pożyczy maksymalnie na 90 proc. wartości mieszkania i najwyżej na 35 lat. Jego minimalne wymagania dochodowe są zbliżone do średniej rynkowej i wynoszą 3950 zł.

Punktujemy wysokość marży i prowizji, kosztów dodatkowych ubezpieczeń i warunki sprzedaży wiązanej. Bank może stracić lub zyskać na kosztach ubezpieczenia brakującego wkładu. Oceniamy również maksymalne LTV, maksymalny okres kredytowania koszt wcześniejszej spłaty. Znaczenie ma również wielkość sprzedaży (posłużyliśmy się danymi za I kwartał 2013 r.).

Dane do rankingu zostały zebrane w pierwszej połowie lipca 2013 r.

Halina Kochalska, Open Finance